2026年4月21日,希臘發布了黃金簽證的最新官方通告。這份通告的意義在于,它首次以明確的書面形式,對申請人高度關注的實操問題進行了說明。圍繞這份通告中值得關注的政策,我們專訪了環球出國希臘公司首席律師Aspasia Nousia,從法律和實務角度,對其核心變化進行解讀。
Aspasia Nousia,雅典律師協會注冊律師,歐洲法學碩士,還曾任職于希臘駐北約代表處,長期深耕移民與房產法律領域。她聽完通告內容,第一反應不是簡單的“放寬了”或“收緊了”,而是——那些真正在乎合規、打算長持、還惦記著家庭規劃的人,終于能看到一條更清晰、更穩定的路了。
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Aspasia Nousia|環球出國希臘公司首席律師
一、身份延續更穩妥:家庭身份銜接進一步明確
Aspasia覺得,這份通告里最具現實意義的利好之一,是家庭身份延續那條路更清晰了。若主申請人去世,配偶在繼承完整房產后,可將原家屬居留直接轉為投資主申居留。這意味著,家庭身份不會因為一個人的變故而被動中斷,而是擁有了更明確的法律銜接基礎。
其次,投資人和家屬還能在滿足條件的前提下,申請轉成別的居留類別,比如工作居留。而且流程上也做了保護:注銷原投資者居留之前,主管機關會先實打實地審查新類別的條件有沒有湊齊,確認新類別可以成立,才去啟動對舊卡的部分撤銷。這樣做就是不讓你在轉換過程中失去合法身份。
對于很多家庭來說,希臘身份不再只是“拿到一張卡”,而是具備更強的后續規劃彈性。
Aspasia指出,這類規定真正重要的地方,不在于單條政策本身,而在于它讓申請人面對家庭變動、長期居住安排或未來身份調整時,有了更穩定的法律預期。
來源:diavgeia.gov.gr|ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ
二、舊政權益更有保障:存量申請人并非“一刀切”
第二個好消息,沖著舊政申請人來的。此次官方通告里明確說了:如果你是在舊政策階段按25萬歐元完成投資的,哪怕當時沒遞申請,或者因為超期沒續簽需要重新啟動,只要滿足相關條件,仍然有機會按舊法標準處理。Aspasia強調,相關審查重點主要集中在三方面:投資是不是在新門檻生效前就已經完成,當時的金額是否滿足法律要求,付款路徑是否符合現行關于可追溯與合規支付的要求。這不是紙上談兵——環球出國已經有申請人實打實地吃到了這顆定心丸,成功翻盤拿到卡。
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這也意味著,官方此次并不是簡單地將舊申請人全部排除在外,而是在尊重歷史投資事實和法律適用邏輯的基礎上,給予符合條件的舊政申請人明確保障。對于市場來說,這一表態非常關鍵。它傳遞出的信號是:政策在收緊,但并不是對既有合法投資安排“一刀切”;真正被保留和保護的,是那些投資時間真實、金額邏輯成立、支付路徑可追溯的舊政申請人權益。
來源:diavgeia.gov.gr|ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ
三、投資路徑更明確:合規產品價值進一步凸顯
第三塊澄清,是關于投資路徑和使用邊界。先說短租——這次官方把邊界劃出來了:被禁的是60天以內、不帶附加服務的短租;長租、酒店化托管這些,并不一概禁止。這讓很多申請人原本模糊的使用邏輯,第一次有了更清晰的書面依據。
再看25萬歐的商改住和文物修復路徑,包括用途變更完成時間、適用條件以及延伸情形,都比以前講得更清楚。說白了,以后真正值錢的不是那些概念含糊、邊界模糊的東西,而是規則成立、結構清晰、經得起查的合規資產。
另外,官方首次在文件里以書面形式明確規定:黃金簽證持有人雖然不能在希臘受雇工作或自雇,但可以開公司、持股、當合伙人、擔任非執行董事。這對想在希臘做點資產安排和商業參與的人來說,進一步明確了邊界。
Aspasia認為,這些變化共同指向一個方向——未來政策不會慣著模糊操作,而是越來越偏向真實、透明、長持、合規可解釋的投資邏輯。合規產品的價值,會被越抬越高。
來源:diavgeia.gov.gr|ΨΣΙ746ΜΔΨΟ-ΔΧΜ
從政策明確,走向交付明確
Aspasia強調,政策越清晰,越說明未來市場競爭正在從“能不能做”轉向“誰能更穩地做、誰能真正交付”。
這正是環球出國長期深耕希臘市場的核心優勢。自2013年以來,環球出國已協助超過5500組家庭完成希臘居留身份規劃,累計獲發永居卡超過25700張。中希兩地擁有超100人的本地化團隊,可提供中文、英語、希臘語等多語種服務,并形成了由內部律師團隊、項目篩選團隊、建筑與工程背景專業人員共同參與的服務體系。
除了法律審核外,Globevisa希臘團隊還將項目產權背調審核、開發進度追蹤及投后房產交付納入整體風控機制。所有房源在推向市場前,均需經過本地與中國團隊雙重審核,重點核查產權清晰度、開發商資質、資金監管、項目真實性及后續交付能力。對申請人而言,這種能力的價值不只是“買到一套房”,而是買到產權清晰、邏輯成立、交付有保障、后續可持續管理的資產。
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