北京買房：理清思路，購房建議1853

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

又來咨詢您了。目前在回龍觀有兩套房，一套領秀慧谷B區，大概能賣320萬（虧了80萬），另一套流星花園三區，能賣520萬（虧了200萬）。我的問題是，孩子有西三旗學區的zb資格，按目前情況能上永泰小學，但西三旗初中坑校比較多，所以有幾種想法。

1、賣領秀再添點買上地占坑房；

2、賣領秀再添點買育新花園或者新康園（新康園能買大一點能兼顧老人自住），上育新大概率能9年連貫；

3、上永泰小學，到了初中再說；

4、領秀我們是2018年買的，不知道有沒有1911類似的政策？上101昌平實驗六年一貫？在昌平上學放棄了海淀學籍不知道值當不。

5、賣目前的一套或兩套，整個搬到朝陽或者東西城學區。以投資角度，兼顧孩子上學您覺得哪個方案更好一些。

A：

1、上地占坑兒房。現在上地東里的一居室的溢價率可很高，50%以上呢，也就是房價中一半以上都是學區價值，500萬的話就是250萬起。柳浪家園的溢價相對低，基本就是30%左右，比海淀平均值沒高多少。但這都是一分錢一分貨，看自己的選擇吧。

2、添錢買對口育新的。育新花園的溢價比例就是海淀平均值，在海淀不算高，只是在西三旗學區算高的。新康園看自己了，不太確保，否則價格早漲上去了。

3、如果孩子的天分高，那就到了初中再說唄。雖然都說是沒有點招了，但到目前為止還是有渠道的，我認為以后也很難完全取消，天牛娃永遠有人掐尖兒。

4、昌平應該是2020年1231后買房的才多校劃片，之前的等同于海淀的1911。放棄政保就肯定不值，這是普通家庭都不懂+不可能得到的，然后放棄海淀學籍就更不太值了唄。

打個不恰當的比方就是放棄北京戶口，然后也放棄了公務員或央企的選拔資格，我認為有點兒虧。但這也看自家情況吧，海淀并不適合所有家庭，非常卷的，我家深受其苦，但上了船就下不來了。

5、投資角度，那肯定是朝陽啊。因為朝陽的學位遠沒有東西海緊張，但有好學校，而且都是九年制和單校劃片（小+初）。另外朝陽的學區房都是老小區和總價低的有溢價，最高等同于東西海平均值。但商品房中總價高（大幾百萬以上）的就大多沒有溢價了。那如果能買到沒溢價的，自然可以算各項兼顧了。

不過這也得由家長綜合考量，朝陽的整體或人均教育資源遠遠不如東西海。所以更適合天分高的，如果天分不高+不是太努力，那到中考時的選擇就不多了，至少下限是不如東西城的。

6、簡單就這些情況吧，我沒有明確建議，學區的選擇只能家長定。

僅供參考。

二

Q:

咨詢幾個問題：北京櫻桃園一套臨街老破小，4層步梯，南北通透，臥室全南向，2居60平米。心理期望值單價8萬元，能賣到這個價位嗎？這個樓高六層，位置在二環里，有保留的價值嗎？最近幾年有漲上來的可能嗎？這個地段有原拆原建改造的可能嗎？

如果賣北京的這套房，再貸款320～350萬，幫孩子在上海買入中環到內環之間、單價也在8萬左右，總價800萬左右的次新房，是否合算？現在置換時機合適嗎？一賣一買過程中有什么需要注意的嗎？

A：

1、短期幾年內如果有孩子要上學，那就保留學區房唄。但如果是不需要學位了，那常規建議是趁著學區溢價還高的時候置換，提高居住的性價比+降低溢價部分的保值風險。畢竟今年就是入學趨勢的逆轉年份了，之后的低谷期至少延續到2032年。如果沒有對學區房的支持政策，溢價部分有可能受影響。

幾年內漲上來，房價中的基礎部分有可能，看大盤走勢吧。但溢價的比例我認為在2032年之前是肯定漲不回來的，能保持住就不錯了。

2、原拆原建跟地段兒沒關系，只看本小區的安全檢測等級+原產權單位是否出錢。如果檢測為D級，那就基本沒有維護的價值了，此時如果原單位愿意配資，或者是拉到了投資商，那就能參與原拆原建的申請了。

