財面兒·年報深解丨價值深耕蓄力，大悅城鍛造長期經營韌性

2025年年報季落下帷幕，各大房企年度業績悉數出爐。身處行業波動周期，不少房企承壓前行，亦有企業通過結構優化，逆勢突圍、破局增長。

其中，大悅城憑借清晰的發展戰略與扎實的經營功底，取得了持續向好的提質成果與穩健的業績表現，成功樹立起行業高質量發展標桿。

這份強勁的發展韌性與內生增長勢能，在其發布的2025年年度報告中得到了充分彰顯。

報告期內，公司實現營業收入308.92億元，經營基本面穩固；綜合毛利率31.80%，較上年同期21.76%上升10.04個百分點，核心盈利效率明顯提升；歸母凈利潤較上年減虧6.27億元，盈利能力持續改善。

究其根本，大悅城穿越周期的底層邏輯清晰可見：以商業運營為核心壓艙石，以住宅開發提質增效為價值支撐，以資產優化為重要突破點，多維度發力、協同賦能，構筑起向上而行的堅實護城河。

商業深耕，夯實經營底盤

將商業板塊視作抵御周期的核心壓艙石，是大悅城長期堅守的發展準則。

多年來，公司秉承“卓越的城市運營與美好生活服務商”愿景，聚焦重點區域與核心城市深耕。目前，已經在全國布局44個商業項目，商業建筑面積約470萬平方米。截至2025年期末，共有37個項目在營，包括24個大悅城購物中心以及2個大悅匯。

依托成熟完善的全國商業布局優勢，大悅城持續強化核心競爭力，面對行業存量競爭深度博弈，2025年全面推進“1123”戰略體系重塑，明確將“提升商業引領地位”置于首位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖。

圍繞全新戰略方向，公司不斷升級運營模式，通過創新線下場景體驗，實現年輕消費用戶粘性與經營效益的全面升級。

2025年，大悅城推進“大朋友”大悅城品牌年輕力計劃，全年落地近2000場年輕力主題活動，IP銷售額達6.4億元；會員總量近2478萬人，會員銷售額突破100億元。

同時，持續打造大悅嗨新節、大悅瘋搶節等原創經營檔期IP，舉辦超300場特色活動及IP快閃，嗨新節與瘋搶節銷售額分別實現4.5億元、6.9億元，分別同比增長8.2%、31%。

在存量運營精進的基礎上，大悅城同步加快優質新項目落地，持續擴大商業版圖。2025年，迎來南昌大悅城、深圳大悅城高品質開業。兩項目開業當日出租率均突破94%，優質新項目的落地擴容，為業績增長積蓄長期勢能。

得益于清晰的戰略導向和成熟的商業運營能力，公司商業價值持續釋放。2025年，公司購物中心實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億，同比提升22.7%，平均出租率94%。不難發現，商業板塊已成為大悅城平衡經營結構、平滑周期風險的關鍵力量。

做強實體商業運營的同時，大悅城也在持續深耕資本運作，借助資產證券化工具高效盤活存量資產。公司于2024年成功發行上市的華夏大悅城商業REIT各項經營指標表現良好，底層資產成都大悅城期末出租率達98.10%，較預測的95.50%提升了2.6個百分點。上市至今累計分紅5次，全年按募集規模計算年化分派率為5.48%。

目前，項目的回流資金已用于商業地產項目獲取及投資，資產的良性循環，有效盤活存量資產、反哺增量發展，為大悅城商業版圖布局延伸提供堅實資金保障。

產品提質，賦能人居升級

在商業板塊長效經營的同時，大悅城持續優化住宅開發賽道，升級營銷力、產品力，破解增長困局，推動開發業務提質增效。在樓市整體承壓的背景下，2025年公司銷售型業務實現全口徑簽約160億元，簽約面積95萬平方米。

