廣東
前幾天，我們討論了深圳價格開始回穩的小區：
那么，有沒有跌得比較狠的小區呢？
答案是不僅有，而且還一年內跌沒首付、跌幅超30%。
@深圳買房計劃 觀察發現，2025年里，部分改善和豪宅小區進入補跌階段，并且跌幅不小。
▲數據來源：貝殼找房
對此，不少網友表示認為這些豪宅還是太貴了。
▲網友評價西麗某豪宅
你覺得還有哪些片區會繼續補跌？
打新變虧本？
西麗網紅盤跌至5萬+/㎡！
跌得最明顯的，是交房不久的改善/豪宅小區。
它們的特點是：剛進入二手房市場時，由于沒有過往成交價作為參考，房價普遍偏高，后續在市場競爭中不斷跌價，回歸合理價位。
比如潤璽二期。
@貝殼找房 數據顯示，小區在2025年初的成交均價超過16萬/㎡，年底卻回落至約12.5萬/㎡，跌幅約22.4%。
▲圖源：貝殼找房 （下同，不再重復標注）
小區2022年開盤均價約13.2萬/㎡，到2024年底交房進入二手房市場。
以約117㎡的3房為例：
2024年10月時成交價約1600萬，到2025年10月就已跌至約1396萬。
一年時間，跌沒200+萬。
▲圖源：行舟深房（下同 ，不再重復標注）
或許因為小區當年是網紅盤，吸引了部分投資客進入，導致小區掛盤量較大——總戶數1300多套，光是樂有家APP上，就有100套房源在售，加劇了小區的價格競爭。
▲樂有家APP上，潤璽一二期都有100套以上房源在售
跌得更狠的，或許是深鐵閱山境。
作為南山西麗當年熱度較高、爭議也較大的新盤，開盤均價8.31萬/㎡，2024年底剛進入二手房市場就跌破開盤價。
后續更是跌至單價5字頭，直接跌沒了首付。
以約102㎡戶型為例：
2024年底能賣出約730萬，到2025年底就只剩約583萬了。
一年跌近150萬，跌幅約20%。
這除了西麗近兩年入市新盤不少外，還因為小區有道路、鐵路帶來的噪音問題，以及戶型得房率不高等劣勢。
▲約78-81㎡僅做2房
另外，福田安托山的“日光盤”海德園，也逃不過跌價命運，年初均價約15.86萬/㎡，年底跌至約13.34萬/㎡，跌幅近16%。
還有南山安托山的深鐵懿府二期，年初均價約11.69萬/㎡，到年底已經跌至約9.72萬/㎡，跌破了開盤價的10.3萬/㎡，跌幅約17%。
你覺得這些小區還會繼續跌價嗎？
豪宅區也不穩？
前海/華僑城/安托山都在補跌！
除了剛交房的豪宅外，部分有標桿意味、流通性良好的豪宅小區，也完成了一輪補跌。
跌得最狠的，是南山前海的諾德假日花園，硬是連跌了三年，都沒止住勢頭。
在過去的2025年，又從均價9萬+/㎡，回落至6萬+/㎡，一年跌沒30%。
以約48㎡的小兩房為例：
2024年底，成交總價約428萬，到2025年底已跌至約310萬。
一年時間跌幅約27.6%、房價縮水百萬。
這個小區以50-80㎡小戶型為主，是買入前海的最低門檻，所以當年集聚了一大批投資客，后續也是小戶型跌價最狠。
而部分老牌豪宅，則出現了“先漲后跌”的情況。
天鵝湖花園三期就是其中的典型。
年初成交均價約16.65萬/㎡，年底就回落至約12.75萬/㎡，跌幅超23%。
約123㎡的3房：
2024年12月，成交價能高達約1870萬，但到2025年11月，成交價回落至約1568萬。
一年時間跌沒了302萬！
微妙的是，這一戶型在2023年時，成交價還只是約1618萬。
2年內價格漲了又跌，或許是受2024年9月的新政影響，價格出現較大波動。
類似的還有僑香村。
小區約90㎡的3房戶型：
2024年底還能賣出約978萬的高價，到2025年底時，成交價就回落至約760萬，跌價超過200萬。
但這一戶型在2024年中時，成交價還一度低至約860萬——同樣是新政后漲價，后又補跌。
不過，部分跌價較狠的小區，后續有機會穩住一段時間。
比如福田的南天二花園，在2023-2024年間，從將近12萬+/㎡跌至9萬+/㎡后，后續2024年底價格回調至11字頭，并持續至今。
而且，近期樓市熱度提升，跌價勢頭有所減緩，甚至部分小區有上漲的趨勢，業主們也不用太過憂心。
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