不過考慮好，即便是有錢了，也未必能做通所有業主的工作。因為原拆原建也是要業主出資的，至少30%份額，而且增加部分還得按造價購買，一般每戶20萬起步。另外是三年左右的建設期，這期間的租房成本也得20萬。還有裝修的損失+重裝的成本也得10多萬。那加起來就是50萬以上，少數業主是不愿意掏錢的，也就造成很多能夠原拆原建的小區進展緩慢。

3、如果有上海購房資格就買唄，上海從2009年之后的房價走勢跟北京基本一致。但也談不上劃算，因為整體租售比跟北京基本一致，只是有可能在行情時期是順位比北京早一些，但歷次調控也比北京早，綜合下來差不多。

現在的時機，那肯定不算合適啊。上海既然比北京的順位早，那就已經漲了，而北京歷次都是錯后的，但也都能跟上。那您現在換，等于是用北京沒輪到上漲的，去換上海漲了一波的，您覺得劃算嗎？或者計算租售比吧，手快的話有可能買到劃算的。

4、這種小陽春的時期置換，那就注意縮短空白期吧，避免踏空。

僅供參考。

三

Q:

我家是兩個女兒，老大今年上小學。我想咨詢下，新北苑世華泊郡，和望京北澳洲康都，哪個更好呢？預算900萬左右，兩個老人一起住，想買個四居。兩口子一個在來廣營上班，一個在清河上班。

A：

1、哪個更好，標準是什么啊？如果是論學區，那肯定是澳洲康都排名靠前，對口的是陳分學區，理論上比新北苑的朝外來廣營校區強一些。

但如果是論板塊和小區，那新北苑+世華泊郡都占優。而且到目前為止，新北苑在價格走勢方面是全板塊跑贏大盤的，當然說的是普宅，不包括別墅和公寓。

另外澳洲康都是早期的科技住宅，親情社區的定位挺受歡迎。但20年過去了，中央空調的設備老化，前幾年一直不太消停，現在我也不知道什么情況了。另外小區密度大點兒，戶型也多，考察好再買。

2、900萬想買四居室，澳洲康都的買的到嗎？我印象中這里的四居都戶型偏大，怎么的也得上千萬，900萬夠嗆吧？而且考慮好，如果能買到，那就說明這戶型的價格走勢偏弱+出手時不太好賣，所以才價格低的。

3、當然房子是用來住的，如果確定是自住為主那就看自己的感受了。其實如果只是自住，那北邊天通苑的大戶型是性價比最高的，排北京最前列，相對的只是價格走勢弱點兒而已。

或者這么說吧，越是普宅小區，其中的大戶型的性價比越高。因為專門來買大戶型的不多，所以價格上不去，但性價比就高了。

僅供參考。

四

Q:

我們稻香園北社區的房子，西北角兩居戶型，問過中介說現在大概600內。孩子大了我們一直想換一套三居室，最多只能加100個，保留海淀區學籍，麻煩問下您能給個指導意見嗎？

A：

1、保留海淀學籍，我沒太理解這意思。因為只要在海淀入學了就有學籍啊，即便是賣掉房子遷走戶口，學籍也不受任何影響，包括中考+高中和高考。

但如果是考慮孫輩就難度大了，沒有海淀的房子就頂多保留公共戶，新生兒則不太可能落戶，也就不好聊學籍。所以要想保留就還在海淀區買唄，盡量選擇學區溢價相對低的就行。

2、700萬想換三居室，海淀常規是三個方向。一是向東，鐵道東邊的學院路和花園路學區，以及西南的北太平莊學區，大多都是學區溢價不高的。二是向北，五環外的清河與西三旗學區。三是向西，田村一帶的永定路學區。這些地段兒都能買到溢價低的，居住的性價比也就在海淀相對高。

3、不過您這是剛有個想法吧，還很模糊呢。別著急吧，一步一步來，先了解些行情再說。

僅供參考。

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