為進一步突破市場桎梏，著眼長遠發展，公司將營銷賦能作為突破發展瓶頸、撬動增長的關鍵抓手。

基于此，2025年公司打造“大悅寵粉節”“大悅房嗨節”等全國性營銷活動，并持續通過大悅新媒體矩陣開展定向觸達，推動線上自拓客戶成交占比連年穩步增長。營銷的深度協同，有效助力了銷售轉化與經營業績的提升。

更為關鍵的是，大悅城將國家戰略深度融入自身發展藍圖，以營造美好人居的時代責任為發展己任，歷時兩年打磨、投入研發經費近千萬元，傾力推進“中糧好房子”建設，創新提出“主動健康場景生活”的產品主張，并依托最前沿的研究成果，打造“中糧好房子場景實驗室”，為新時代居住理想提供全方位解決方案。相關成果獲得國家精瑞科學技術獎三等獎、iGreen 領航獎“年度健康建筑標桿項目”等獎項。

立足成熟的產品體系與研發成果，大悅城加速價值落地轉化。2025年，除了打造多個明星標桿新項目外，還同步開展存量項目產品力價值重塑行動，將“好房子”理念融入深圳中糧祥云國際項目（二期）、長沙觀瀾祥云等項目并進行優化。其中，長沙觀瀾祥云項目煥新樣板間開放后，當月成交量顯著提升，有效激活存量市場活力。

根植央企使命底色，大悅城以迭代精進的產品實力，帶動品牌口碑與客戶體驗同步升級。2025年，大悅城在克而瑞住宅產品力排名躍升至29名，客戶滿意度五項指標全面提升，房屋設計、房屋質量滿意度達行業TOP10均值水平。

面向2026年，大悅城表示將持續升級“中糧好房子”，堅持以客戶為中心，強化科技創新應用，推動產品體系迭代升級，不斷提升產品力與品牌影響力，這也充分彰顯了公司深耕“好房子”的堅定定力。

資本煥新，強化治理效能

商業運營固本、住宅產品提質之外，資本架構優化與融資能力強化，是大悅城行穩致遠的關鍵保障。

2025年，大悅城系統推進各項改革，開展資本重塑，11月圓滿完成大悅城地產私有化。交易完成后，大悅城對大悅城地產的權益被增厚，持股比例升至96.13%，直接帶動2025年歸母凈利潤同比減虧超20%。

業內人士表示，資本架構的理順，不僅可以有效縮短內部決策鏈條，提升戰略決策落地與市場響應效率；還可以提升大悅城對旗下資產的統籌配置能力，促進業務板塊間的資源協同與效率提升。

同期，大悅城持續優化資金管理體系，通過精細化現金流預測及預算管理，平衡資金流動性與風險控制。報告期內，公司經營活動凈現金流達30.23億元，保持正向流入，為日常經營、項目建設、債務兌付等提供穩定資金支撐。

此外，大悅城加強債務結構優化，拓寬多元化低成本融資渠道。財報顯示，截至2025年末，公司累計獲批12個“白名單”項目、14個經營性物業貸款項目。

不僅如此，大悅城年內順利發行私募債、永續中票合計51億元，切實補充中長期經營資金；全年綜合融資成本降至3.54%，較上年同期下降52個基點，融資成本管控成效顯著。

基于安全的財務管控與規范高效的經營治理，目前中誠信國際、中證鵬元兩大評級機構持續維持大悅城AAA主體信用評級。

可以看出，在行業發展邏輯已經從規模導向轉向價值導向的背景下，大悅城主動順應行業變革趨勢，錨定長期主義發展路徑，憑借多元業務深度協同，走出了一條高質量、可持續的周期穿越之路。

展望2026年，大悅城已經確立“堅定信心、轉型發展、穩中求進、提質增效”年度經營方針，將依托商業、地產開發、酒店、物業等多維優勢持續蓄力前行，在行業新一輪價值重構浪潮中持續領跑。