邦泰觀山川，值得買嗎？

作為照母山花溝板塊第一個樓盤，邦泰觀山川大家可謂強勢期待。

這個板塊也是兩江新區剩余少有的相對完整的留白地，十分稀缺。在照母山和園博園中間，綜合居住環境也很好，24年8月整體板塊有調過規，住宅用地都有接近1500畝，整體有20多塊地。容積率從過去的1.14-1.8調整為1.3-1.5，整體容積率非常低密，比老照母山的容積率大幅降低，居住舒適度更高。

另一塊留白地是中央公園和園博園板塊中間的位置，就是5號線甘悅大道和玉河溝站附近。

后來25年10月又調了一次規，把住宅用地和學校用地位置有變化。

整體花溝板塊被花園環抱，被金渝公園和園博園公園包圍，中間有規劃商業，書包，完整的低密宜居大城。金渝公園按規劃打造的非常漂亮，公園總面積90公頃，也非常大。

因此花溝板塊極具想象空間，我們可以把名字取得更大氣一點，叫做：花溝新城。

邦泰25年9月拿地，樓面價8200元/㎡，容積率1.7。招商+康田同年12月拿了塊地，樓面價8000元/㎡，容積率1.5。從地理位置角度來講，邦泰地塊位置更靠近軌道站和老照母山核心區，但招商地塊位置更安靜一點。

扯了一半天，才交代清楚宏觀背景。

那么，邦泰觀山川，值得買嗎？

先講優點，有如下4點：

第一，大板塊不錯，第一個吃螃蟹

照母山位居兩江新區幾合中心，所以過去叫宇宙中心照母山，但是照母山核心已經8年沒有新增土地供應了。剔除愛琴海板塊的，龍湖、金茂、華潤，但這些房子很多總價都是500萬起。

邦泰也是第一個300萬級可以上車的新盤。

照母山已經不是新區了，發展十幾年了，很多房子其實房齡老了，而且很多都是剛需高層，密度并不低，洋房、大平層低密度房子是極少的。但這些人是吃了上一波房價上漲的福利的，他們喜歡照母山，離不開這個地方，過去因為照母山沒有新項目，大家只有繼續往北走，買中央公園、禮嘉、甚至蔡家，但是現在有了，壓抑的需求集中爆發，單是照母山的這些客戶基數就已經足夠龐大了。

而邦泰是第一個吃螃蟹的，我當時就說這塊地被嚴重低估，現在被驗證了。

這些開發商的利潤肯定是客觀的，我們看售價除以地價的倍數就可以看出，而且關鍵流速還很快。這是好事情，上一篇文章有講。

第二，邦泰的位置不錯

邦泰是離照母山核心目前最近的一塊地，離湖霞街軌道站很近，這肯定是優勢的。

第三，照母山產品的代際差優勢

照母山最新的產品就是三代宅了，壹號半島、舜山府、塵林間，要么位置不好，要么價格很貴。

從產品的角度，邦泰是新規，產品是有代際差的，得房率更高。

確實邦泰100畝大盤，1.7容積率，全2T2戶純板式，很舒適。

小區不論是大門、園林、車庫、外立面，都還是可圈可點。

小區總共19棟樓，小高層，大多16+1層，大面積的24層。

再看看戶型，雖有些瑕疵，但也說的過去。

125平戶型，外圍吸灰，噪音影響，標準四房布局，但承重墻較多，影響改造可能性。

139戶型有兩種，一種是L廳設計，一種是端廳設計，端廳戶型確實可以，但價格要貴一些，這個戶型我還比較推薦，也沒那么吵。

189戶型，270度環幕，3.25米層高，客廳挑高6.5米，戶型也還可以，動靜分區，而且四個臥室一邊兩個，私密性還行。

225戶型，空間尺度相較189戶型，布局差不多，只是尺度更大。

還有少部分頂躍戶型。

第四，書包優勢

這個優勢也很明顯，博雅小學+一雙，成績口碑都很好，而且確定性很高。花溝后面的地塊有可能是，按規劃八中或者南開的書包，但什么時候建好，不確定。

再講缺點，缺點也很明顯，有如下4點：

第一，負面因素太多

金渝大道主干道，新修的高架橋馬路，噪音影響。然后高壓線、加油站，垃圾站。

大家不要忽視噪音的影響，我舉個例子，禮嘉兩江昱湖壹號萃峰組團，高峰期價格也很貴，甚至當時還要交房產稅，搶著買。但后來大家入住，發現太吵了，也是挨著金渝大道，價格后來又下去了。

邦泰謹防成為萃峰2.0。

第二，價格貴

125報價2.25W單價，總價280萬起。139報價2.4W，189和225報價2.8W。

我覺得這個價格是有點貴的，不曉得開盤價格會不會降一點點。

項目很有信心，對標壹號半島并不貴，但是你的位置，居住環境，能和壹號半島去比嗎？

但是對比周邊的壹號湖畔、蘭亭序價格還是要貴不少。邦泰的口碑也有待驗證。確實第一個吃螃蟹，享受了一定溢價。

第三，后續施工持續噪音影響

花溝板塊，后面還有20多塊地，且現在拿地的速度比較慢。也就是說邦泰第一個交房之后，都要受到周邊樓盤施工噪音的影響和粉塵的影響，大貨車來來往往。

第四，花溝后續競品的沖擊

現在邦泰第一個吃螃蟹，但是花溝后面還有20多塊地呀，而且后面的地一定要更安靜一點。后面沖擊大了，或者市場持續不好，那第一次買在高位就有點痛。

但無論如何，邦泰開了一個好頭。開發商能賺錢，照母山可以賣這么貴，那核心區是否價格也該漲漲，拉動重慶的整體房價往上走。

邦泰賣這么貴，關鍵還賣的好，還要排隊辦卡。

而且因為太火，還要集中搖號開盤，要知道，重慶好久都沒有集中開盤的樓盤了。重慶市場都忘了火熱搶房的感覺。

綜上，邦泰觀山川，自住可以買，但也盡量買139的戶型，其他戶型不建議，因為目前沒得選，要么就等，比如等等招商，讓子彈先飛一回，不要著急。

TZ肯定是萬萬不建議的，價格透支，未來競爭壓力也不小，位置不算太好，且空窗期長，非精裝修，前期壓力比較大。

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