復(fù)盤2025丨政策托底+品質(zhì)突圍，青島樓市年度Top20重磅出爐

潮起潮落終有定，花開花謝自有期。

作為曾經(jīng)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵引擎，房地產(chǎn)行業(yè)在2025年依舊行走在深度調(diào)整的筑底周期中，告別了過往“普漲普跌”的粗放時(shí)代，結(jié)構(gòu)性分化成為貫穿全年的核心主線。青島樓市正是全國趨勢(shì)的生動(dòng)縮影，在分化調(diào)整與轉(zhuǎn)型提質(zhì)中呈現(xiàn)出鮮明的地域特征。

回溯2025年青島樓市，核心是一場(chǎng) “去偽存真” 的行業(yè)重構(gòu)與邏輯重塑。這一年，市場(chǎng)徹底告別 “規(guī)模競(jìng)賽” ，“產(chǎn)品力 + 兌現(xiàn)力” 正式躍升為房企立足的核心競(jìng)爭(zhēng)力。核心板塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗跌性凸顯，品質(zhì)住宅的居住價(jià)值持續(xù)回歸。而政策端的積極信號(hào)亦適時(shí)釋放，昨日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告，明確自明年起，個(gè)人購買所有住宅滿兩年銷售的，免征增值稅；兩年以下住宅銷售的，按3%征收率全額繳納增值稅。這一政策調(diào)整，將進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境，助力合理住房需求釋放。

展望 “十五五” ，隨著樓市庫存壓力持續(xù)緩解、市場(chǎng)預(yù)期逐步修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)有望逐步走出調(diào)整階段，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來，“好房子” 與核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，青島也將在品質(zhì)住宅供給與民生住房保障的平衡中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

01

2025年商品房簽約情況

2025年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)，行業(yè)正處于存量博弈與轉(zhuǎn)型提質(zhì)的關(guān)鍵窗口期，挑戰(zhàn)與機(jī)遇交織。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，本年度青島商品房供銷兩端同步探底，規(guī)模回落至近十年最低位；從新增供應(yīng)維度來看，全年新增商品房43848套、559萬㎡，面積同比降幅20.7%左右，市場(chǎng)供應(yīng)端呈現(xiàn)顯著的收縮調(diào)整特征，供需格局持續(xù)重構(gòu)。

成交簽約端同樣表現(xiàn)承壓，全年累計(jì)簽約金額約1493億元，同比下滑10.8%，創(chuàng)2016年以來同期最低；累計(jì)簽約面積約1052萬㎡、簽約套數(shù)83670套，同比分別下滑13.5%、13.2%。價(jià)格維度上，2025年青島市新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)為14183元/㎡，同比上漲3.2%。

存量去化層面，截至2025年末，青島商品房存量規(guī)模為243721套、約3024萬㎡，其中商品住宅存量108299套、約1357萬㎡；得益于供應(yīng)收縮與結(jié)構(gòu)性去化推進(jìn)，商品住宅去化周期回落至22個(gè)月，處于相對(duì)合理去化區(qū)間，存量壓力得到一定緩解。

（2025年12月商品房供銷價(jià)數(shù)據(jù)為12.1-12.30）

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月共簽約新建商品房6055套，約95.4萬㎡，銷售總金額158.05億元，簽約套數(shù)、簽約面積較上個(gè)月均出現(xiàn)大幅上漲，其中銷售金額增幅達(dá)到105.9%。受簽約結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，12月簽約均價(jià)為16567元/㎡，環(huán)比上漲13.3%。

綜合來看，2026年青島主城新房市場(chǎng)將迎來價(jià)值爆發(fā)期，優(yōu)質(zhì)新盤集中入市，看點(diǎn)十足。主城各核心板塊均有重磅新作補(bǔ)位：市北區(qū)，CBD的中海青云萬里、新都心板塊的保利青鐵都心瑯悅、老四方板塊的綠城青島璟悅規(guī)劃方案均已釋放；嶗山區(qū)金家?guī)X板塊有柏悅府、君一雲(yún)啟、海信王家村 36-1地塊等新盤，板塊高端人居格局再進(jìn)階；李滄東李世園板塊則迎來集中供貨潮，青特36號(hào)地塊、海創(chuàng)惠水路三宗地、億聯(lián)地塊、豐昊56號(hào)地塊、森林公園商改住地塊等多宗優(yōu)質(zhì)地塊蓄勢(shì)待發(fā)，板塊人居版圖持續(xù)擴(kuò)容。

