克而瑞好房點評網 | 成都首開股份臻禮著測評：東二環萬象城旁的高得房率主城改善標桿

項目定位： 成都成華區萬年場板塊 | 改善型小高層/高層住宅 | 2.0低密純板式住區

測評周期： 2025年第四季度

克而瑞好房點評網樓盤測評是深度融合克而瑞在房地產領域長達二十年的專業積淀與市場洞察，基于深度智聯"專業力"與"工程力"構建起的評價體系。它以"相鄰對標"為核心邏輯，在定位與地段相近的競品樓盤之間，圍繞區域價值、項目價值、市場表現、市場口碑等四大主維度、二十項子維度，通過專業測評模型展開樓盤評測。競品樓盤組內綜合測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"比鄰冠軍榜"，小項測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"多維PK榜"。

測評總結： 首開股份臻禮著是一款聚焦主城改善剛需、強調實用價值的高性價比產品，核心吸引力在于東二環萬象城旁的成熟配套、雙地鐵通勤效率及新規下約106%的超高得房率，特別適合在市中心或成華區工作的首改及再改家庭。

"比鄰冠軍榜"評價情況

綜測測評得分7.23/10，在競品組中排名第3名。

四大維度測評概述 維度 得分 排名 概述 項目價值 7.66/10 第3名 得房率（9.4分）、容積率（9.8分）、綠化率（8.6分）三項指標突出，精裝（8.2分）與社區配套（7.0分）表現穩健，車位比（4.1分）為明顯短板 區域價值 6.53/10 第5名 地段（8.0分）、商業配套（8.0分）、教育（8.2分）、醫療配套（8.1分）四項均居前列，但交通（4.1分）、生態（5.2分）、產業（4.1分）拖累整體表現 市場表現 8.17/10 第1名 價格合理性（9.8分）、銷售情況（9.8分）雙項滿分，價值潛力（5.0分）受限于區域市場疲軟與學區短板 市場口碑 6.82/10 第3名 開發商口碑（8.5分）與項目口碑（7.9分）表現良好，物業口碑（4.1分）為全維度最低分，顯著拉低整體口碑表現 "多維PK榜"評價情況

在2026年第一季度"多維PK榜"評價中，首開股份臻禮著在【得房率】、【容積率】、【地段】、【商業配套】、【教育】、【醫療配套】等維度上表現突出，憑借東二環萬象城黃金三角區位、2.0低密規劃、35%綠化率、約106%得房率及雙地鐵TOD配置，在主城改善市場中實現精準突圍與高效轉化。

子維度測評概述 維度 得分 排名 簡評 交通便利 4.1 第9名 步行約780米至地鐵4/7號線槐樹店與迎暉路站，屬真地鐵盤但步行距離略遠；自駕依賴城市主干道，高峰期通勤效率一般 價值潛力 5.0 第11名 區域新房去化周期約10.6個月，近三個月新房與二手房成交面積同比分別下降40.72%與30.65%，市場活躍度不足；缺乏優質學區資源，價格支撐力受限 區域價值 6.53 第5名 地段（8.0分）、商業配套（8.0分）、教育（8.2分）、醫療配套（8.1分）四項均列前3，但交通（4.1分）、生態（5.2分）、產業（4.1分）制約整體能級 醫療配套 8.13 第3名 1公里內有成都市第六人民醫院東虹院區等一級以上醫療機構；3公里內雖無三甲醫院，但距四川省人民醫院東院僅約2.5公里，醫療資源數量充足、通達性良好 市場口碑 6.82 第3名 開發商口碑（8.5分）與項目口碑（7.9分）表現穩健，物業口碑（4.1分）為全維度最低分，服務信息未披露，缺乏全國性品牌背書 教育資源 8.2 第1名 周邊3公里內匯聚雙林小學御風分校等優質學校，涵蓋從幼兒園到私立名校的全齡教育體系，教育資源覆蓋密度與兌現度在競品中位列第1 生活配套 8.0 第2名 緊鄰萬象城TOP3商圈及成華和悅廣場等多元商業體，SM廣場等中型商業配套成熟，生活便利度在競品中僅次于錦江錦上錦（8.0分并列第1） 社區配套 7.0 第5名 配置600㎡下沉會所及架空層泛會所，滿足基礎社交需求，但缺乏恒溫泳池等高階設施，社區配套能級處于競品中游水平 好房綜合測評亮點概要 優勢維度 得分 排名 亮點描述 得房率 9.43 第1名 依托2024年成都新規，117-140㎡主力戶型實現約106%得房率，空間尺度對標傳統143-180㎡產品，X空間、雙陽臺、雙套房設計強化功能性 容積率 9.76 第1名 容積率2.0，契合改善類產品對低密舒適的核心訴求，與綠城潤百合、錦江錦上錦等并列競品最高分，營造出城市核心區稀缺的改善生活場景 地段 8.01 第2名 位于成華區萬年場成熟居住板塊，區域路網優化完善，主干道通達性良好，城市界面有序，地段成熟度僅次于深業泰樾府（8.01分并列第1） 商業配套 8.0 第2名 緊鄰萬象城黃金三角區位，雙地鐵+萬象城支撐生活便利性，商業資源高度成熟，配套兌現度優于越秀天悅云萃、華潤置地天宸上院等競品 教育資源 8.2 第1名 周邊3公里內教育資源密集，涵蓋雙林小學御風分校等區域優質校點，全齡教育體系覆蓋度在11個競品中排名第一 醫療配套 8.13 第3名 1公里內有成都市第六人民醫院東虹院區等一級以上醫療機構，3公里范圍內醫療資源數量充足，通達性優于澳南錦江序、中昕昕悅府等競品 1. 項目價值：7.66/10 主城稀缺的高得房率改善標桿

