11月深圳樓市的兩個(gè)重要變化：落霞與孤鶩齊飛

童鞋們，我開(kāi)了一個(gè)新的股票分享號(hào)《朱羅紀(jì)價(jià)投筆記》，重點(diǎn)記錄我的股市投資體會(huì)，涉及到我的投資框架、操作紀(jì)律、實(shí)盤(pán)分享。未來(lái)大號(hào)《朱羅紀(jì)》會(huì)一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀(jì)》以城市、房地產(chǎn)為核心的公共分享，新開(kāi)小號(hào)多為企業(yè)價(jià)值分析。對(duì)于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關(guān)注交流。要強(qiáng)調(diào)的是，我講的一切只是我自己的觀(guān)察與分享，不構(gòu)成任何投資建議，請(qǐng)大家結(jié)合自身風(fēng)格與偏好謹(jǐn)慎操作。祝你投資順利，日進(jìn)斗金。

來(lái)看深圳11月的市場(chǎng)情況，我認(rèn)為呈現(xiàn)出兩個(gè)重要變化。

依據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月單月，深圳一手住宅網(wǎng)簽（預(yù)售+現(xiàn)售）2644套，環(huán)比下滑0.3%，同比下滑71.8%，環(huán)（去年11月新建住宅成交9388套），創(chuàng)下全年最大月度跌幅記錄；二手住宅網(wǎng)簽4472套，環(huán)比+6.6%，同比大跌37.2%（去年11月二手住宅成交7125套），也創(chuàng)下全年最大月度跌幅紀(jì)錄。

客觀(guān)說(shuō)，有背景，背景是高基數(shù)。去年11月是受到9.24行情刺激的高峰月，深圳新房成交量當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了5年月度新高（迄今仍然保持），二手房也創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)4年月度新高（迄今為第二高）。

所以說(shuō)，還沒(méi)完，11月是新房同比跌幅最慘的月份，12月將是新房二手跌幅全慘的月份，尤其是二手。去年12月，深圳二手房網(wǎng)簽量為8282套，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)近4年最高月度紀(jì)錄。如果今年12月新房繼續(xù)維持上個(gè)月的成交量，則今年12月深圳二手房同比跌幅可能會(huì)接近腰斬。而去年12月新房成交量為8714套（5年月度第二高），如果也同步維持，則今年12月新房的跌幅可能在……依然高達(dá)-70%左右。

這個(gè)市場(chǎng)，整體就是沒(méi)有維持住，感覺(jué)還是“俺不中嘞”。

前11月，深圳新房加總成交量35044套，距離去年全年新房37972套的成交量還有2907套（注意：深圳2024年11月開(kāi)始一手住宅成交開(kāi)始統(tǒng)計(jì)現(xiàn)售，所以去年全年實(shí)際新房成交要比37972套為高）。照這么計(jì)算，2025年新房成交大概率將略微低過(guò)2024年，重新回跌。

而2025年前11月二手房加總成交量為51276套，距離去年全年54487套的成交量還有3211套。今年全年二手房成交量超過(guò)去年，是肯定的了，將實(shí)現(xiàn)三年連漲。

深房中協(xié)使用“錄得量”數(shù)據(jù)發(fā)布稱(chēng)，11月二手房共錄得5762套，“已連續(xù)9個(gè)月維持在5000套以上……表明深圳二手房已逐步走出最低谷，進(jìn)入企穩(wěn)階段……”

我認(rèn)為機(jī)構(gòu)使用單一口徑數(shù)據(jù)做出這樣的“判斷”是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模瑓⒄展?yīng)量、價(jià)格走勢(shì)，更準(zhǔn)確一點(diǎn)的說(shuō)法也許應(yīng)該是“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，仍然呼喚進(jìn)一步政策支持”。

上月13日，是深房中協(xié)最后一次發(fā)布深圳二手房掛牌量，當(dāng)時(shí)達(dá)到了8.9萬(wàn)套。隨后，這一數(shù)據(jù)不再發(fā)布。但在今年1月，深圳二手房掛牌量大約是5.8萬(wàn)套，1年不到，掛牌量連續(xù)沖破6、7、8三個(gè)大關(guān)，如果持續(xù)發(fā)布，破9萬(wàn)是鐵定的，這樣的“激增”是前所未見(jiàn)的，尤其是三季度開(kāi)始。

掛牌量顯示賣(mài)方的市場(chǎng)信心和預(yù)期，如果掛牌量持續(xù)上升并且以如此速度上升，說(shuō)明了賣(mài)方實(shí)際上已經(jīng)非常“恐慌”了，他們都在“拋售”。

疊加市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格水平的下跌走勢(shì)（這個(gè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)依然還是不怎么發(fā)布），正確的判斷更應(yīng)該是“市場(chǎng)放量下跌”、“業(yè)主拋售加劇”、“市場(chǎng)信心依然極度低迷”、“亟需進(jìn)一步政策支持”……Whatever……但肯定不能說(shuō)“進(jìn)入企穩(wěn)階段”。

總之，和我7.1在《》文中判斷的沒(méi)差，年中變盤(pán)之后，一直持續(xù)到現(xiàn)在，木有改善。

SO，本月召開(kāi)的ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我認(rèn)為必會(huì)釋放“大招”，拭目以待。

以上是一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，那么第二個(gè)現(xiàn)象，我依然描述為“K型市場(chǎng)”。