02

2025年區(qū)域成交情況

（2025年全年各區(qū)市商品住宅成交情況）

在商品住宅的成交區(qū)域分布上，全年商品住宅成交熱點(diǎn)集中在西海岸、城陽、膠州。具體數(shù)據(jù)表明，西海岸新區(qū)以22268套、約233萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.2%；城陽區(qū)簽約11404套、約166萬㎡，占比15.8%；膠州簽約7360套、約104萬㎡，占比9.9%。

目前青島樓市正處于從“政策驅(qū)動(dòng)”向“價(jià)值驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現(xiàn)象明顯，青特璟譽(yù)、中海天空之境、海信金沙灘、青特璟云等項(xiàng)目的持續(xù)熱銷印證了“居住升級(jí)”的必然趨勢(shì)。未來只有那些真正實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)品創(chuàng)新、資源整合”的項(xiàng)目，才能在分化市場(chǎng)中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場(chǎng)去化節(jié)奏持續(xù)優(yōu)化，當(dāng)前去化周期為22.1個(gè)月（統(tǒng)計(jì)口徑已剔除死庫存），市場(chǎng)存量消化效率穩(wěn)步提升。

老四方因精準(zhǔn)錨定剛需及剛改客群，已躍升為當(dāng)前樓市“流量焦點(diǎn)”，商品住宅銷售持續(xù)高位，去化周期降至13.9個(gè)月，供需關(guān)系健康；盡管板塊內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量較多，但依托充足的地緣客戶儲(chǔ)備與靈活的價(jià)格策略，片區(qū)整體去化表現(xiàn)尚可。

區(qū)域內(nèi)聚集了多類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，既有海信悅瀾山、中海雲(yún)境、青島濱海國際中心、通和悅章、國信和悅、富力海悅學(xué)府等，其中中海雲(yún)境、青島濱海國際中心等項(xiàng)目流速尤為突出，保利時(shí)代安置房剩余房源轉(zhuǎn)為商品房后單價(jià)低至1.2萬，成為當(dāng)前老四方價(jià)格最具優(yōu)勢(shì)的新房。此外，綠城環(huán)海灣閻家灘地塊案名已定為綠城青島璟悅，面積區(qū)間99-140㎡，產(chǎn)品系為桂語系，預(yù)計(jì)明年正式面市。

原市北區(qū)在售新盤整體緊俏，去化周期回落至23.7個(gè)月，處于全市較低水平，各核心板塊呈現(xiàn)差異化供應(yīng)格局。新都心板塊目前“三足鼎立”，棠玥和境規(guī)劃5棟26-31層高層產(chǎn)品，主力戶型建面約105-142㎡；保利&青鐵果品地塊案名定為保利青鐵都心瑯悅，規(guī)劃8棟住宅樓，總計(jì)529戶，主力戶型為118-168㎡的套三、套四，預(yù)計(jì)2026年上半年開盤；市北城發(fā)福州北路地塊目前尚未啟動(dòng)。

CBD板塊迎來稀缺補(bǔ)倉，新盤中海青云萬里規(guī)劃9棟7-17層住宅、2棟商務(wù)樓及1棟商業(yè)配套樓，住宅面積段涵蓋127㎡套三雙衛(wèi)、143㎡套四雙衛(wèi)及190㎡套四三衛(wèi)，共計(jì)360戶。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應(yīng)近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內(nèi)唯一在售新盤，近期推出建面約120㎡新品，填補(bǔ)了板塊供應(yīng)空白。

此外，李滄區(qū)去化周期為20.2個(gè)月。板塊內(nèi)熱度主要集中在青特璟譽(yù)和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個(gè)項(xiàng)目。而由遠(yuǎn)洋代建的萬竹云峰項(xiàng)目、海創(chuàng)地塊以及去年億聯(lián)拿下的地塊目前均暫未啟動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)。

