上海房價表現(xiàn)最差的地方之一

今天接待了一位青浦新城的客戶，打趣道：“環(huán)二老師，我們小區(qū)應(yīng)該是上海最慘吧。

我看了很多小區(qū)都跌回了2016年，我們比2016年買入價還低了快30%”。

環(huán)二打開手機一查，還真是，原來4萬的泰禾紅橋，竟然降到了2.9萬。

突然意識到五大新城的差距，已經(jīng)慢慢拉開了。

其他新城也在降，降幅上青浦新城最高（臨港除外）。

青浦新城的新房也一直漲不動，漲幅四個新城最低。

2015-2016年青浦新城房價最貴，跟松江、嘉定差距不大，都在4萬左右。

現(xiàn)在松江新城已經(jīng)接近6萬，嘉定新城5.2萬，青浦新城只有4.5萬。

2022年之前奉賢新城遠低于青浦，現(xiàn)在慢慢追平了。

環(huán)二2020年初寫文章說青浦房價被高估75萬，當(dāng)?shù)刂薪楹懿婚_心，給投訴刪除了。

按照奉賢、嘉定的房價表現(xiàn)，2020年初青浦新城確實被高估70多萬。

環(huán)二不小心又說對了。

但是這與直覺差距很大，網(wǎng)上都說青浦發(fā)展快。

看新聞，大虹橋利好不斷，西虹橋來了中國核建、安踏、波司登等總部企業(yè)。

青浦練秋湖更是來了華為，拉動了房租直線上升。

看數(shù)據(jù)，青浦遙遙領(lǐng)先。2024年青浦經(jīng)濟增速7.3%，全市第二。

青浦發(fā)展這么好，為什么房價漲不動？

最重要的原因是，這些利好跟青浦新城沒關(guān)系。

華為來了確實帶動了經(jīng)濟，信息軟件業(yè)增速高達30%。

但是華為帶動不了青浦新城，實在是太遠了。

半徑近20公里的一個輻射圈，能有多少購買力落到青浦新城？

前灘17公里可以到大虹橋，能說兩者有什么聯(lián)系嗎？

而且華為對樓市影響極小，即使是附近的朱家角。

剛開始確實帶動了房租，后面華為連續(xù)建設(shè)了西岑人才公寓、朱家角人才公寓，大家也沒必要租民房。

買房人更少，最近市場不好，沒必要一搬過來就買房。

僅有的利好對沖不了天量的供應(yīng)，朱家角恒大御瀾庭2018年開盤3萬元/m2，現(xiàn)在二手成交價2.5萬元/m2。

網(wǎng)上討論最熱的是，青浦華為家屬在附近找不到工作。

后面整個家庭搬過來的意愿大幅降低。

大虹橋的發(fā)展，對這里帶動也不大。

大虹橋帶來的買房人，還不如提供的住宅多，自身房子都消化不掉。

更可怕的是，青浦的發(fā)展主要是西岑、大虹橋，青浦新城徹底停滯了。

近期去青浦新城調(diào)研，發(fā)現(xiàn)跟2017年幾乎沒任何變化。

上面這張照片是泰禾紅橋門口拍的，2017年就這樣，現(xiàn)在還這樣。

青浦老城反而變得冷清了。

2014-2017年青浦匯金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站到處都是工地，欣欣向榮。

那輪開發(fā)過后，青浦新城就沒變化了。

后來提出了新城中央商務(wù)區(qū)，到現(xiàn)在只零散建了幾個樓盤，仍舊看不到雛形。

中央公園這里還在動工，也感受不到快速開發(fā)的熱情。

但是其他新城發(fā)展很快，嘉定理想之地地標，遠香湖地標都很熱。

奉賢新城發(fā)展最快，一個地鐵口一個商業(yè)體，好醫(yī)院也紛紛建成。

青浦新城經(jīng)過兩輪開發(fā)，兩次都沒充分建成，現(xiàn)在有些不倫不類。

遠香湖是嘉定新城地標，金海湖是奉賢新城地標，青浦新城地標在哪里？