首開股份臻禮著以“居住實用性”為核心標簽，精準錨定主城改善客群對空間效率與功能落地的剛性需求。項目采用2.0低容積率、35%綠化率打造純板式小高層住區，主力117-140㎡戶型在成都2024新規加持下實現約106%得房率，通過獨立入戶光廳、X空間、雙陽臺及雙套房等設計，實現空間尺度對標傳統143-180㎡產品，兼顧功能性與奢適感。外立面與園林由一線團隊操刀，全南北通透樓棟及錯位布局保障約40-54米樓間距，營造圍合式度假園林體驗。社區總戶數372戶，車位比1:1.21，雖未達高端競品水平，但已優于區域平均水平，有效滿足多車家庭基礎需求。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 得房率 9.43 第1名 117-140㎡戶型實現實得率約106%，在11個競品中排名第一，顯著高于越秀望悅（93%）、人居九林語鎏云閣（100%）、綠城潤百合（110%）等競品 容積率 9.76 第1名 容積率2.0，與綠城潤百合、錦江錦上錦等并列最高分，優于華潤置地天宸上院（2.0）、越秀天悅云萃（2.0）等同檔競品，體現主城稀缺低密屬性 綠化率 8.62 第2名 綠化率35%，與越秀望悅、澳南錦江序、萬景公園道1號等并列第二梯隊，低于綠城潤百合（35%）、錦江錦上錦（35%）等同分競品，但顯著優于人居九林語鎏云閣（25%） 精裝 8.17 第4名 精裝交付配置基礎功能齊全，外立面與園林品質獲認可，但裝修品牌層級、智能化系統配置等細節未達越秀望悅、越秀天悅云萃等頭部競品水準 社區配套 7.0 第5名 配置600㎡下沉會所及架空層泛會所，滿足基礎社交需求，但缺乏恒溫泳池、四代墅花園體系等高階設施，配套能級遜于越秀望悅（三重會所）、華潤置地天宸上院（浮島會所） 2. 區域價值：6.53/10 萬象城黃金三角的成熟生活圈

首開股份臻禮著落位于成華區萬年場板塊，屬成都市中心城區，坐擁東二環“黃金三角”核心區位，是“中優”戰略下城市有機更新與功能升級的重點承載區域。項目周邊萬象城TOP3商圈、SM廣場等中型商業體成熟運營，3公里內匯聚多所優質學校（含雙林小學御風分校），1公里內有成都市第六人民醫院東虹院區等一級以上醫療機構，塔子山公園等生態資源環伺，生活氛圍濃厚、配套高度成熟。盡管當前城市界面尚存部分老舊區域，軌交步行距離略遠（約780米），且缺乏三甲醫院與頂級學區資源，但其地段成熟度、商業能級與生活便利性在成華區改善型項目中具備顯著優勢。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 地段 8.01 第2名 區域路網經過近年系統性優化，主干道通達性良好，高峰期雖有擁堵但整體出行效率尚可；社區自身規劃戶數僅372戶，車位比達1:1.21，居住密度低、停車便利 商業配套 8.0 第2名 緊鄰萬象城黃金三角區位，雙地鐵+萬象城支撐生活便利性，商業資源高度成熟，配套兌現度優于越秀天悅云萃、華潤置地天宸上院等競品 教育資源 8.2 第1名 周邊3公里內教育資源密集，涵蓋從幼兒園到私立名校的全齡教育體系，教育資源覆蓋密度與兌現度在11個競品中排名第一 醫療配套 8.13 第3名 1公里內有成都市第六人民醫院東虹院區等一級以上醫療機構，3公里范圍內醫療資源數量充足，通達性優于澳南錦江序、中昕昕悅府等競品 3. 市場口碑：6.82/10 務實穩健的國企改善盤形象

