二手房回暖，但千萬級(jí)二手房成交量腰斬，成都頂流購買力都去哪了？

成都新樓市 文|黎小小

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3月小陽春行情，成都樓市捷報(bào)頻傳，大家都在討論，樓市是不是真的回暖了？

數(shù)據(jù)顯示，3月成都二手房成交量達(dá)23248套，環(huán)比上漲103.5%，其中中心城區(qū)二手房成交量達(dá)19243套，環(huán)比上漲114.5%，成交均價(jià)15475.5元/㎡，也實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲2.44%。（數(shù)據(jù)源自克而瑞、購房通）

同時(shí)，克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在二手房市場(chǎng)端口成都不僅實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升，結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的下行趨勢(shì)，還出現(xiàn)了改善產(chǎn)品成交占比提升，120㎡及以上面積段戶型成交占比均實(shí)現(xiàn)不同幅度增長。

△圖據(jù)克而瑞四川

不過，并非所有類型的產(chǎn)品都在這輪行情中迎來復(fù)蘇。

我們整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成都2026年一季度千萬級(jí)二手房?jī)H成交11套，環(huán)比下降約56%，近乎腰斬。去年同期，成都千萬級(jí)二手房成交量為25套。

△2026年一季度成都千萬級(jí)二手房成交情況.數(shù)據(jù)整理自貝殼找房、好好選房、房小團(tuán)等公開平臺(tái)，統(tǒng)計(jì)截止2026年3月21日，目前貝殼找房等平臺(tái)二手房成交記錄展示延遲1月，故數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

△2025年一季度成都千萬級(jí)二手房成交情況，數(shù)據(jù)整理自貝殼找房、好好選房、房小團(tuán)等公開平臺(tái)

總價(jià)1000萬+二手房成交量的銳減，并不意味著成都豪宅購買需求的塌縮，數(shù)據(jù)證明，是這部分購買力已經(jīng)轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止目前，今年成都千萬級(jí)住宅累計(jì)認(rèn)購量已突破551套，備案300套。其中一季度總價(jià)1000萬+豪宅成交量約392套，與去年同期基本持平。

總價(jià)1000萬+住宅成交量在新房和二手房市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。雖然在價(jià)格上頗具性價(jià)比，但頂豪新房們持續(xù)迭代的產(chǎn)品力和更豐富的供應(yīng)量，讓大部分二手房豪宅在當(dāng)下不再具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

但二手房的實(shí)際成交，始終才是檢驗(yàn)豪宅市場(chǎng)價(jià)值和流通性的真標(biāo)準(zhǔn)，也是新房豪宅成交的重要參考。

雖然今年一季度，成都千萬級(jí)二手房?jī)H成交11套，但仔細(xì)研究這份數(shù)據(jù)，依舊可以發(fā)現(xiàn)成都頂流購買力圈層的偏好。

其一，是地段集中于城市核心區(qū)的趨勢(shì)更加明顯。

統(tǒng)計(jì)顯示，11套成交房源中，成交量最大的為高新區(qū)，約占55%，其次為錦江區(qū)、武侯區(qū)，各占18%。也即，在千萬級(jí)二手房豪宅領(lǐng)域，超5成購房者都更青睞高新區(qū)，尤其是金融城、錦城湖和大源三個(gè)板塊。

△2026年一季度成都千萬級(jí)二手房成交分布情況，僅供參考

其二，成交產(chǎn)品形態(tài)方面，別墅和大面積段產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

11套房源中，超過70%的房源為別墅，且超過50%的成交房源面積段大于300㎡。這說明，在二手房端口，具備短缺性的“別墅”產(chǎn)品往往成為頂流圈層的首選。同時(shí)，成交的僅3套大平層中，2套位于高新金融城，側(cè)面反應(yīng)出大平層產(chǎn)品的流通比別墅更依賴“頂流地段”。

△2026年一季度成都千萬級(jí)二手房成交形態(tài)情況，僅供參考

△2026年一季度成都千萬級(jí)二手房成交面積段情況，僅供參考

我們可以對(duì)比新房豪宅目前的主流供應(yīng)趨勢(shì)。據(jù)粗略估計(jì)，成都千萬級(jí)豪宅新房存量（含未取證入市房源）已經(jīng)接近6000套，但因土地指標(biāo)及限墅令等政策影響，其中大部分產(chǎn)品為大平層。

大平層在新房豪宅領(lǐng)域的瘋狂內(nèi)卷，自然也就為二手房豪宅市場(chǎng)留出了差異化競(jìng)爭(zhēng)的通道——別墅，尤其是獨(dú)棟類產(chǎn)品。

例如，今年一季度成交的這11套房源中，總價(jià)最高的一套就是位于武侯區(qū)的領(lǐng)秀別墅的一套獨(dú)棟產(chǎn)品。而今年4月剛成交的一套位于麓山板塊的獨(dú)棟法拍房，在清水、內(nèi)部裝修拆除的狀態(tài)下，成交價(jià)都達(dá)到了5400萬。這足以說明，別墅產(chǎn)品在總價(jià)1000萬+豪宅領(lǐng)域的權(quán)威。

△圖據(jù)貝殼找房

△圖據(jù)京東拍賣

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