戴德梁行年度報告：2025南京寫字樓蓄力提質，消費市場展現韌性

2026年1月20日，由房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行主辦的新年首場重磅活動——2025年終市場回顧媒體發布會在金陵亞太樓舉行，針對寫字樓市場、零售商業市場以及產業地產市場進行年終盤點，并展望2026年行業發展新機遇。

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南京寫字樓市場震蕩蓄力、積極求變

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級董事歐陽江石針對2025年度南京寫字樓市場進行分享，全年南京典型高品質寫字樓新增供應面積約40萬平方米，入市的典型項目如華貿中心、南京招商局中心、德基世貿中心、嘉華AKIS翎際T3等。截止季末，全市高品質項目存量超550萬平方米。

本年度全市重點板塊可錄得吸納量為22.3萬平方米，較去年增加1.6萬平方米，同比增長約8%。近兩年成交量相較于2021-2023年有明顯提升，主要受聯合辦公及運營商等大面積客戶成交助推影響。

第四季度全市空置率為29.1%，同比增長約3.9%，環比增長約0.7%，租賃市場仍面臨一定挑戰。季末，全市平均租金約2.37元/平方米/天，同比下降7.0%，環比下降0.8%。

從全年直接租賃客戶的成交行業來看，本年度租戶結構更趨多元，主力行業格局有所調整。其中金融（22%）、專業服務（18%）、商務商貿（16%）和TMT（14%）四大行業穩居前列，合計占比約70%。在成交面積段方面，200–300平方米、300–500平方米及500–1000平方米成為全市最為活躍的典型租賃區間。

隨著優質供應的持續落地，有望在2026年入市的典型項目有：信泰中心、河西金融城二期C1、河西金融中心、中芬合作交流中心、雨花紫金數字研創中心、中興南站5G+產業園等，預計為市場帶來超50萬平方米辦公新增供應。

歐陽江石最后表示，寫字樓市場整體仍處于供需深度調整階段，業主通過積極的策略調整在震蕩周期中積累發展勢能。展望未來，市場發展轉向以存量提質增效為主的新階段，面對龐大的存量資產，系統梳理資產結構、高效盤活物業資源，已成為緩解市場下行壓力、提升資產運營效率的關鍵路徑，也為房地產行業在深度調整期探索可持續、綠色發展提供了重要方向。

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南京消費市場展現強勁韌性

戴德梁行華東區項目及企業服務部高級助理董事朱丹華在發布會上深度剖析了南京零售市場的現狀與趨勢。據南京市統計局數據，1—10月，全市實現社會消費品零售總額6,775.12億元，同比增長4.3%。堅實的經濟基本面為南京零售市場的持續向好發展提供了堅實的基礎。四季度，三個新項目的落成為南京中高端購物中心市場帶來282,000平方米優質商業面積，使市場總存量擴大至8,016,930平方米。

本季度，南京優質零售物業市場需求旺盛，品牌商加速本地擴張，首店首發持續升溫。需求主要來自于時尚、潮玩、電子產品、餐飲，以及娛樂等業態。雖然新增供應規模較大，但得益于活躍的租賃市場，整體空置率僅環比上升0.7個百分點至9.6%，凈吸納量為197,885平方米。

隨著大量的新增供應集中入市，部分購物中心的業主開始降低租金收入預期，提供更具吸引力的租金報價和租賃條款，以期實現更高的入駐率。有鑒于此，南京市中高端購物中心首層平均租金報價下降至人民幣554.65元每月每平方米，環比降低2.79%。

多重國家級試點的落地，為南京消費能級躍升提供了堅實支撐。今年以來，南京分別入選國家級服務業標準化試點（商貿流通專項）城市、第二批全國現代商貿流通體系試點城市、首批全國零售業創新提升試點城市、國際化消費環境建設試點城市和消費新業態新模式新場景試點城市等。南京正探索創新，全力推進國際消費中心城市建設。