其中，青特東李首個(gè)項(xiàng)目——青特璟譽(yù)，在無售樓處、無樣板間、無示范區(qū)的“三無”前提下開盤，成為11月全市范圍內(nèi)簽約銷冠，新樓座加推更是再度實(shí)現(xiàn)搖號(hào)選房。能取得如此亮眼戰(zhàn)績(jī)，核心在于青特置業(yè) “做一成一” 的長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略落地。

金茂璞逸世園則以山東首座璞系高端產(chǎn)品的定位，填補(bǔ)了李滄改善市場(chǎng)的高端空白，項(xiàng)目規(guī)劃 4 棟別墅、7 棟洋房，洋房主力面積段 170-270㎡，疊拼別墅約 300㎡，以低密大平層與墅居產(chǎn)品精準(zhǔn)錨定終極改善客群。項(xiàng)目已于11月28日開盤。

除既有項(xiàng)目外，李滄區(qū)土地市場(chǎng)近期也動(dòng)作頻頻：鄭莊56號(hào)地塊被豐昊置業(yè)斬獲，容積率2.4，目前規(guī)劃方案已出。此外，12月2日，海創(chuàng)斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，據(jù)悉將由龍湖代建，未來有望為區(qū)域新增一批高品質(zhì)低密住宅項(xiàng)目；森林公園萬科操盤的組團(tuán)控規(guī)調(diào)整出10萬㎡宅地，預(yù)計(jì)明年上市。這些新增地塊不僅將進(jìn)一步豐富區(qū)域產(chǎn)品矩陣，更精準(zhǔn)填補(bǔ)了板塊內(nèi)中端改善戶型的供應(yīng)空白，為李滄樓市持續(xù)加溫。

近兩年，王家村板塊多宗優(yōu)質(zhì)地塊密集成交，一躍成為青島主城新盤供應(yīng)量最集中的價(jià)值高地。片區(qū)內(nèi)硝煙四起，除銀豐雙盤、天一仁和吾疆、瀾樾府、嶗山首府等在售項(xiàng)目持續(xù)角逐外，純新盤的入市節(jié)奏更是步步緊逼：柏悅府以四代住宅稀缺標(biāo)簽，主打 231-339㎡大平層四居，戶戶標(biāo)配闊尺露臺(tái)的產(chǎn)品特質(zhì)極具辨識(shí)度，雖開盤節(jié)點(diǎn)未定，但高階產(chǎn)品形態(tài)已然成型；海信于2025年10 月斬獲的王家村全新地塊，敲定2026年上半年入市；君一雲(yún)啟項(xiàng)目已正式動(dòng)工，同樣鎖定2026年上半年面市；金鼎兩幅地塊，至今鮮有動(dòng)態(tài)披露。

在商品住宅面積區(qū)間方面，從近幾年成交面積區(qū)間占比來看，80-120㎡剛需及剛改過渡戶型占比持續(xù)萎縮，其中80-100㎡從21.7%跌至15.8%，100-120㎡從37.7%降至32.8%；而120-140㎡中端改善戶型占比從22.1%攀升至24.2%，成為市場(chǎng)增長(zhǎng)最迅猛的核心面積段，140㎡以上高端改善戶型占比亦全面上漲。這標(biāo)志著青島樓市已進(jìn)入改善主導(dǎo)時(shí)代，購房者需求從“過渡性居住”向“品質(zhì)化改善”加速升級(jí)。

2025年的樓市，在挑戰(zhàn)與機(jī)遇的交織中砥礪前行。站在歲末的節(jié)點(diǎn)，即將到來的2026年樓市將走向何方？是改善需求持續(xù)釋放下的產(chǎn)品升級(jí)，還是新周期里的格局重塑？歡迎大家在評(píng)論區(qū)分享你的洞察與預(yù)判。

03

2025年土地成交情況

2025 年青島土地市場(chǎng)的核心變化，在于供地端依然靈活化。打破供地次數(shù)的硬性限制，以“小步快跑”的節(jié)奏重構(gòu)供地邏輯，成為本年度土拍的核心基調(diào)。

