阿里盤活物流重資產，菜鳥REIT獲港交所放行

時隔近一個半月，阿里巴巴的一項資產分拆動作終于獲得港交所的正式確認。

4月27日晚間，阿里巴巴在港交所發布公告稱，公司已于2026年3月13日獲得香港聯交所批準，可在深圳證券交易所進行基礎設施REIT（房地產投資信托基金）的擬議分拆。

這次分拆瞄準的是菜鳥旗下的嘉興物流園區，底層資產由阿里巴巴兩家間接全資子公司嘉興傳云及嘉興傳祥持有。按照規劃，該基礎設施REIT將以公募基金的形式在深交所上市，由中金基金擔任公募基金管理人。

分拆完成后，持有嘉興園區的項目公司將不再作為阿里巴巴的子公司并表，實質上相當于從阿里資產負債表中剝離了這部分資產，轉為由公開市場投資者共同持有。

不過交易尚未塵埃落定。阿里在公告中明確提醒，基礎設施REIT在深交所的擬議上市仍須獲得深交所及中國證監會批準后方可實施。這也意味著，聯交所的批準只是走完了第一道程序。

回看阿里過去幾年的分拆路徑，不難發現這次動作的戰略體量并不大。2023年阿里宣布“1+6+N”組織變革，一度計劃將菜鳥、阿里云、盒馬等多個業務板塊推向獨立上市。

但此后局勢多次反轉，2023年11月，阿里以美國芯片出口限制帶來的不確定性為由，取消了云業務的完全分拆計劃；2024年3月，菜鳥的IPO計劃也被暫停，阿里轉而選擇回購少數股東股份。

到2026財年第一季度，阿里在財報中已將菜鳥等業務納入“所有其他”類目，不再單獨呈現詳細數據，曾經轟轟烈烈的分拆藍圖實質上已經大幅收縮。

在此背景下，這次被批準的菜鳥嘉興園區REIT分拆，更像是一次精準聚焦的資產盤活操作。

快遞行業專家趙小敏認為，該舉措對阿里整體影響并不大，只是盤活重資產的一個動作，而對菜鳥來說，這是讓自身資產獲得一個單獨融資渠道的方式。

嘉興園區位于長三角，出租率和運營效率均較高，且目前政策相對鼓勵物流倉儲領域發行公募REIT，對菜鳥而言是一個不錯的機會。

實際上，這條路并非阿里首創。京東產發此前就已啟動物流基礎設施REIT的布局，京東產發于2018年獨立運營，定位為現代化基礎設施開發與管理平臺，截至2025年前三季度全球布局了285個現代化基礎設施資產，資產管理規模達1215億元，其中海外資產占比已達12.8%。

時隔近三年，京東產發于2026年1月26日重新向港交所遞交A1申請文件，啟動港股IPO進程。加之京東工業已于2025年12月成功登陸港股，在物流基建資產證券化這條路上，京東顯然走得比阿里更早也更遠。

此外，順豐控股去年4月也將深圳、武漢和合肥三處綜合物流園區分拆為順豐基礎設施REIT，在深交所上市。

自2020年REITs在我國試點啟動以來，多家物流及相關領域企業已完成物流領域的REITs發行或處于項目推進階段。

那么問題來了，聯交所批準的這次分拆，究竟是阿里重新啟動分拆戰略的信號，還是僅僅一次戰術性的資產變現？從目前的信息來看，后者的可能性更大。

阿里前兩年的經歷已經證明，業務分拆上市并非一條暢通的大道，外部監管環境的變化、內部戰略重心的調整，都會隨時打斷計劃。

而眼下，電商行業的競爭格局正在被抖音、拼多多改寫，AI賽道又是各家必爭之地，對阿里而言，守住核心戰場或許比把非核心資產推上市更能決定未來。

菜鳥REIT的獲批，更像是一次對現有優質資產的輕度變現，而非分拆大幕重啟的序章。