深圳地王，回到十年前

文/十一弟

前兩天，深圳龍崗區出讓了一塊重磅土地——

龍城街道G01046-0106號地塊。

買家是深圳市潤圳房地產有限公司，是唯一報名的企業。

深圳潤圳由央企華潤置地全資持股，它以底價摘牌，需要支付逾70億土地款。

龍崗地塊規模不小，規劃容積率3.26，計容面積接近48萬平米。

折算下來，平均樓面價還不到1.5萬塊錢/平米。

這是一塊回爐重拍的土地，曾經是深圳地王級別的開發項目。

早在十年前，也就是2017年，龍崗地塊出讓給了一家閩系房企——

世茂集團。

當時，它以超過239億的天價，拍下了龍崗G01046-0095號商業用地。

在深圳土拍史上，這是總價第二高的地王。

世茂后來將其整體開發成了深港國際中心項目。

華潤置地剛剛拿下的龍崗地塊，其實是深港國際中心的一部分。

很顯然，深港國際中心的體量更大——

土地面積32萬平米，計容建筑面積136萬平米。

折算下來，平均樓面價1.8萬塊錢/平米。

時隔十年，回爐重拍的深圳地王，地價已經跌到比十年前還便宜。

當年，世茂拍下這塊商業用地時，這家激進大膽的閩系開發商，有一個雄心勃勃的開發計劃——

它要將其建成中國第一高樓，建筑高度700米，總投資500億。

但世茂的實力與高杠桿，兜不住自己的野心——

這座摩天大樓還沒建成，開發商先倒下了。

2022年，世茂集團出現債務違約，流動性緊張，全面爆雷。

深港國際中心從原本規劃的中國第一高樓，最后變成了爛尾樓。

為了開發深港國際中心，世茂把項目土地分成了14宗地塊。

它將其中的11宗地塊，抵押給了中信信托，換回了至少117億融資。

世茂爆雷還不上錢以后，中信信托立馬就采取了司法手段，把開發商告上了法庭。

2023年，深港國際中心的12宗地塊，被擺上貨架，進行司法拍賣。

起拍價設定在130億。

這12宗地塊，光是土地款，就需要176億以上。

有機構做了評估——

即便項目減值，土地價值仍有150億，連同地塊上投入的13億在建工程，合計估值163億。

首輪司法拍賣無人問津，最后流拍。

次輪起拍價降到了104億，還是流拍。

深圳核心區的爛尾樓，是一塊不可容忍的傷疤，逼得政府不得不出手。

去年，深圳市政府給出了土地收儲方案，開出的價碼是68億。

這12宗地塊，世茂當初花了176億土地款，政府的回收價，打了不足四折。

回收價連地價的零頭都不到，十年前砸出去的上百億土地款，在這里蒸發了。

但是，深港國際中心的最大債權人——中信信托同意了，這才有了前兩天龍崗地塊的重新出讓。

有人算過，政府的收儲價全部用于償還債務，中信信托的本金兌付率，大概有85%。

對中信信托來說，在一個爛尾樓項目上，還能收回大部分貸款本金，幾乎是最好的結果了。

作為一個爆雷的開發商，世茂沒有資格、也沒有能力說不。

它只能認栽，聽憑債權人和政府對項目土地的處置。

深圳市政府以68億的價格進行收儲，再以逾70億的價格出讓。

它呈現出來的，是在深圳這樣的大城市里，政府如何盤活爛尾樓。

這次重新掛牌之前，政府對龍崗地塊作了規劃調整與變性——

容積率從4.17下調到了3.26，原本的商業用地，變成了商住用地。

一字之差，土地價值天壤之別——

地塊內規劃的48萬平米計容面積里，其中住宅面積超過30萬平米，商業面積14萬平米。

也就是說，龍崗地塊的住宅部分比重超過64%。

商業項目有漫長的建設運營期，需要很長時間才能收回投資。

而住宅地塊，只要拿到一紙預售證，就能銷售變現了。

這塊地重新出讓之前，市場上早有傳聞，華潤置地將會接盤。

在掛牌文件里，地塊內的商業部分要建成一座高端購物中心。

政府要求商場的運營方，2024年的營收規模不低于50億。

現在還活著，能一下子掏出70多億土地款，并且滿足上面這個出讓條件的開發商，掰著指頭數，已經沒有幾家了。

高端住宅+購物中心的開發模式，重新出讓的龍崗地塊，幾乎就是為華潤置地量身定制的。

在龍崗地塊旁邊，中海地產開發了一個豪宅項目——

中海·大運玖章。

它是去年深圳龍崗區的單盤銷冠，年底開盤僅賣了兩個多月，銷售額將近20億，單價6.4萬塊錢/平米。

中海地產在去年初拍下了大運玖章地塊，溢價了七成以上，平均樓面價接近3萬塊錢/平米。

而這次華潤置地拿下回爐重拍的龍崗地塊，底價摘牌，地價還不到1.5萬塊錢/平米。

兩年前爆雷房企丟下的爛攤子，轉手換到大央企這里，變成了撿漏。

政府沒有損失，華潤笑著接盤，中信信托收回了貸款，大家都皆大歡喜。

未來每平米賣到6萬以上的房價，一堆深圳豪客排隊買單。

曾經城市中心的爛尾樓，馬上就會建成城市地標了。

化腐朽為神奇，這就是魔法。