朱丹華表示，建筑面積總計約2,668,749平方米的中高端購物中心計劃于未來四年入市。然而，部分項目由于建設進度與招商進展未達預期，將不得不推遲竣工或開業時間。 隨著新項目陸續入市，南京市場零售物業間的分化或將進一步加劇。若干表現欠佳的項目或將在吸引優質租戶方面面臨更大挑戰，而成熟項目將通過開設首店或旗艦店、優化租戶組合、升級物業設施，以及開展主題活動等方式提高商場的客流量。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示, 2025年“國際化消費環境建設”與“消費新業態新模式新場景”兩項國家級試點正式落地南京，為南京建設國際消費中心城市提供了雙重政策紅利。展望未來，南京將繼續擴圍實施消費品以舊換新政策，創新多元化服務消費場景，推動商旅文體健融合發展，積極舉辦首發、首秀、首展活動，培育“IP+”新消費場景，為城市消費升級注入新動力。

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產業地產邁入“存量優化”“質量競爭”階段

戴德梁行南京產業地產部負責人劉奕從政策導向、土地市場及企業需求三個層面分析了目前的市場特征。

2025年，南京產業地產市場在宏觀政策與市場內生動力共同作用下，整體步入從“增量擴張”向“存量優化”與“質量競爭”轉變的精細調整階段。

政策頂層設計精準化，引導產業空間高效配置。以“10個新興產業集群與26條重點產業鏈”為核心的“1026”產業體系，作為“十五五”的開局布局，為全市產業用地配置提供了清晰的頂層設計，確保土地要素向重點領域傾斜。

政策層面不再“大水漫灌”，而是針對性地出臺專項政策，實現精準滴灌，如江北新區生物醫藥14條產業新政、南京市人才政策2.0等專項政策聚焦高端賽道。

此外，通過江北新區-浦口區一體化融合、棲霞區-經開區-仙林大學城三區融合等機制創新，打破行政壁壘，實現跨區域的產業功能統籌與空間規劃協同，促進整體產業空間的利用效率。

土地市場成交平穩，向高績效板塊聚集。全市工業用地出讓規模維持穩定水平，土地成交呈現出強烈的集聚效應，向擁有產業政策優勢、基礎設施完善和產業集群成熟的重點區域（如江寧與江北新區）和優勢賽道（如生物醫藥、高端裝備、人工智能）集中。

企業需求行為更趨理性，選址邏輯向“精益化”演變。當前市場需求動能主要來源于存量企業的域內搬遷、原址擴產或產能整合，由新增市場主體帶來的增量需求相對有限。企業選址過程中，成本控制意識持續增強，選址需求聚焦產業集群效應與投資回報率，企業通過多區域政策、多項目比選實現最優性價比。

市場轉向存量發展也促使地方政府招商更為務實，這為具備“專精特新”特質或穩定運營能力的中小企業提供了機遇窗口，可憑借其投資的確定性，爭取更靈活的發展條件與有利政策。

劉奕表示，2025年，南京產業地產市場在‘政策精準引導’與‘市場理性選擇’的雙重驅動下，發展范式已悄然轉變。未來，隨著‘1026’產業體系的深入實施及區域融合發展的深化，市場將進一步向集約化、高效化、專業化方向演進。這對所有市場參與者的專業研判能力、資源整合能力及資產運營能力都提出了更高的要求。

展望未來，戴德梁行高級董事、南京及合肥公司總經理王飛強指出，2025 年以來，南京聚焦先進制造業、現代服務業、戰略性新興產業和未來產業，通過機制創新、平臺搭建、服務升級，成功吸引眾多重大項目落地，城市產業活力與發展潛力持續釋放。

未來，戴德梁行將充分發揮綜合專業服務優勢，依托全球客戶網絡與豐富產業資源，緊密契合南京現代化產業體系建設方向，深度聚焦新興產業賽道，全力助力南京構建更具競爭力的未來產業生態，為城市高質量發展注入強勁動力。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，中央經濟工作會議明確 2026 年將繼續實施適度寬松的貨幣政策，通過降準降息等靈活高效的貨幣政策工具，為經濟發展注入充足動力。

2026 年作為 “十五五” 開局之年，企業經營環境將持續優化，市場發展機遇可期。南京憑借堅實的經濟基礎、多元的產業布局與持續的創新活力，正迎來前所未有的發展契機，我們對南京市場的長遠發展充滿堅定信心。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法