“土地預(yù)公告+少量多次”的供地模式，既讓房企得以前置開展地塊價(jià)值研判與測(cè)算，從容鎖定優(yōu)質(zhì)目標(biāo)地塊，也給予企業(yè)充分的自主選擇權(quán)，可依據(jù)自身資金流狀況靈活把控拿地節(jié)點(diǎn)，極大降低了拿地決策的試錯(cuò)成本，也讓土地成交的有效性與成功率實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性提升。

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，共計(jì)成交地塊26宗、占地面積約89.72萬㎡、建筑面積約160.91萬㎡，成交總金額121.8億元。從成交的土地來看，市場(chǎng)的價(jià)值分化愈發(fā)清晰：主城核心優(yōu)質(zhì)地塊始終是房企角逐的焦點(diǎn)。

目前2026年待成交的地塊有市南區(qū)原百安居&五星電器地塊、市北鄭州路地塊。

2025年1-12月

開發(fā)商銷售排行榜TOP20

2025年1-12月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發(fā)商，聯(lián)手創(chuàng)下約706億元的銷售額，這一成績(jī)占據(jù)了全市商品房市場(chǎng)的47.3%。其中，前10名表現(xiàn)尤為突出，充分彰顯了其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)勁實(shí)力與與日俱增的行業(yè)影響力。

在2025年樓市承壓、購房者決策更趨審慎的市場(chǎng)環(huán)境下，海信地產(chǎn)以139.81億元、62.58萬㎡網(wǎng)簽銷售額強(qiáng)勢(shì)登頂青島樓市雙冠軍，成為年內(nèi)首個(gè)也是唯一一個(gè)突破百億的房企，用數(shù)據(jù)印證了本土龍頭的逆周期破局能力。這份成績(jī)的背后，是品牌對(duì)產(chǎn)品力的極致追求與城市布局的深度研判。海信君瀾貢獻(xiàn)最大，簽約金額達(dá)19.63億。張村河"三子星"持續(xù)領(lǐng)跑改善市場(chǎng)，海信君璽18.88億、海信臻悅17.69億、璟悅13.77億。更值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)今年成功斬獲王家村新地塊，進(jìn)一步夯實(shí)主城核心區(qū)域布局優(yōu)勢(shì)，彰顯了其持續(xù)深耕青島、擴(kuò)充高端產(chǎn)品版圖的堅(jiān)定決心。

銀豐地產(chǎn)以67.76億元網(wǎng)簽銷售額穩(wěn)坐青島樓市第二梯隊(duì)頭把交椅，其亮眼表現(xiàn)背后，是高端產(chǎn)品矩陣對(duì)市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)卡位與強(qiáng)大兌現(xiàn)力。其中，旗艦項(xiàng)目銀豐玖璽城堪稱品牌"業(yè)績(jī)壓艙石"，以56.02億元的網(wǎng)簽業(yè)績(jī)獨(dú)占品牌總銷售額的82.7%，單盤實(shí)力一騎絕塵。目前，三期全新產(chǎn)品已進(jìn)入入市倒計(jì)時(shí)，基于前期積累的市場(chǎng)口碑與產(chǎn)品迭代升級(jí)，有望進(jìn)一步釋放業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)動(dòng)能。

君一控股位居第三位，網(wǎng)簽金額約51.09億。簽約項(xiàng)目有君一金茂云谷金茂府、海尚府、翡翠云城等。

青特置業(yè)以45.05億網(wǎng)簽金額的亮眼戰(zhàn)績(jī)位居第四位，用實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)印證品牌深耕實(shí)力。這份亮眼成績(jī)，源于“做一成一”的企業(yè)基因。

2025年1-12月

開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)，主要衡量房企的資金運(yùn)用和投資布局水平。所有榜單的發(fā)布，將從不同的維度對(duì)一家企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行審閱。

