京房回憶，朝陽首府，第一任老板馬云，對面就是81號鬼樓

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

朝陽雙橋，天籟軒，為什么，這么便宜？能買來，做投資嗎？預期，未來漲幅，會怎樣？

A：

1、您是作家吧？太會用標點符號占字數了，看的我都想打嗝兒了。

2、天籟軒為什么這么便宜？商品價格是由供需關系決定的，那如果價格低，就必定是供大于求。房子角度就是想賣房的業主多，而想接盤的少，自然沒人出高價了。

這看看截圖吧。貝殼的顯示是一共79套房，竟然有10套掛牌的，那這小區的價格能高的了嗎？

3、買來做投資，我認為是不算太強。一是既然價格低，就說明市場不認可，所以走勢才弱的。那既然是之前十多年都走勢弱，您買到手之后有可能逆轉趨勢嗎？

再一點就是房租，我剛才看了看網上報價，70多平的租3000多，140多平的租5000。那如果70平的總價在130萬，140平的在240萬，這租金回報率并不占優啊，收益率沒比普宅高多少。

那既然是價格走勢一直偏弱，租金收益也不高，以后的最好成績估計也就是拉平大盤，請問優勢在哪里？畢竟這里是雙橋，從地段兒來講也是不占優的。

4、再有一點，這小區一般被稱作“寫字樓小區”，也就是當年是按照寫字樓開發的。那寫字樓的特點是什么？適合辦公不適合居住唄。所以這里的戶型都是開間沒隔斷的，裝修的成本不低。另外都沒有廚房和衛生間，居住的話有點兒類似于筒子樓，做飯上廁所的都得出門去樓道公用的。

5、簡單就這情況吧，我認為是投資性不高，優勢只是便宜而已。未來漲幅也大概率不強，畢竟帶廚衛的公寓有的是，人們為什么追捧這里啊？正規的寫字樓也有的是，雙橋這種小規模的有什么優勢？

僅供參考。

二

Q:

在蒲黃榆地鐵站旁邊上班，總預算五百萬之內想買一套通勤不用換乘地鐵的房子，通勤時間控制在45分鐘內，暫不考慮學區，想買板樓不要塔樓，最好有電梯或沒有電梯樓層也不要高，老人有時過來住，樓齡控制在2010年以來的，優先考慮蒲黃榆以北南城興趣不大。

A：

1、您這要求不低啊。蒲黃榆就兩條地鐵，5號線向北是肯定沒合適的，那就只有14號線向東部分了，也就是東三環沿線，二環外到四環內，都是好地段兒。

2、500萬的這種要求也沒必要考慮學區，肯定買不到合適的。只能是朝陽的次新房，您想買多大面積的啊？既然有老人要同住，那就至少兩居室。看您的要求也不接受保障房回遷房什么的吧？當然這區域內也沒什么這種房了，次新的都是商品房。

對了，潘家園的弘善家園房齡算比較新，價格也低。但這里是東城的拆遷安置房+當地的回遷房，品質挺一般的。

商品房我能想到的小區就兩個，一個雙井的首城國際，不過兩居室都600多萬。另一個是華威橋的美景東方三期，應該是2010年之后的，兩居室有可能在600萬之內，是否有500萬的不知道。

3、多說一句，全北京每年的商品房新房才5萬套左右，2010年至今才70多萬套，占北京房產總量不到10%。具體到朝陽區這個板塊，一共才不到10個小區吧，沒多少掛牌房源。也都都挺貴的，500萬幾乎買不到，小戶型都夠嗆。所以您要不適當放寬要求吧，要不然選擇太少了。

僅供參考。

三

Q:

我是北京人，37歲民企中層，媳婦非京，醫院護士，孩子兩歲。2005年崇文的老房拆遷在大方居買兩居，目前父母在住。我們目前租房在方莊老塔樓兩居，租金5000多。現在問題是房東想賣房，我們也有意買，只是價格問題。房東報價350萬，我們認為明顯高價，真實市場成交價應該不超過300萬。但又已經住了好幾年習慣了，所以現在陷入僵局。

另外也有疑慮是學區的問題，方莊只有十八中還不錯，而我們這是芳群園的不能跨區，所以感覺買下來不是多合適。我們現在家庭到手每年30多萬，主要是我的收入受業績影響較大，所以不敢過多貸款。請問您有什么建議？

