報(bào)告發(fā)布 || 戴德梁行：一季度南京寫字樓市場迎來換租窗口期，零售商業(yè)市場穩(wěn)健開局

近日，戴德梁行針對2026年一季度南京寫字樓市場、零售商業(yè)市場進(jìn)行多維度的盤點(diǎn)和解讀。

01

南京寫字樓市場動(dòng)能轉(zhuǎn)換，

迎來換租窗口期

2026年第一季度，市場暫無高品質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)入市，截止目前全市高品質(zhì)辦公項(xiàng)目存量維持在564萬平方米。季內(nèi)，辦公租賃需求總體平穩(wěn)，空置率小幅回落至28.9%，環(huán)比下降0.7%，市場整體仍處于供需深度調(diào)整階段。

一季度市場租金仍在小幅下探，整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量，板塊分化，價(jià)值重塑”的特征。目前全市平均租金約2.35元/平方米/天，同比下降4.5%，環(huán)比下降0.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧等四大重點(diǎn)板塊的租金分別為3.77元/平方米/天、2.69元/平方米/天、3.03元/平方米/天、2.14平方米/天。未來市場將持續(xù)處于調(diào)整通道中，企業(yè)不再單純依賴地段紅利，而是將性價(jià)比、產(chǎn)品力與產(chǎn)業(yè)適配度等作為選址核心，這種“板塊遷移+以質(zhì)換價(jià)”的雙重流動(dòng)邏輯，本質(zhì)上是市場新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的直觀體現(xiàn)。

南京重點(diǎn)板塊租金分布

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部

一季度租賃端市場化成交客戶中，主力成交行業(yè)為：金融（31%）、TMT（16%）、能源/電力（12%）、專業(yè)服務(wù)（10%）、商務(wù)商貿(mào)（10%），其中能源/電力行業(yè)的成交活躍度明顯提升。受存量去化壓力影響，為維持出租率，業(yè)主方調(diào)整租賃策略，釋放房源給寫字樓運(yùn)營商，助推存量去化。市場活躍成交面積段為300-500平方米以及500-1,000平方米，租賃動(dòng)因以搬遷和新設(shè)為主。超1,000平方米的大面積承租客戶以運(yùn)營商、專業(yè)服務(wù)、金融類型為主，給予裝免期4-6個(gè)月不等，部分客戶可“一事一議”。

寫字樓銷售市場的一季度新增供應(yīng)量僅為0.27萬平方米，成交量為2.42萬平方米，成交均價(jià)為15,800元/平方米，銷售成交均價(jià)逐步回歸理性區(qū)間。部分高凈值客戶正持幣觀望核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大宗交易市場醞釀著潛在的成交機(jī)遇。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級董事歐陽江石表示，一季度，企業(yè)租戶對市場租金仍保持相對敏感且決策謹(jǐn)慎，租戶與業(yè)主在成本控制與收益平衡間雙向博弈。展望未來，租戶選址不再僅關(guān)注租金水平，而是更加重視物業(yè)、空調(diào)使用時(shí)長及運(yùn)營服務(wù)等綜合辦公成本，市場競爭逐步由租金比拼轉(zhuǎn)向綜合成本與運(yùn)營服務(wù)。部分樓宇已經(jīng)開始通過增加共享辦公空間、增加軟性服務(wù)、提供增值服務(wù)等舉措提升項(xiàng)目吸引力。新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換也將驅(qū)動(dòng)寫字樓市場加速邁入提質(zhì)增效的新階段。

02

南京零售商業(yè)市場穩(wěn)健開局

南京零售物業(yè)市場表現(xiàn)穩(wěn)健，一季度開業(yè)的金陵長樂坊為南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場新增了40,200平方米的供應(yīng)量，全市總存量增長至806萬平方米。國內(nèi)外品牌零售商持續(xù)在南京擴(kuò)店，源于時(shí)尚、餐飲、潮玩、金飾、體育運(yùn)動(dòng)、兒童以及娛樂業(yè)態(tài)的需求較為活躍。新增供應(yīng)的入市，以及若干項(xiàng)目內(nèi)持續(xù)的品牌組合調(diào)整推高全市平均空置率，使其環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.3%。

隨著大量的新增供應(yīng)集中入市，部分購物中心的業(yè)主于本季度降低租金預(yù)期，以吸引和留住更多主力租戶品牌，從而提升商場整體的客流量與銷售額。有鑒于此，南京中高端購物中心首層平均租金報(bào)價(jià)下降至人民幣541.9元/月/平方米，環(huán)比下跌2.3%。

展望未來，商業(yè)面積總計(jì)約2,628,450平方米的中高端購物中心計(jì)劃于未來四年入市。鑒于若干知名新項(xiàng)目入市后將加劇競爭，項(xiàng)目間的分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。購物中心業(yè)主在租金或租賃條件等方面的讓步將更為普遍。

數(shù)據(jù)來源: 戴德梁行研究部

短期內(nèi)，在全球經(jīng)濟(jì)與地緣政治格局演進(jìn)的背景下，消費(fèi)市場或?qū)⒚媾R一定程度的波動(dòng)性調(diào)整。長期來看，“十五五”時(shí)期，南京將深入實(shí)施消費(fèi)提振專項(xiàng)行動(dòng)，釋放消費(fèi)潛能。釋放汽車、家電家居、智能終端等商品換新需求；壯大數(shù)字消費(fèi)、綠色消費(fèi)、健康消費(fèi)等新型消費(fèi)，拓寬票根經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)新空間；加快新街口、元通、百家湖、江北新主城、南部新城等商圈提質(zhì)升級，培育一批特色商業(yè)街區(qū)；大力發(fā)展消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新模式、新場景，推動(dòng)文商旅體展演深度融合；孵化“首創(chuàng)金陵”品牌集聚地，打響“首發(fā)南京”IP。南京零售市場前景將保持良好。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，展望未來，南京零售物業(yè)市場將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵提升”，存量零售物業(yè)將通過優(yōu)化品牌業(yè)態(tài)、煥新升級物業(yè)設(shè)施、多元場景創(chuàng)新、“文化+商業(yè)”融合，增強(qiáng)消費(fèi)者的購物體驗(yàn)與情感黏性。“十五五”期間，南京將加力提振消費(fèi)市場，持續(xù)打造促銷費(fèi)活動(dòng)、發(fā)展新型消費(fèi)、提升商圈能級、促進(jìn)文商旅體展聯(lián)動(dòng)、推進(jìn)首發(fā)經(jīng)濟(jì)，持續(xù)提升南京商業(yè)的消費(fèi)吸引力與輻射力，加速建設(shè)國際消費(fèi)中心城市。

戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經(jīng)理王飛強(qiáng)指出， 2026年一季度，南京經(jīng)濟(jì)延續(xù)了“穩(wěn)中有進(jìn)”的向好態(tài)勢，展現(xiàn)出極強(qiáng)的城市韌性。在這一背景下，南京正經(jīng)歷深刻的“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換”，新興產(chǎn)業(yè)活躍度顯著提升，逐步接棒成為市場主力需求。隨著南京深入實(shí)施“1026”先進(jìn)制造業(yè)集群體系建設(shè)，并全力打造“首發(fā)南京”等消費(fèi)IP，城市的產(chǎn)業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿φ诩铀籴尫拧?/p>

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，2026年作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，中央明確實(shí)施適度寬松的貨幣政策，通過降準(zhǔn)降息等工具為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)勁動(dòng)力，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境迎來持續(xù)優(yōu)化。南京憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與在長三角科創(chuàng)格局中的核心地位，正迎來前所未有的發(fā)展契機(jī)。

來源｜戴德梁行

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法