首開熱賣406套、網簽卻回調1套！中建方程國賢府5%低利潤率真相

長期關注北京豐臺樓市和央企地產項目的我們發現，豐臺河西中建方程國賢府（雙央企中建方程、中建智地聯手打造），4月11日首開就賣了406套，開局很穩；但開盤后網簽卻罕見回調，從222套降到221套，成交均價也微降。這一變動不算大，不影響整體去化，卻能給區域樓市網簽和房企運營提供不少參考。

圖源：中建方程官微

406套熱銷vs1套回調 反差數據里的小細節

據中建方程官微消息，該項目4月11日正式開盤，首開就賣了406套。放在豐臺河西當前的樓市環境里，這個成績能看出市場對雙央企實力和項目定位的認可，也確實給片區人居升級幫了忙。4月15日項目啟動網簽，到4月16號晚上，兩天就網簽了222套，延續了開盤的熱度，這個速度在同區域同類項目里算中等偏上。但之后一周，網簽就停在222套沒動，直到4月23號出現變動——網簽少了1套，變成221套，成交均價也從45594.54元/㎡微降到45578.05元/㎡。結合長期跟蹤北京樓市網簽的經驗，這種已網簽再變回預訂的情況不多見，值得好好拆解下。

圖源：中建方程官微

查住建委官網樓盤表就能知道，這次網簽回調，是8號樓三單元701戶的房源狀態變了——從“已簽約”改成了“已預訂”。公開信息顯示，這套房建面117㎡，是項目主力戶型，預售單價56113元/㎡。有意思的是，8號樓是項目定位偏高的樓棟，已經網簽39套，成交均價最高達到4.84萬元/㎡，是整個項目最貴的樓棟。這棟樓去化很穩，單套房源狀態變動，多半是個別交易環節的正常調整，不是項目去化出了問題。

圖源：北京住建委官網

樓面價2.84萬/㎡+雙央企國 賢府熱銷的關鍵底氣

回頭看項目背景，它是豐臺張郭莊6028地塊的開發項目，2025年12月16日，中建方程和中建智地聯合體以13.54億元底價拿下這塊地，樓面價約2.84萬元/㎡。從項目規劃來看，占地3.18公頃、地上建面4.93萬㎡，容積率1.5，建了14棟7-11層洋房，一共約508套房源，主力戶型78-117㎡，備案均價5.2萬元/㎡，還嚴格跟著北京“好房子”的要求來做。這個規劃既貼合豐臺河西的轉型方向，也補上了區域高品質改善房源的缺口，這也是它首開能賣得好的基礎。

圖源：房天下網

要說項目的核心競爭力，主要在區位潛力和產品適配這兩點。項目在豐臺河西園博園核心區，這里是北京西南部的重要發展板塊，屬于“兩園一河”戰略承載區，靠著園博數字經濟產業園、云崗航天、北宮低空經濟這些產業集群，正慢慢變成生態宜居、產城融合的現代化城區，發展潛力不小。另外，項目離張郭莊雙地鐵樞紐也就直線300米左右，周邊還有人大附中園博園校區、北京十二中河西分校、園博園合生匯等在建配套，這些配套慢慢落地后，居住價值還會提升。產品上，依托中建集團的“好房子”體系，做的低密洋房，既實用又有品質，收納系統、園林設計這些細節，能滿足家庭不同階段的居住需求，這也是市場認可它的重要原因，也給片區住宅做了個好榜樣。

仔細看項目去化細節，不同樓棟、戶型的去化差別挺明顯，這在改善型項目里很常見。樓棟方面，除了8號樓表現穩健，4號樓賣得最好，網簽29套，去化率超七成，大概率和它的樓棟位置、戶型配比有關；1號樓就稍差些，40套房源只網簽4套，去化率大概10%，可能是位置、價格定位的問題；2號樓成交均價最低，4.37萬元/㎡，應該是為了帶動整體去化、平衡節奏。戶型方面，78-117㎡的四款主力戶型，去化率都在50%左右，比較均衡，說明項目戶型剛好貼合區域主流改善需求，沒出現供需錯配的情況。

從運營背景來看，國賢府是這個產品系的第六個項目，也是目前唯一落在北京城六區的國賢府項目。懂中建體系分工的都知道，這個項目由中建方程主導操盤，中建智地只持有7%的權益，這和兩家企業的層級有關：中建方程直接隸屬于中建集團，而中建智地是中建一局的下屬公司，屬于中建集團三級子公司。這種層級差異，讓中建集團把國賢府這個核心產品系交給中建方程操盤，也從側面保證了項目的開發品質和運營水平。

5%利潤率貼合集團戰略 1套回調不影響大局

結合中建方程近期的發展戰略，4月17日他們開了2026年一季度運營分析會，明確要“加快地產項目去化”“剛性完成回款目標”。測算下來，國賢府當前成交均價4.56萬元/㎡，對比2.84萬元/㎡的樓面價，利潤率大概5%，這個水平剛好契合公司“低價走量、快速回籠資金”的策略。所以，項目首開就推出大量房源、想快速賣出去，本質是響應集團要求、落實回款目標，不是單純為了沖成交數據。

圖源：中建方程官微

綜合來看，國賢府首開406套，確實帶動了豐臺樓市的活躍度，也能看出市場對雙央企實力、項目區位和產品品質的認可。這次網簽回調1套，結合數據和行業經驗來看，沒對整體去化造成影響，大概率是個別房源的交易流程調整，比如客戶資質審核、合同細節協商之類的。值得一提的是，這種罕見的網簽異動，能給區域樓市網簽監測、房企項目運營和交易流程規范，提供不少參考和借鑒。