A：

1、我有什么建議？這得看您能接受多高的預算啊。300萬只是您針對這套房子兩居的，不是最高預算吧？

或者說如果認為房東的要價高，那就索性買芳星園的唄，應該都差不太多的價格。而且是十八中學區，連房子帶學區就一并解決了。十八中在豐臺確實算很不錯的學校，對口房子的學區溢價也不高，可以算是性價比相對高的。

2、其他的我好像也說不了什么吧？您這應該糾結更多的是預算問題，如果能預算再高點兒那就選擇多了，否則別人也建議不出什么的。

3、另外多說一句，一般來說，房東報價大多數都是市場價，犯不上過分的多要價，反正也賣不出去。那如果是市場價，砍價的話一般5%就差不多了，再多的話幾乎不可能。所以您這認為有50多萬的砍價余地，我覺得不太可能，除非是房東壓根兒不想賣給您。

4、再一點，既然您已經考慮學區，那常規建議是如果有溢價不太高的，那索性一次到位吧。要不然以后換的話未必能再降溢價，而且還得多花一筆稅費+裝修成本。我不知道現在十八中的具體溢價比例，但應該在10%左右，以300多萬來講就30多萬，砍砍價的話或許還能低點兒。

5、總之我沒什么建議，只是列出以上的供參考。

僅供參考。

四

Q:

我是戶口在北京，目前還是集體戶。但婚后一直在山東工作，孩子的戶口因為當時單位不接收所以也只能落在了山東。現在有考慮在北京買一套純投資的房，一是把孩子戶口落下來，二是收租金+保值。但我對北京的房地產市場不是很懂，所以想請您推薦一下，如果以200萬總價，能買到學區不錯的投資房嗎？您建議哪個學區和小區？

A：

1、200萬總價，學區不錯+租金+保值，您這要求太高了，屬于不可能三角，劉慈欣都解決不了的三體問題。

2、因為即便是不考慮預算，學區好的就肯定有溢價，而有溢價就意味著租金低，溢價部分的保值也不敢保證。背后的道理是租客用不上學位，也就不會為溢價部分支付租金。再加上現在已經進入了入學低谷期，至少延續到2032年呢，如果沒有政策支持的話，學區房的溢價部分都有可能受影響。

而如果是租金高的房子，那就說明保值不太強，價格低才顯的租金高。這種小區也肯定沒有太好的學區，否則就被家長們追捧出溢價了。

如果是追求保值好的，那租金收益率通常不太高，頂多是平均值。這種房有可能學區好，但必定是總價相對高的，能買的起的家庭不多，所以才沒被炒出溢價。而您的預算是200萬，那就不可能買到這種房唄。

3、總之我推薦不了，您的三個要求是相互沖突的，不可能兼顧。所以還是先了解一下北京市場吧，別著急，一步一步來。另外如果找中介，最好別提太高的要求，否則他們會直接給您貼上不懂行的標簽，忽悠起來就更大膽了。

僅供參考。

五

Q:

我前年咨詢過您，皂君廟的房子，您建議我們賣，但因為各種原因沒賣成，現在您的建議如何辦？主要是我家孩子今年中考，我們想換到離孩子高中近的地方。或者是賣掉這套房換成租金高的非學區房，然后換租在孩子高中附近，這樣便于晚自習。但也還是有顧慮，又跌了，怕賣了不合適。

現在的問題是您的建議是換到朝陽區，而我們工作在西四環，從距離來講離石景山和豐臺區更近，想買在這里行不行？收益會明顯低嗎？

A：

1、我的建議？還是那套磕兒唄，如果用完了學位，也不想再住這里了，那就換掉唄。您這套皂君廟的跌了，或許想換的也跌了，甚至有可能更多呢，反正平級置換的效果都差不多。

2、那就等中考出分再做決定唄，甚至等有了確定的結果再說換到哪里，這會兒考慮了也意義不大，至少是無法確定換到哪里。

3、石景山豐臺也差不多。朝陽是整個區的平均值略高，并不是說所有的房子都租金高。而且就算高點兒也并不多，一般也就5-10%就差不多了，沒有太大的差距，談不上收益明顯降低。

僅供參考。

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