11月深圳樓市最轟動(dòng)的事件，莫過(guò)于華潤(rùn)深圳灣沄璽開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目最小面積209平米起，開(kāi)盤(pán)折后均價(jià)約達(dá)16.8萬(wàn)/平米，創(chuàng)下深圳房地產(chǎn)歷史單價(jià)記錄。起步價(jià)格逼近3000萬(wàn)/套，最貴的一套1080平米天際大宅叫價(jià)高達(dá)3.6個(gè)億。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交額高達(dá)130億，刷新2025年全國(guó)開(kāi)盤(pán)成交紀(jì)錄（下圖是深圳灣沄璽的正式價(jià)格表格，供參考）。

這個(gè)成交熱度在我預(yù)期之內(nèi)，市場(chǎng)常常令人出其不意，樓王常常出現(xiàn)于大熊市，2008年次貸危機(jī)期間新鴻基天璽創(chuàng)下了亞洲分層豪宅的記錄，上半年的傷害、下半年的深圳，也驗(yàn)證了這一點(diǎn)！

我在上月下旬的文章里《》詳細(xì)闡述了深圳也即將出現(xiàn)“K型市場(chǎng)”的判斷。隨著“好地塊+好房子”運(yùn)動(dòng)的深入，2025年一線(xiàn)城市開(kāi)始正式步入非常鮮明的“分化市場(chǎng)”，超級(jí)豪宅從去年在上海開(kāi)始出現(xiàn)，然后在今年擴(kuò)散到深圳，一個(gè)接一個(gè)的出現(xiàn)，并且一個(gè)接一個(gè)的銷(xiāo)售火爆。

這個(gè)背后的邏輯在于，我們?cè)诜康禺a(chǎn)步入深度調(diào)整的同時(shí)，也要正視有相當(dāng)一批高凈值人群的改善需求被長(zhǎng)期壓抑需要釋放。由于常年的限購(gòu)限價(jià)帶來(lái)的豪宅整體產(chǎn)品力下滑——表現(xiàn)為地段一般（因?yàn)楹诵牡囟畏诺靥伲⑴f改過(guò)多、設(shè)計(jì)感下滑、品質(zhì)下降、戶(hù)型面積過(guò)小等等，市場(chǎng)仍有相當(dāng)批量的富人群體存在豪華住宅的改善需求，而全面解除的市場(chǎng)監(jiān)管讓這一切再次成了現(xiàn)實(shí)。

這批富人群體不能說(shuō)很多，但是經(jīng)年累月的壓抑，也有那么一批，這令他們?cè)谧≌?gòu)買(mǎi)上還有“強(qiáng)勁的消費(fèi)力”（但中產(chǎn)、白領(lǐng)已經(jīng)沒(méi)有了）。而且，他們對(duì)居所的追求，更多是為了資產(chǎn)保值、居所改善、身份匹配等等，過(guò)往主流的投資追求不再占優(yōu)，這也令他們的住宅購(gòu)買(mǎi)擁有更加堅(jiān)實(shí)和持續(xù)的支撐力。加之，相對(duì)應(yīng)于高端需求的數(shù)量，市場(chǎng)上放出來(lái)的高端豪宅的供應(yīng)量，其實(shí)更加不多，這令它們?cè)诋?dāng)前環(huán)境下的保值增值價(jià)值更加的凸顯。

所以，這最終促成了這樣的一個(gè)令人稍顯“意外”的市場(chǎng)特征：一邊是中產(chǎn)住宅銷(xiāo)售低迷，而另一邊則是超級(jí)豪宅反而比想象中的銷(xiāo)售火熱。

深圳灣沄璽的面市，要比去年深灣玖序，對(duì)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有標(biāo)志性。在短期，這樣的成交證明了“雖然房?jī)r(jià)有調(diào)整，但深圳依然有較為強(qiáng)勁的需求，好產(chǎn)品在深圳依然可以賣(mài)得好”，意識(shí)到這一點(diǎn)，能夠有效提振了開(kāi)發(fā)商的士氣，并有助于他們形成正確的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)——“我接下來(lái)要把我的產(chǎn)品做得更好，我就可以賣(mài)得好”。

在長(zhǎng)期，這則意味著，以北上廣深杭為核心，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在展開(kāi)重要的結(jié)構(gòu)性變化。我描述為“K型”，你也可以說(shuō)是是“啞鈴型”。未來(lái)可能很長(zhǎng)的時(shí)間里，市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出顯著的“高中低分化”行情，最貴的（超級(jí)豪宅序列）、最便宜的（安居配售保障房序列），都會(huì)不難賣(mài)，反而是中間狀態(tài)的剛需改善住宅序列，會(huì)持續(xù)的低迷?xún)?nèi)卷。

2025年將是深圳超級(jí)豪宅的“復(fù)興元年”，接下來(lái)，深圳還有包括中信元灣府在內(nèi)的其他幾個(gè)超級(jí)豪宅面市，他們會(huì)用產(chǎn)品來(lái)真正的開(kāi)啟下一個(gè)十年的新的房地產(chǎn)故事，我們會(huì)看到，真正的國(guó)際城市-超級(jí)豪宅可以“好”到什么樣、“豪”到什么樣。雖然大部分人買(mǎi)不起，但是眼界可以為之一開(kāi)。

以上這兩個(gè)變化其實(shí)是一體的，落霞與孤鷺齊飛，我們未來(lái)都會(huì)繼續(xù)看到——超級(jí)豪宅是“孤鶩”，往上飛；整體市場(chǎng)是“落霞”，往下“廢”。往左看，是房地產(chǎn)市場(chǎng)令人沮喪、信心消逝的一面，往右看，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)令人振奮、保有希望的一面。

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