山姆、胖東來(lái)進(jìn)駐？“商改住”？番禺宜家閉店后誰(shuí)來(lái)接手

這兩周，大家都應(yīng)該有被宜家番禺店閉店的消息刷屏吧？

從1月15日清倉(cāng)開(kāi)始，到2月2日正式謝幕，這家開(kāi)業(yè)近8年的商場(chǎng)，迎來(lái)了它最熱鬧也最短暫的高光時(shí)刻。

從網(wǎng)友發(fā)來(lái)的現(xiàn)場(chǎng)照片和視頻可以看到，來(lái)宜家的車龍從停車場(chǎng)入口一直甩到主干道，繞了一圈又一圈。

圖源網(wǎng)友拍攝

就算你運(yùn)氣好、技術(shù)佳，成功把車塞進(jìn)了某個(gè)角落，進(jìn)店的征程也才剛剛開(kāi)始。

門口排隊(duì)的人流蜿蜒曲折，進(jìn)店后更是寸步難行。

貨架前擠滿了拍照比價(jià)的人，經(jīng)典小推車在人群中艱難穿行，仿佛這里賣的不是家具，而是春運(yùn)火車票。

圖源網(wǎng)友拍攝據(jù)最新消息，宜家番禺店目前連樣品都賣光了，如果還有打算去撿漏的街坊，可以放棄念頭了。相比起能不能撿漏，樂(lè)居君更關(guān)心的是，閉店后，超4萬(wàn)㎡的自有物業(yè)怎么用？

外界已出現(xiàn)諸多猜想。樂(lè)居君看到比較有趣的，是小紅書(shū)上有多位網(wǎng)友在宜家番禺店疑似偶遇霍X霆先生，帖子引發(fā)小范圍討論，大家貢獻(xiàn)了不少充滿想象力的方案。

圖源小紅書(shū)也難怪大家浮想聯(lián)翩。宜家番禺店物業(yè)超4萬(wàn)㎡，這么大的體量，在當(dāng)下就是個(gè)“奢侈品”。

一個(gè)最直接的對(duì)比，某些風(fēng)頭正勁的倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店，理想的營(yíng)業(yè)面積也就1-1.5萬(wàn)㎡。宜家番禺店光是地上商業(yè)部分，就超出了一大截。但體量大同時(shí)也有一些弊端。其每月的能耗、維護(hù)、人力基礎(chǔ)成本就可能是個(gè)天文數(shù)字，在消費(fèi)復(fù)蘇緩慢的背景下，任何運(yùn)營(yíng)商都要掂量再三。

更讓人頭疼的是它的建筑結(jié)構(gòu)。為了營(yíng)造開(kāi)闊的展示空間，宜家采用了典型的大跨度、高挑高、少立柱設(shè)計(jì)。

這種“盒子”結(jié)構(gòu)改造起來(lái)非常麻煩，隔層、加建消防設(shè)施的成本驚人，而且改造后空間利用率往往不高。

這就不難理解，為何宜家中國(guó)對(duì)這塊地的未來(lái)，只能給出一個(gè)謹(jǐn)慎而官方的回應(yīng)：

正在積極評(píng)估相關(guān)地塊資產(chǎn)處理的具體安排。

在眾多猜想中，有兩種呼聲最高。一是引入另一個(gè)網(wǎng)紅商超，比如山姆或胖東來(lái)，延續(xù)其商業(yè)屬性。這是最直接的思路，但現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)最大。當(dāng)前零售業(yè)普遍在收縮實(shí)體規(guī)模，而非擴(kuò)張，能夠消化如此大面積商業(yè)空間的零售業(yè)態(tài)寥寥無(wú)幾。另外，宜家番禺店存在交通短板，它不靠近地鐵站，與番禺核心的萬(wàn)博商圈也有距離，主要吸引自駕客。如今，TOD模式才是商業(yè)主流，一個(gè)依賴私家車的孤零零大盒子，吸引力正在下降。更值得注意的是，宜家番禺店入口一直被外界詬病太“鬼祟”，稍不留神就會(huì)錯(cuò)過(guò)。