沒人知道。

夏陽湖曾經(jīng)是，現(xiàn)在不夠看了。

匯金路寶龍這里只是普通郊區(qū)面貌，淀山湖大道萬達冷冷清清。

青浦新城地鐵站這里，反而最差。

青浦至今也沒建成綜合三甲醫(yī)院，教育資源也一般，宜居性再不好。

只講居住體驗，青浦新城確實遜色得多。

免費咨詢上海頂級房產(chǎn)專家

青浦新城整體開發(fā)力度不夠，距離又遠，市區(qū)客戶過不來。

幾條新城地鐵線路，青浦通達性與嘉定松江相比差距還是比較大。

綠色標志是進入外環(huán)的站點，黃色標志是進入內(nèi)環(huán)的站點。

17號線需要換乘2、10號線線才能進入外環(huán)內(nèi)，進出市區(qū)相對不方便。

外溢到青浦的購買力，基本都被徐涇、趙巷吸收了。

這些地方新房太多了。

南翔、九亭也有新房，整體沒徐涇這么夸張。

徐涇的新房不僅攔截了市區(qū)客戶，也虹吸了青浦本地客戶。

蟠龍?zhí)斓亻_盤時，大量青浦本地人，尤其是體制內(nèi)的參與搖號。

高端購買力都去了大虹橋，青浦新城房價更起不來。

松江新城、嘉定新城，還是住著不少當(dāng)?shù)赜绣X人。

松江新城好的二手房，均價還在5萬以上。

最低掛牌也在4.5萬以上。

地標小區(qū)總價還要七八百萬。

嘉定新城好小區(qū)也很貴，西郊金茂府最低也要5.8萬。

青浦新城幾乎所有小區(qū)，掛牌均價都在4萬以下。

超過4萬的只有虹橋玫瑰公館等，最低單價也3萬多，總價更是只有三百多萬。

青浦的高端購買力，統(tǒng)統(tǒng)去了大虹橋。

青浦新城在青浦的向心力太差，開發(fā)情況不理想，房價上限很低。

免費標的選擇咨詢

青浦新城不宜居，地段一般，但是房價曾經(jīng)超過嘉定、松江。

是當(dāng)時的泡沫太大了。

2015年青浦進入黃金開發(fā)時間，各種規(guī)劃都吹爆了。

環(huán)二不完全統(tǒng)計，青浦當(dāng)時給了以下規(guī)劃：

百老匯項目、

上海華為研發(fā)基地、

樂高樂園、

上海遠大健康城、

青浦世界外國語學(xué)校、

青浦萬達茂、

元祖夢世界、

聯(lián)美集團商辦綜合體、

重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、

滬蘇湖高鐵、

匯金路站寶龍廣場、

朱家角站打造升級版中國硅谷、

淀山湖大道站北側(cè)綜合體東渡悅來城、

青浦站青浦綠地中心、

蟠龍古鎮(zhèn)、

UNICITY萬科天空、

漕盈路站富紳商業(yè)中心、

國家會展中心、

總長約14.3公里的有軌電車、

人工河道、

淀山湖國際湖區(qū)、

青西郊野公園、

崧澤高架、

環(huán)城水系治理工程、

青浦區(qū)體育文化中心……

這么多規(guī)劃，把新房價格拉的很高。

2020年松江新房比二手房貴20%，嘉定新房比二手貴40%，青浦新房比二手貴55%。

二手房沒人炒作，能較好反應(yīng)居住體驗。

新房買的是預(yù)期，泡沫就大得多。

后來這些規(guī)劃有些沒建，有些建成了不達預(yù)期。

落地的利好打折扣，房價自然打折扣。

比如泰禾紅橋，賣房時告訴你門口這條路會打通，去地鐵站近了好幾百米。

交房十年了，至今還沒打通，那預(yù)期肯定要下調(diào)。

以上只是簡述了幾個重要維度，更全面的郊區(qū)樓市分析，歡迎大家添加微信單獨交流。

線下面談，才是大家買對房的起點。