上海
近日去興業太古匯市調，更大的感知收獲卻來自與項目一街之隔、位于南京西路石門一路街角的匯銀大廈。你可能不一定知道這是哪個項目，但大概率看到過這個大屏。
匯銀大廈更偏向于商務樓，商業更多是作為辦公配套存在，因此很長一段時間只能引入新能源車等業態，未能形成有力的氛圍。
2024年底，擁有興業太古匯南京西路沿街最長展面的BALENCIAGA旗艦店開業，讓正對面的匯銀大廈在招商時有了更多議價力，但鑒于BALENCIAGA主要以目的性消費為主，并不會形成顯著的自然客流增量，因此2025年上半年，匯銀大廈依舊相對“安靜”。
直到去年暑期“路易號”啟幕，經過幾個月時間的熱點發酵，直接把石門一路與吳江路、南京西路構成的街區商圈整成了旅游景點——判斷一個地方是否為“景點”，看有沒有人背著“相機+iPad”一套專業設備收費拍照就行了。帶來的客流增量不僅讓興業太古匯的調整升級加速，甚至在潛移默化中推動周邊街區商業能級的提升。
如果說吳江路歷來就具有小吃街商業底色，如今依舊人潮涌動屬情理之中，那匯銀大廈的微微品牌調整，則更能體現出一些南京西路沿街商業界面的質變。
其實由于項目商業面積很小，因此南京西路沿街只有3個品牌，除了此前就已經開業的賽百味外，更重要的變化來自2025年底，Bco豆庫和M%兩個品牌先后開業。
Bco豆庫是華潤萬象生活的“好伙伴”，在上海市場也已入駐了CP靜安和上海萬象城兩個項目，品牌不乏選址議價力，第三家店開在匯銀大廈其實當時令我稍感意外。
Bco豆庫CP靜安店
Bco豆庫上海萬象城店
M%作為全新品牌，不僅有咖啡等休閑品類，還引入了具有網紅屬性的小紅帽三明治，是蠻有想法的一家復合型業態品牌，能為老建筑注入新活力。
我路過時正值午后，兩家店的外擺基本客滿，想去打杯咖啡的念頭只能作罷。
當然咖啡是次要，讓我感慨的是該側商業界面呈現出了久違的活力氛圍——我從2017年開始關注興業太古匯起就幾乎沒有怎么感受到過。
這就又牽扯出另一個話題，擁有上海恒隆廣場、興業太古匯、靜安嘉里中心、芮歐百貨、久光百貨等眾多優質項目的“南京西路——靜安寺”商圈，通常被認為是上海市場最高質的商業街區。但商業項目的過分強大，又難免引發“馬太效應”——南京西路沿街不少物業未能獲得眾多高端項目帶來的紅利，同時在商業內容定位選擇上，又需要與周邊商場進行聯動，因此表現得有些掙扎，尤其體現在石門一路至茂名北路這一過往主打快時尚大店的路段，adidas三葉草關閉南京西路泰興路的街角門店，轉戰至張園是佐證之一。
adidas三葉草原南京西路店
adidas三葉草張園店
正對興業太古匯的匯銀大廈，正汲取著前者引發的化學反應，你完全可以理解M%在大眾點評上將門店寫成“興業太古匯店”的小心思。
然而，我更期待這類小成果能夠在沿街更多物業遍地開花。他們需要頭部玩家來引領，例如華潤中心，例如即將由恒隆集團運營的原梅龍鎮廣場，以及大工程張園。這些項目未來的逐步起勢，勢必對商業街有全方位的推動作用，在城市及街區發展視角而言，重要程度不亞于單體項目本身的打造成果，當然兩者是相輔相成的。
屆時希望類似adidas三葉草轉場這樣進一退一的案例將不再發生，而“南京西路——靜安寺”將進一步鞏固其上海市場最高質商圈的定位，并在全國乃至全球視野中也能更有底氣斬獲一席之地。
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