二是改變土地用途，開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。

從商業(yè)用地改為住宅或商住用地，是網(wǎng)友討論較多的方向，但這一路徑涉及復(fù)雜的規(guī)劃調(diào)整程序。

宜家番禺店周邊是成熟的住宅區(qū)

根據(jù)廣州市規(guī)劃管理要求，商業(yè)用地變更為住宅或商住用地，需要滿足區(qū)域規(guī)劃調(diào)整條件，通過(guò)專家論證、公眾參與和審批程序，整個(gè)過(guò)程可能需要數(shù)年時(shí)間。

而目前沒(méi)有任何官方信息顯示該地塊有“商改住”的調(diào)整意向。

這意味著即使這里要變成住宅小區(qū)，也是數(shù)年后的事了。

宜家番禺店困境不是個(gè)案，而是零售業(yè)調(diào)整期重資產(chǎn)模式困境的縮影。

宜家母公司英格卡集團(tuán)的官網(wǎng)上明確表示，宜家的地產(chǎn)策略是“長(zhǎng)期持有核心商業(yè)地產(chǎn)”。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，這種模式的弊端日益顯現(xiàn)。

一個(gè)可以參考的案例是2022年關(guān)閉的貴陽(yáng)宜家店。

這宗建面超過(guò)3.6萬(wàn)㎡的地塊，在2023年和2024年多次出現(xiàn)在貴陽(yáng)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易中心的推介中，但至今未有企業(yè)成功接手。

家居零售市場(chǎng)本身也在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變化。

根據(jù)《2025中國(guó)家居行業(yè)洞察白皮書(shū)》數(shù)據(jù)，家裝家居消費(fèi)者的線上決策滲透率已高達(dá)97%。

消費(fèi)者越來(lái)越多地通過(guò)線上渠道了解產(chǎn)品，線下門店的引流和銷售功能被大幅削弱。

面對(duì)困局，宜家正在中國(guó)市場(chǎng)推進(jìn)一場(chǎng)深刻的渠道變革，核心方向是從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，從大店轉(zhuǎn)向小店。

戰(zhàn)略一：重點(diǎn)發(fā)展小型社區(qū)店

宜家中國(guó)已明確表示，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展更靈活的小型社區(qū)店，計(jì)劃以北京和深圳為重點(diǎn)市場(chǎng)，在兩年內(nèi)開(kāi)設(shè)超過(guò)十家小型門店。

與面積超過(guò)2.4萬(wàn)㎡的標(biāo)準(zhǔn)店不同，這些社區(qū)店面積通常在1000-3000㎡，選址更加靈活，更貼近居民區(qū)。上海靜安社區(qū)店的運(yùn)營(yíng)已為這種新模式積累了經(jīng)驗(yàn)。

戰(zhàn)略二：改變資產(chǎn)持有方式

2025年12月，宜家母公司英格卡集團(tuán)宣布與高和資本成立專項(xiàng)基金，共同持有無(wú)錫、北京和武漢的三座薈聚購(gòu)物中心。這種輕資產(chǎn)合作模式可能成為宜家處理重資產(chǎn)項(xiàng)目的參考路徑。

對(duì)于番禺物業(yè)，一種可能的處置方式是：宜家保留部分產(chǎn)權(quán)，引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，或?qū)⑵浼{入類似基金進(jìn)行管理。

戰(zhàn)略三：差異化產(chǎn)品策略

面對(duì)本土品牌的競(jìng)爭(zhēng)壓力，宜家正在調(diào)整產(chǎn)品策略。盡管仍以北歐風(fēng)格為主，但已開(kāi)始增加更多符合中國(guó)消費(fèi)者喜好的產(chǎn)品系列，并加強(qiáng)與本土設(shè)計(jì)師的合作。

番禺宜家關(guān)閉后的物業(yè)處置，短期內(nèi)難有理想解決方案。在零售業(yè)收縮和商業(yè)地產(chǎn)低迷的雙重背景下，這座藍(lán)色建筑最終會(huì)迎來(lái)怎樣的新主人，或許需要市場(chǎng)給出更長(zhǎng)時(shí)間的回答。

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