盈利暴增353%難掩增長乏力：南都物業(yè)服務(wù)與合規(guī)能力被考問

主業(yè)盈利能力僅實現(xiàn)小幅改善。

于帥卿 中房報記者 許倩 北京報道

南都物業(yè)2025年年報披露后，股價連續(xù)兩日下跌。4月23日收盤，公司報收12.16元/股，下跌0.08%。

年報顯示，南都物業(yè)服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱“南都物業(yè)”）全年實現(xiàn)營業(yè)收入18.62億元，同比增長3.15%；歸屬母公司凈利潤達9924.96萬元，同比暴增353.09%。

值得關(guān)注的是，這份看似亮眼的業(yè)績主要依賴所持安邦護衛(wèi)股票的公允價值變動收益，扣除非經(jīng)常性損益后的主業(yè)盈利僅增長11.36%，主業(yè)增長乏力的短板并未改善。

與此同時，南都物業(yè)多地項目的服務(wù)與管理問題正持續(xù)顯現(xiàn)，從南通市啟東項目違規(guī)收費遭罰，到杭州市潤如園項目因公共收益爭議被業(yè)委會“拒之門外”，業(yè)績依賴投資收益、多地項目合規(guī)與履約短板頻現(xiàn)，折射出物業(yè)企業(yè)規(guī)模擴張后，服務(wù)與合規(guī)能力亟待提升。

盈利暴增難掩主業(yè)疲軟

南都物業(yè)2025年年報數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)出盈利高增與主業(yè)增長乏力的結(jié)構(gòu)性分化特征。

年報顯示，2025年公司實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤達9924.96萬元，同比暴增353.09%

看似驚艷的增長，實則源于非經(jīng)常性損益的大幅貢獻——其中，公允價值變動收益達4325萬元，同比增長166.73%，主要來自所持安邦護衛(wèi)股票的股價上漲。

剔除該因素后，扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤僅增長11.36%至4547萬元，主業(yè)盈利能力僅實現(xiàn)小幅改善。

值得注意的是，業(yè)績波動與安邦護衛(wèi)股價呈現(xiàn)深度綁定特征。2024年，受安邦護衛(wèi)股價下跌影響，南都物業(yè)確認公允價值損失5306萬元，直接減少利潤3980萬元，導(dǎo)致當(dāng)年歸屬母公司凈利潤僅2190.53萬元。

進入2025年，南都物業(yè)受益于安邦護衛(wèi)股價回升，年內(nèi)實現(xiàn)非經(jīng)常性損益合計5378萬元，占歸屬母公司凈利潤9924.96萬元的54.2%，其中金融資產(chǎn)相關(guān)收益是主要貢獻來源。

與利潤數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是公司的現(xiàn)金流狀況。報告期內(nèi)，南都物業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.05億元，較2024年的1.79億元大幅下滑41.09%，處于近3年最低水平。公司解釋稱，主要原因系本期預(yù)收回款減少。

此外，截至2025年12月31日，南都物業(yè)應(yīng)收賬款賬面余額為6.85億元，壞賬準(zhǔn)備為1.33億元，賬面價值為5.52億元。近3年應(yīng)收賬款占營業(yè)收入比值持續(xù)攀升，從2023年的27.04%升至2025年的29.64%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率亦從3.58次降至3.5次，回款效率逐年下滑。

與此同時，南都物業(yè)2025年投資活動現(xiàn)金流凈流出2.97億元，同比減少237.68%，主要系對外投資增加（包括增資機器人企業(yè)、設(shè)立創(chuàng)投基金等科技領(lǐng)域投入），在主營業(yè)務(wù)尚未形成穩(wěn)定現(xiàn)金回流的情況下，大規(guī)模投資進一步加劇了公司的資金壓力。

早年并購留下的商譽減值“后遺癥”也持續(xù)發(fā)酵，成為拖累公司業(yè)績的另一因素。截至2025年12月31日，南都物業(yè)商譽賬面原值為2.58億元，減值準(zhǔn)備累計達9618.69萬元，賬面價值僅1.62億元。

商譽減值主要集中于公司此前收購的上海采林物業(yè)管理有限公司、浙江中大普惠物業(yè)有限公司兩家標(biāo)的。公告顯示，2025年，受項目撤場等因素影響，這兩家公司經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期，南都物業(yè)擬對其計提商譽減值準(zhǔn)備4678.18萬元，其中上海采林減值516.66萬元，浙江中大普惠減值4161.52萬元。

值得注意的是，2024年南都物業(yè)已對這兩家標(biāo)的計提商譽減值2163.06萬元，連續(xù)兩年大額計提減值，不僅反映出并購標(biāo)的整合失敗、業(yè)績承諾無法兌現(xiàn)的問題，更折射出物業(yè)行業(yè)過去依賴外延并購的模式正面臨挑戰(zhàn)。

服務(wù)管理困局顯現(xiàn)

作為國內(nèi)首家A股上市物業(yè)公司，南都物業(yè)曾憑借專業(yè)化服務(wù)積累了一定市場口碑，但隨著業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴張，管理壓力逐步顯現(xiàn)。

來自投訴平臺、信用公示及司法公開信息顯示，南都物業(yè)在全國多個項目存在收費違規(guī)、公共收益管理爭議及多起訴訟糾紛。

以南通市啟東綠地長島項目為例。該項目于2016年由南都物業(yè)進駐，2017年曾獲評啟東市“優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)示范項目”及南通市“物業(yè)管理示范項目”，但自2023年以來，該項目因物業(yè)相關(guān)問題引發(fā)的投訴有所增加，成為受關(guān)注度較高的項目之一。業(yè)主反映的問題主要集中在收費合規(guī)性、服務(wù)響應(yīng)、設(shè)施維護等方面。

來自網(wǎng)上截圖。

據(jù)信用江蘇公示信息顯示，2025年11月，南都物業(yè)啟東分公司因不執(zhí)行政府指導(dǎo)價被罰款15萬元。經(jīng)查實，該項目高層住宅物業(yè)費2.3元/平方米/月、多層2.8元/平方米/月，遠超啟東市最高指導(dǎo)價1.92元/平方米/月；同時，公司未按規(guī)定公示公共能耗分攤明細。業(yè)主曾向市場監(jiān)管部門舉報，從2023年7月立案至2025年11月處罰公示，問題歷時兩年多才得以糾正。

綠地長島項目的困境并非個例。在公共收益管理方面，杭州市潤如園項目同樣暴露出爭議。據(jù)杭州市潤如園業(yè)委會發(fā)文披露，項目經(jīng)第三方審計確認，2023年11月至2025年11月期間，小區(qū)公共收益結(jié)余達80.38萬元，但南都物業(yè)未及時將該筆收益移交業(yè)主委員會。經(jīng)業(yè)委會多次發(fā)函催告后，南都物業(yè)于2026年3月將公共收益全額歸還至潤如園小區(qū)公共賬戶。

截圖來自潤如園業(yè)委會。

此后，潤如園業(yè)委會于4月5日發(fā)布物業(yè)服務(wù)公開選聘公告，其中競聘人資格明確要求：“未被本小區(qū)業(yè)主大會限制報名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參加本小區(qū)選聘活動。” 這一條款的設(shè)置，意味著原物業(yè)南都物業(yè)已被排除在競聘范圍之外。此前，南都物業(yè)在業(yè)主大會中未能通過續(xù)聘。

訴訟層面同樣折射出管理風(fēng)險的升級。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2025年涉及南都物業(yè)的開庭公告多達40余起，糾紛類型從基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，延伸至生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)糾紛等糾紛類型。