戴德梁行：AI熱潮下，高科技持續(xù)支撐深圳甲級寫字樓去化

2026年伊始再掀起AI熱潮，深圳、蘇州、杭州相繼提出OPC社區(qū)計劃，培育高成長型企業(yè)，反哺寫字樓市場需求。今日,戴德梁行發(fā)布2026年一季度深圳寫字樓市場報告，研究顯示：

租賃成本降低刺激寫字樓多元化需求

2026年一季度，深圳甲級寫字樓市場錄得約20.1萬平方米的新增供應，推動全市存量攀升至928.3萬平方米。受新增供應及部分次新項目去化提速帶動，全市凈吸納量達到10.4萬平方米，為近五年同期最優(yōu)水平。

圖1：深圳甲級寫字樓需求/供應

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

不過，良好的吸納表現(xiàn)仍以租金下調(diào)為代價：截至一季度末，全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米146.4元，環(huán)比下降2.0%，同比下降10.2%。在新增供應影響下，全市空置率升至29.8%。部分散售樓宇的小業(yè)主租賃策略更為靈活，有效加快了樓宇去化節(jié)奏。相較于單一業(yè)權(quán)樓宇，該類樓宇租戶結(jié)構(gòu)更趨多元，服裝店、牙科診所、醫(yī)美機構(gòu)、健康管理、自習室等經(jīng)營性業(yè)態(tài)占比更高。此外，可顯著降低租戶前期投入成本的帶裝修交付模式漸成趨勢，部分辦公空間憑借裝修及配套完善、空間利用率高、租約靈活等優(yōu)勢，在市場中脫穎而出。

圖2：深圳甲級寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

AI相關企業(yè)租賃熱度延續(xù)

戴德梁行華南區(qū)項目及企業(yè)服務部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務部主管黃書禮表示，一季度，TMT與專業(yè)服務業(yè)成為深圳甲級寫字樓市場的兩大租賃需求主力，按租賃面積計算，二者合計占比超50%。AI相關企業(yè)租賃熱度延續(xù)，租賃面積占TMT行業(yè)整體租賃面積三成以上，覆蓋全場景AI智能、計算機視覺、算力解決方案、多模態(tài)AI技術(shù)研發(fā)等領域。此外，智能制造、電子游戲、半導體等領域的企業(yè)亦貢獻了較大規(guī)模的租賃成交。

圖3：深圳2026年第一季度寫字樓租賃需求行業(yè)占比（按面積計）

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

TMT行業(yè)連續(xù)多個季度位居租賃成交榜首，反映了深圳科技產(chǎn)業(yè)的強勁發(fā)展動能，亦表明高科技產(chǎn)業(yè)是近年來支撐深圳甲級寫字樓去化的主要驅(qū)動力。戴德梁行華南區(qū)項目及企業(yè)服務部副董事總經(jīng)理、項目顧問及代理部主管楊薇表示，在市場競爭日趨激烈的背景下，引入商務空間運營商已成為寫字樓業(yè)主緩解運營壓力、提升項目競爭力的選擇之一。

本季度，商務空間運營商租賃面積占專業(yè)服務業(yè)租賃總面積約一半。除了上述兩大類別，物流及供應鏈類企業(yè)租賃活躍度亦較高，凸顯了深圳作為跨境貿(mào)易核心樞紐的重要地位。

未來甲級寫字樓項目表現(xiàn)或進一步分化

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端預測，在市場存量高企、未來供應持續(xù)放量，而需求端修復節(jié)奏趨于平緩的背景下，預計甲級寫字樓市場將持續(xù)分化。聚焦運營優(yōu)化、持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)服務能力的樓宇，有望實現(xiàn)更優(yōu)的去化表現(xiàn)；反之，則可能在激烈競爭中逐步被邊緣化。

因此，從被動出租轉(zhuǎn)向主動運營，同時通過提升硬件品質(zhì)、強化產(chǎn)業(yè)資源導入與配套支撐，打造差異化競爭力，有助于提升項目整體價值與市場話語權(quán)。