【老丁解稅】新規下增值稅優惠政策銜接事項對比分析（四）

本文繼續分享增值稅法施行后增值稅優惠政策銜接事項所涉業務的對比分析。根據10號公告的規定，自2026年1月1日至2027年12月31日，一般納稅人發生符合條件的應稅交易，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的規定征收率計算繳納增值稅，也就是說，雖然增值稅法規定的征收率只有3%，但是，原適用5%征收率的部分業務并未“一刀切”的廢除，而是階段性繼續執行，具體分析如下。

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不動產融資租賃

老政策（財稅〔2016〕47號）：一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

10號公告：2016年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或者以2016年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務。

公路、橋、閘通行費

老政策（財稅〔2016〕47號）：一般納稅人收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

試點前開工，是指相關施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前。

10號公告：收取開工日期在2016年4月30日前的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。公路、橋、閘的開工日期，以相關施工許可證明上注明的合同開工日期為準。

出租不動產

老政策（36號文件附件2）：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

10號公告：出租其2016年4月30日前取得的不動產。

銷售不動產

老政策（36號文件附件2）：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

10號公告：銷售其2016年4月30日前取得（含自建）的不動產。

另外，根據10號公告的規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用簡易計稅方法計稅的，同樣允許適用差額征稅，即該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價允許從含稅銷售額中扣除。

轉讓土地使用權

老政策（財稅〔2016〕47號）：納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

10號公告：轉讓其2016年4月30日前取得的土地使用權。

租售房地產老項目

1.老政策

針對房地產老項目出售或出租計稅的相關規定，在老政策中涉及如下規定：

（1）36號文件附件2：房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（2）財稅〔2016〕68號：房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

（3）國家稅務總局公告2019年第31號：房地產開發企業中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發的房地產項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（4）財政部 稅務總局公告2020年第2號：房地產開發企業中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

2.10號公告：房地產開發企業銷售、出租自行開發的房地產老項目。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

房地產開發企業以圍填海方式取得土地并開發的房地產項目，以圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期確定合同開工日期。

房地產開發企業購入未完工的房地產老項目繼續開發后，以自己名義立項銷售的不動產，屬于房地產老項目。

上述按照5%征收率適用簡易計稅的規定，針對增值稅一般納稅人，那么，小規模納稅人從事上述業務，是否也適用5%的征收率呢？

在老政策中，比如36號文件附件2，有如下規定（部分）：

1.小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2.小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

3.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

另外，根據財稅〔2016〕47號的規定，小規模納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，也按照5%的征收率計算繳納增值稅。

根據增值稅法關于征收率的規定，結合10號公告適用5%征收率只針對一般納稅人的規定，筆者認為，增值稅法執行后，小規模納稅人適用的征收率為3%。

PS：增值稅優惠政策銜接事項對比分析的后續內容將在下一篇文章中和大家分享，敬請期待！

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