江蘇
鼓樓江景房，房價破紀錄。
剛剛，銳評君看到有中介在小紅書發帖：鼓樓濱江世茂外灘新城，約202㎡戶型成交價被刷新。
目前這套成交記錄暫未上傳平臺，但據中介透露，這是一套建面約202.54㎡的四房，西邊戶、一線江景，最終以總價535萬成交，折合單價約2.64萬/㎡。
而就在前幾天，小區一套建面約213.64㎡的高樓層，成交單價還僅約1.9萬/㎡。
在新政加持、“金三”傳統旺季的雙重刺激下，最近的南京二手房市場，掛牌價、成交價均迎來“暴漲期”。
01
我們先來看世茂外灘新城這套房子。
這套房源位于鼓樓濱江世茂外灘新城，戶型建面約202.54㎡，大四房設計，中樓層、西邊戶，可俯瞰一線江景。
原房主掛牌價628萬，最終降價93萬后，以總價535萬成交，折合單價約2.64萬/㎡。
約2.65萬/㎡單價，為何被中介稱為“刷新記錄”呢？
要知道，在力人學校官宣之前，世茂外灘新城的次新房就已憑“江景房”俘獲一批買房人，2019年至2020年5月，成交價多在3.4-4.7萬/㎡之間。
而在成為名校學區房之后，小區房價正式迎來爆發期，5萬/㎡+成交價比比皆是。甚至在2021年7月，一套105㎡的兩房以638萬總價成交，單價逼近6.1萬/㎡。
然而在樓市整體行情的影響下，高光并未持續多久。
2023年下半年起，小區的二手房單價回落到4萬/㎡以內；2024年下半年，成交單價跌至“2”字頭；到了2025年，2萬/㎡以內的成交價頻繁出現。
截止到目前，小區今年共賣出20套房源，其中有10套成交單價不足2萬/㎡。最低的一套是建面約105㎡的低樓層房源，成交單價不到1.8萬/㎡。
而建面約200㎡以上大平層的成交價，在去年下半年已跌至2.1萬/㎡左右。
今年3月底，一套建面約213.64㎡的高樓層，成交總價408萬，折合單價僅約1.9萬/㎡。
綜合來看，這套賣出約2.64萬/㎡的房源，雖遠低于巔峰期的成交行情，但卻在小區整體價格持續下探的趨勢下，拿下了近期成交單價新高。
同時，中介還告訴銳評君：“前兩個月的市場確實不太容易賣出這個價格。但最近行情走高，許多房東的心理價位都提高了。再加上這套房子樓層好、能看江，確實有能打動買家的優勢?！?/p>
02
不僅是世茂外灘新城的江景房，2026年開年以來，南京多個板塊的二手房的掛牌價和成交價，都出現了“回漲”跡象。
2025-2026年南京二手住宅成交量價情況
數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡
我們以剛剛過去的3月為參考——我愛我家南京研究院數據顯示，南京二手房成交均價19600元/㎡，環比小幅上漲2.2%，連續2個月回升，房價整體走勢趨穩。
2025-2026年南京二手住宅逐月新增掛牌量價情況
數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡
掛牌行情上呈現量價齊升趨勢：3月南京二手房新增掛牌量5755套，環比增加188.6%；新增房源掛牌均價23484元/㎡，環比上漲1.9%。
可見在當下行情中，不僅成交量走高，新增掛牌量也大幅上漲，掛牌均價更迎來近半年來的首次環比上漲。
具體到熱門小區的交易數據上，市場回暖的感受則更加強烈。比如對市場敏感度較高的河西南板塊，多個小區成交價上浮明顯。
我們先來看河西南的招商雍和府。
今年1月，招商雍和府的成交均價約為2.24萬/㎡，2月成交均價每平跳漲超1000元，環比漲幅約4.6%。
具體到房源上，2月初兩套建面約89㎡中樓層房源，相繼都賣出了2.6萬+/㎡的單價。
而在今年1月，這類房源的成交單價還在2萬/㎡-2.3萬/㎡之間。相當于短短一個月內，一套房至少上漲50萬左右。
還有佳兆業城市廣場三期，去年12月成交單價普遍在2.7萬/㎡左右，甚至有低樓層房源成交單價不到2.4萬/㎡。
而今年1月份開始，3萬/㎡的成交記錄開始頻繁出現，漲幅明顯。
一套建面約87㎡低樓層房源，今年1月初成交單價約2.8萬/㎡，總價約245萬。
到了3月份，同樣面積的房源賣到了單價3萬/㎡、總價265萬的價格。短短一個月，跳漲20萬。
新玄武的中海玄武公館，最近也成為了中介朋友圈里的“常駐嘉賓”——B區3月最新成交單價，已近3.6萬/㎡。
去年12月，中海玄武公館B區的成交單價還多在2.3萬/㎡，價格相對較高的是一套建面約128㎡的3房，成交總價約437萬，折合單價約3.4萬/㎡。
到了今年3月，多套房源單價沖破3.5萬/㎡，同樣是建面約128㎡的3房，最新成交總價為456.8萬、單價約3.6萬/㎡。
還有江核昔日“神盤”江畔都會上城，今年以來的成交均價環比持續上漲。
去年下半年，江畔都會上城的成交價基本穩定在1.7萬/㎡上下。建面約89㎡的小戶型，在12月底的成交單價還不到1.8萬/㎡，總價150萬出頭就能拿下。
而今年1-3月，約89㎡房源先后賣出了約1.9萬/㎡、2萬/㎡、2.2萬/㎡，呈持續上漲趨勢。
03
3月的南京樓市，徹底燃爆。
有數據顯示，整個3月，南京新房加二手房共成交近1.6萬套，其中二手房賣出9883套，環比上漲80%，同比去年金三上漲5%，成交量創一年來新高，熱度可見一斑。
尤其是在3月20日“房六條”新政落地后的12天內（3月21日-4月1日），全市二手住宅日均成交超過480套。這一數據，較新政前增長了48.2%，較去年同期也高出31.6%。
“金三”已過，但南京樓市熱度仍在持續上升。
貝殼最新數據顯示，上周（4.6-4.12），南京二手房成交均價為1.59萬/㎡，環比上漲1.4%；成交量1545套，環比上漲超30%。
南京樓市“銀四”，期待值拉滿。
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