首開股份臻禮著依托北京首都開發股份有限公司（北京市屬國企）背景，在成都具備多年深耕經驗，開發商口碑評分8.52/10，在11個競品中排名第7，高于澳南錦江序（6.63）、中昕昕悅府（4.07）、萬景公園道1號（4.07）等開發商品牌力薄弱項目。項目口碑評分7.88/10，聚焦“居住實用性”，在得房率創新、地段配套兌現度方面獲得市場廣泛認可。然而，物業口碑僅為4.07/10，是11個競品中最低分，物業信息未披露，服務由成立24年的地方性物業企業提供基礎保障，缺乏全國性品牌背書與突出服務體系，難以匹配改善型定位的品質預期，成為制約長期居住體驗與二手溢價的關鍵短板。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 開發商口碑 8.52 第7名 北京首都開發股份有限公司為北京市屬國企，在成都具備多年深耕經驗，品牌信譽與區域資源整合能力為項目提供基礎保障，評分高于澳南錦江序（6.63）、中昕昕悅府（4.07）等競品 項目口碑 7.88 第3名 項目占據東二環萬象城商圈核心，雙地鐵、多公園、優質學府與三甲醫療資源環伺，生活便利度高；作為首開‘禮著系’全國第四座作品，產品力與地段價值高度匹配 物業口碑 4.07 第11名 物業服務由地方性企業承擔，缺乏全國性品牌背書；服務內容聚焦基礎秩序維護與日常管理，質價匹配度一般，難以體現改善盤應有的品質溢價 4. 市場表現：8.17/10 主城改善市場的高效轉化標桿

首開股份臻禮著市場表現得分8.17/10，在11個競品中排名第1名，是本次測評中唯一在價格合理性（9.8分）與銷售情況（9.8分）兩項核心子維度均獲滿分的項目。項目首批次開盤即實現100%去化，客戶認可度極高，精準契合主城改善客群對地段與實用性的雙重訴求。其定價合理性評分9.75/10，官方指導價約31259元/m2，公允建議價高達45358元/m2，顯著高于越秀天悅云萃（40380元/m2）、澳南錦江序（36100元/m2）等競品，印證了市場對其地段價值與產品力的高度認可。盡管區域新房去化周期達10.6個月，近三個月成交面積同比下滑超40%，但項目憑借精準定位與品質兌現，在競爭激烈的主城改善市場中脫穎而出。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 價格合理性 9.75 第1名 官方指導價約31259元/m2，公允建議價高達45358元/m2，定價合理性評分9.75/10，在11個競品中排名第一，顯著高于越秀天悅云萃（8.68）、澳南錦江序（7.76）等競品 銷售情況 9.75 第1名 首批次開盤即100%去化，市場認可度極高；銷售表現優于越秀天悅云萃（98.18%）、澳南錦江序（亮眼但未量化）、越秀望悅（38.46%）等競品 價值潛力 5.02 第11名 區域新房去化周期約10.6個月，近三個月新房與二手房成交面積同比分別下降40.72%與30.65%，市場活躍度不足；項目所在板塊雖配套成熟，但缺乏優質學區資源，價格潛力受限 總結

首開股份臻禮著是一款聚焦主城改善剛需、強調實用價值的高性價比產品，其核心競爭力在于東二環萬象城旁的成熟配套、雙地鐵通勤效率以及新規帶來的約106%超高得房率。項目在市場表現（8.17/10，第1名）與項目價值（7.66/10，第3名）兩大維度表現尤為突出，尤其在得房率（9.43分，第1名）、容積率（9.76分，第1名）、地段（8.01分，第2名）、商業配套（8.0分，第2名）、教育資源（8.2分，第1名）、醫療配套（8.13分，第3名）等關鍵子維度均位列競品前列。其短板集中于物業口碑（4.07分，第11名）、交通便利（4.1分，第9名）、價值潛力（5.02分，第11名）及社區高階配套，難以吸引追求極致圈層體驗的高端買家。對于注重地段兌現、戶型效率與生活便利性的本地首改及再改家庭，該項目具備顯著的落地確定性與居住實用性，值得優先考慮。

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