2025年1-12月青島新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售榜單正式發(fā)布，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，本土龍頭房企憑借深厚的區(qū)域積淀與穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在權(quán)益銷售賽道形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其中，海信地產(chǎn)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)斷層領(lǐng)跑，憑借139.2億元權(quán)益銷售額強(qiáng)勢(shì)登頂榜首，用數(shù)據(jù)印證了其在青島市場(chǎng)的統(tǒng)治級(jí)地位。尤為值得關(guān)注的是，海信地產(chǎn)旗下項(xiàng)目普遍采用獨(dú)立開發(fā)模式，這一模式不僅彰顯了企業(yè)雄厚的資金實(shí)力與項(xiàng)目操盤能力，更通過對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、交付兌現(xiàn)等全鏈條的絕對(duì)把控，保障了產(chǎn)品力的穩(wěn)定輸出，成為其穿越行業(yè)周期的核心護(hù)城河。

銀豐地產(chǎn)以67.76億元權(quán)益銷售額穩(wěn)居第二位，其核心競(jìng)爭(zhēng)力源于對(duì)高端市場(chǎng)的精準(zhǔn)卡位與深度運(yùn)營，憑借旗下豪宅IP的強(qiáng)溢價(jià)能力與客戶忠誠度，持續(xù)鞏固高端市場(chǎng)份額。

君一控股則以51.74億元權(quán)益銷售額位列第三。

中國金茂權(quán)益銷售金額約46.6億排在第四位，目前主要來自君一金茂云谷金茂府、金茂中歐國際城、中歐金茂錦棠等。

青特置業(yè)在本次榜單中表現(xiàn)亮眼，以45.05億元權(quán)益銷售額強(qiáng)勢(shì)躋身行業(yè)前五位，成為本土房企突圍的重要力量。

2025年1-12月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業(yè)深度去泡沫化的周期調(diào)整中，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)正完成從規(guī)模競(jìng)賽到價(jià)值回歸的底層邏輯切換，“產(chǎn)品力”不再是營銷話術(shù)，而是支撐市場(chǎng)信心的核心“壓艙石”，直接決定項(xiàng)目的去化手感與價(jià)值韌性。這種價(jià)值導(dǎo)向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準(zhǔn)擊中需求痛點(diǎn)的項(xiàng)目，正在穿越周期收割市場(chǎng)份額。

2025年商品住宅銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區(qū)高品質(zhì)改善型樓盤形成明顯“領(lǐng)跑效應(yīng)”，銀豐玖璽城、海信君璽、越秀青鐵和樾府、海信臻悅、魯信有鄰花園、海信璟悅6盤強(qiáng)勢(shì)躋身TOP10，用數(shù)據(jù)印證了高端市場(chǎng)的“價(jià)值堅(jiān)挺”。

作為嶗山前海一線的頂級(jí)豪宅標(biāo)桿，銀豐玖璽城以26.46億元簽約額強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)跑青島豪宅市場(chǎng)。自入市以來，項(xiàng)目憑借石老人前海不可復(fù)制的山海資源、全維高端生活配套與超預(yù)期的兌現(xiàn)品質(zhì)，形成“三位一體”的核心競(jìng)爭(zhēng)力，始終保持市場(chǎng)熱度高位運(yùn)行，成為塔尖客群資產(chǎn)配置與居住升級(jí)的“共識(shí)之選”。

唐島灣君匯則憑借部分房源集中網(wǎng)簽的勢(shì)能，以19.54億元合計(jì)網(wǎng)簽額位居全市第二位。

在嶗山張村河這一主城核心改善戰(zhàn)場(chǎng)，海信地產(chǎn)的“前瞻布局”再度收獲市場(chǎng)驗(yàn)證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項(xiàng)目形成熱銷矩陣，紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約18.88億、海信臻悅簽約17.69億、海信璟悅簽約13.77億。

1、統(tǒng)計(jì)時(shí)間為：2025年1月1日至2025年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業(yè)，不包含保障房；

3、針對(duì)數(shù)據(jù)不一致的情況，銳理數(shù)據(jù)通過監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、公開數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行多方驗(yàn)證和復(fù)核，采取多方數(shù)據(jù)交叉復(fù)合原則，依照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與市調(diào)價(jià)格綜合統(tǒng)計(jì)。

4、《新建商品房開發(fā)商權(quán)益銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計(jì)銷量數(shù)據(jù)（含住宅、非住宅），其中聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目按各房企的股權(quán)占比口徑來計(jì)算權(quán)益比重的銷量數(shù)據(jù)。

2026年，青島該不該買房？