北京
文 澤平宏觀
3月樓市成交環(huán)比2月改善，小陽(yáng)春哪些城市銷(xiāo)售好？根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，冰火兩重天，二八分化，一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州，二線城市中成都、杭州熱度領(lǐng)先。
1、總體判斷：3月樓市呈“冰火兩重天”，二八分化
人口流入的核心城市核心區(qū)“小陽(yáng)春”成色足，其中學(xué)區(qū)房需求迎來(lái)一波集中釋放，整體二手房成交好于新房。但核心城市的遠(yuǎn)郊區(qū)和人口流出的城市成交依然偏弱。價(jià)格上，整體以?xún)r(jià)換量為主，僅少數(shù)城市核心區(qū)出現(xiàn)點(diǎn)狀價(jià)格環(huán)比上升。
2、一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州
上海：核心區(qū)小陽(yáng)春成色足。由于2月“滬七條”放寬限購(gòu)、近期更新留學(xué)生落戶等政策，疊加產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷吸引各地人口，共同推動(dòng)核心區(qū)成交回暖。3月二手房成交好于新房，新房、二手房成交套數(shù)同比分別為-2.2%、6.3%。
北京：核心區(qū)域好房子去化加快。3月二手房成交套數(shù)同比3.4%，優(yōu)質(zhì)房源消化較快。價(jià)格上，核心城區(qū)少數(shù)房源價(jià)格微漲，遠(yuǎn)郊板塊去化壓力較大，市場(chǎng)動(dòng)力由本地積壓剛需與置換需求主導(dǎo)。
深圳：二手房成交提速、新房結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇。3月市場(chǎng)活躍度較2月有所提升。價(jià)格上，新房核心區(qū)高端盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺，郊區(qū)仍以?xún)r(jià)換量，二手房均價(jià)連續(xù)3個(gè)月跌幅收窄。
廣州：核心板塊改善盤(pán)熱度上升。3月新房成交套數(shù)同比20.7%，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)豪宅價(jià)格穩(wěn)中有升。
3、二線城市：成都、杭州成交熱度領(lǐng)先
人口流入的強(qiáng)二線城市如杭州、成都、蘇州等成交環(huán)比改善，核心區(qū)好房子率先銷(xiāo)售回升。而普通二線城市新房成交平穩(wěn)去化，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化有一定壓力。
成都：核心區(qū)改善市場(chǎng)為主要驅(qū)動(dòng)力。3月核心區(qū)改善新盤(pán)放量，去化周期縮短；二手房市場(chǎng)熱度更高。價(jià)格上，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間變小，遠(yuǎn)郊繼續(xù)以?xún)r(jià)換量。
杭州：呈“量升價(jià)弱、分化加劇”特征。3月核心板塊新房去化加快，二手房表現(xiàn)更佳。核心城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間收窄。
4、展望
4月核心城市 “小陽(yáng)春”熱度能否延續(xù)，尚需觀察。如果人口持續(xù)流入、放開(kāi)限購(gòu)、利率下行、存量房收儲(chǔ)加快、經(jīng)濟(jì)回暖等，核心區(qū)有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)房更佳。反之，樓市繼續(xù)去庫(kù)存。
我們十多年前提出“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分析框架，2015年預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍”，2020年預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性大頂”。
7日晚，我將跟大家講講財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)，點(diǎn)擊下方鏈接預(yù)約。
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