對照“指引”查一查，稅務風險“浮出水面”

物業服務是居民服務的重要組成部分。在物業服務行業快速發展的過程中，部分物業公司暴露出不同程度的稅務風險。國家稅務總局長春市稅務局蓮花山生態旅游度假區稅務分局聚焦物業服務行業特點和常見誤區，編制《物業服務企業稅收風險應對指引》，幫助企業及時發現并有效應對相關稅務風險。目前，當地已有多家物業服務企業對照該指引，排查出收入確認不合規、少繳房產稅等風險。

沒收到的物業費不算收入？

在物業服務領域，物業費無法全額收回屬于常見情況。根據蓮花山生態旅游度假區稅務分局的前期調研，物業服務企業的繳費率一般在70%—80%。但物業服務企業即便未收到物業費，也應該按照增值稅、企業所得稅相關政策規定確認收入。

典型案例

A物業服務公司與業主約定，物業服務費按年繳納，業主或物業使用人應于進入繳費周期前一個月的15日前，繳納下期物業費。稅務部門核查A公司收入情況時發現，企業實際申報收入明顯低于已簽訂的物業服務協議金額。對此，A公司相關負責人表示，沒有收到的物業費不能算作收入，故未將欠繳物業費依法確認收入并申報納稅。經稅務部門輔導，A公司調增應稅收入100余萬元，并補繳了相應的增值稅和企業所得稅稅款。

分析建議

根據增值稅法第二十八條規定，發生應稅交易，納稅義務發生時間為收訖銷售款項或者取得銷售款項索取憑據的當日；先開具發票的，為開具發票的當日。增值稅法實施條例進一步規定，取得銷售款項索取憑據的當日，是指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，是指應稅交易完成的當日，即貨物發出、服務完成、金融商品所有權轉移、無形資產轉讓完成或者不動產轉讓完成的當日。案例中，A公司與業主簽訂的書面合同中約定了付款日，對于業主欠繳的物業費，A公司應當在合同約定的付款日履行增值稅納稅義務。

同時，企業所得稅法實施條例第九條明確，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。因此，即使業主并未繳納物業費，A公司仍應按照權責發生制原則，在提供物業服務的當期確認收入，并申報繳納企業所得稅。

筆者建議，對于未收回的物業費，物業服務企業應做好臺賬管理，動態記錄應收欠費、壞賬核銷等情況，確保賬實相符，并嚴格遵循權責發生制進行財稅處理。對于長期欠繳的物業費，物業服務企業在積極催收的同時，可按照《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局公告2011年第25號）規定，將會計上已作為損失處理的逾期3年以上的應收款項，作為壞賬損失，并按照規定說明情況、出具專項報告。物業服務企業應注意留存基礎債權憑證、依法催收記錄、法院判決書等相關證據，在符合條件時按規定程序申報稅前扣除。

所有支出均可稅前扣除？

根據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）規定，企業發生支出，應取得稅前扣除憑證，作為計算企業所得稅應納稅所得額時扣除相關支出的依據。稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關聯性原則。企業如未取得合規扣除憑證，相關費用不能在稅前扣除。

典型案例

稅務部門發現，M物業服務公司近3年的人工成本占比均在50%—55%，明顯低于行業平均水平（60%—70%）。進一步核查發現，M公司在未取得合規扣除憑證的情況下，將部分外包綠化服務的費用在稅前列支，導致成本結構異常。在稅務部門的輔導下，M公司對未取得合規扣除憑證的成本費用進行調減，并補繳了相應稅款。

分析建議

成本異常，是物業服務企業常見的稅務風險之一。

一些物業服務企業將園區內部的保潔、綠化等工作外包，此類外包活動如果以購買服務的形式發生，物業服務企業需要取得服務類發票；如果以勞務派遣公司承包的形式發生，則需要取得勞務派遣類發票。因此，物業服務企業要按照業務實質取得合規發票，并留存付款憑證等資料，證明業務的真實性。案例中，M公司未取得合法扣除憑證，相應支出不得在企業所得稅稅前扣除。

需要注意的是，物業服務企業的成本通常以人工成本和勞務成本為主，一般情況下不應存在大額借貸。不過，實務中存在以下情形：部分物業服務企業將資金無償借給關聯方，且關聯方使用這筆資金產生的支出，與該物業服務企業的生產經營收入無關。此種情形下，物業服務企業承擔的利息費用，在計算企業所得稅時不得扣除，必須作納稅調增處理。

出租地下建筑等無須繳納房產稅？

實務中，一些物業公司出租地下車庫、儲藏室等地下建筑，誤以為無需繳納房產稅。

典型案例

稅務部門在日常風險指標掃描中發現，Y地產物業公司開具的租賃發票金額，與房產稅納稅申報表“從租計征”欄次金額的差異較大。稅務部門進一步核查Y公司發票，發現其已開具租賃發票，但未足額按照“從租計征”繳納房產稅。Y公司財務人員解釋稱，部分租賃面積產權未確定，不應計入應稅面積，且地下車庫、儲藏室不屬于地上房屋，無須繳納房產稅。經稅務部門輔導，Y公司重新計算未確定產權的房產及地下建筑涉及的房產稅，并補繳稅款。

分析建議

根據房產稅暫行條例第二條規定，產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納房產稅。據此，Y公司作為房產代管人，需要按照“從租計征”足額繳納房產稅，即未確定產權的租賃面積也應計入應稅面積。

《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）第一條明確，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。也就是說，地下車庫、儲藏室等具備房屋功能的地下建筑，均需按規定征收房產稅。所以，Y公司出租地下車庫、儲藏室的租賃面積應計入應稅面積，計算繳納房產稅。

物業服務企業房產稅常見風險點包括計稅依據混淆、免稅政策誤用、地下建筑處理不當等情況，相關企業對物業用房產權應準確區分，不同產權適用不同稅務處理。比如，物業服務企業自用自有的物業用房，應按從價計征；出租自有的物業用房，應按從租計征；業主共有的非經營性物業用房（如配電室、消防控制室）可享受免稅優惠。筆者建議，物業服務企業應建立房產臺賬，詳細記錄房產位置、面積、原值、用途等信息，定期與納稅申報數據進行核對，確保申報合規。

版權說明

本文來源：中國稅務報，作者：潘浩楠、王鑫，作者單位：國家稅務總局吉林省稅務局、長春市稅務局蓮花山生態旅游度假區稅務分局。關注【明稅】訂閱更多內容。