北京土拍“三地齊發”：華潤連下兩城，金茂落子東壩

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

4月30日，五一假期前的最后一個工作日，北京土地市場迎來本月收官之戰。三宗涉宅地塊集中掛牌出讓，總起始價91.576億元，最終全部順利成交，合計收金91.597億元。

《中國經營報》記者了解到，這場“三地齊發”的土拍，呈現出典型的分化與理性特征：華潤置地及其聯合體以底價將豐臺核心區與昌平科創帶的優質地塊收入囊中，成為最大贏家；而金茂則以0.1%的微小溢價，摘得朝陽東壩地塊，首次進入該傳統居住板塊。整場土拍未現激烈競奪，深刻反映出當前房企“精打細算、聚焦核心”的拿地邏輯。

華潤置地底價連下兩城

華潤置地無疑是本場土拍的絕對主角，以總計約70.6億元的代價拿下兩宗宅地。

其中，最受矚目的莫過于豐臺區萬泉寺FT00-0613-0007地塊。該地塊以57.711億元的起始價底價成交，由華潤置地獨家斬獲，成為2026年開年以來北京成交總價最高的住宅地塊。

地塊坐落于西南二環至三環之間，用地面積約3.95公頃，規劃地上建筑面積9.87萬平方米，容積率2.5。其區位稀缺性極為突出：緊鄰麗澤金融商務區核心，可承接大量金融與科技產業人群的居住需求；交通上，靠近地鐵14號線與16號線換乘站麗澤商務區站，是內城難得的“五軌交會”輻射區。

然而，高昂的門檻與附加成本，是導致其僅獲一家競買的關鍵。出讓文件要求，競得人需無償代建沿蓮花河兩側總計約17公頃的河道綠化帶，建設標準不低于2200元/平方米。中指研究院土地研究負責人張凱分析指出，這筆約3.74億元的額外支出，使得地塊實際樓面價被抬升至約6.3萬元/平方米，幾乎與相鄰熱盤中海麗金府的樓面價持平。與此同時，地塊自身存在不規則形狀、非正南北朝向帶來的面寬限制，以及內部兩處需原址保留的不可移動文物，均對開發商的規劃設計及綜合操盤能力提出較高要求。

在市場競爭端，項目未來入市后將直面中海麗金府、中海麗澤叁號院等項目的直接競爭。公開數據顯示，當前麗金府去化率尚不足20%，麗澤叁號院也維持在約30%的水平，區域庫存去化壓力明顯。

另一宗昌平平西府CP01-1203-0002地塊，則由華潤置地與未來科學城組成的聯合體以12.905億元底價競得，折合樓面價約2萬元/平方米。這宗地是“減量提質”供地思路的典型樣本。

地塊位于北五環至六環之間的北七家鎮，占地約3.59公頃，規劃地上建筑面積約6.46萬平方米。與此前規劃相比，地塊剝離了商業與公建部分，容積率從最初規劃的2.5大幅下調至1.8，在60米建筑控高不變的前提下，更低的密度使得樓棟排布更為舒朗，為打造低密宜居社區奠定了基礎。

從市場承接力看，平西府板塊位于北清路科創主脈，可直接輻射海淀北部及昌平南部的大量科技從業者，具有極強的“職住平衡”屬性。雖然地塊距離地鐵8號線平西府站約1.6至2.5公里不等，但周邊首開LONG街、積水潭醫院分院、新開業的商場及在建的平西府公園等配套，構建了成熟的生活圈。

據了解，該地塊西側即為華潤置地先前開發的北清橡樹灣項目，此番聯合拿地，市場普遍預判其將作為二期產品升級入市。

金茂微溢價摘得東壩地塊

朝陽區東壩鄉單店區域1105-01地塊是本場唯一產生溢價的地塊，被中國金茂以20.981億元、0.1%的溢價率競得，樓面價約4.11萬元/平方米。這宗“插隊”進入出讓流程的地塊，是朝陽區2026年首宗住宅用地，用地面積約2.56公頃，規劃建筑面積5.11萬平方米，容積率2.0。

地塊所處的是東壩發展成熟的老片區，生活配套成熟，但微環境存在明顯短板。它西側緊鄰東五環路，約250米的直線距離可能帶來噪音影響；東側距在建的地鐵3號線東壩南站直線約1.2公里，實際步行距離更遠，軌道交通依賴接駁。不過，在區域競爭中，其2.0的容積率和4.11萬元的樓面價，相較于板塊內京投發展北熙區等項目此前7.9萬元/平方米左右的成交均價，具備一定的定價靈活性和成本優勢。

當前，東壩板塊存量競爭激烈。京投發展北熙區一、二期仍有在售房源，三期也剛入市不久。張凱認為，近年來北京新房市場產品力整體躍升，更貼合“好房子”標準，加上價格上往往給予一定空間，促使購房者“買新不買舊”的傾向越發明顯，這為本項目后續去化帶來了結構性機會。

總體來看，“分化加劇”與“理性聚焦”已是北京土地市場的核心關鍵詞。張凱指出，即便是面對麗澤核心區這樣擁有“兩河五軌”稟賦的稀缺資產，房企也不再盲目追高，而是精算每一筆成本；昌平平西府地塊通過“減量提質”精準適配北部職住需求，實現高性價比供應；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給，以產品力應對存量競爭。在國企主導、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴張轉向“質”與“效”的精細化競爭。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）