民企法拍的商住用地被惠州政府改為林地，導(dǎo)致16年無法開發(fā)

中央三令五申強(qiáng)調(diào)保護(hù)民營(yíng)企業(yè)，促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。

今年5月20日起施行的《民營(yíng)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》明確，地方政府要協(xié)調(diào)解決民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大問題。

然而，一些地方政府朝令夕改、懶政不作為、新官不理舊賬等行為，就是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展中的“重大問題”！

惠州一家房地產(chǎn)企業(yè)，通過法拍獲得商住用地，并辦了國有土地使用權(quán)證，卻被政府調(diào)規(guī)改為山林地，導(dǎo)致其16年來無法開發(fā)，至今維權(quán)未果。

中央政令、國家法律在廣東能否落地，這家房地產(chǎn)企業(yè)的遭遇是一塊“試金石”！

法拍的18萬平米商住地

被政府調(diào)規(guī)改為山林地

小金口隸屬惠州市惠城區(qū)，依山傍水，有“廣東省麒麟之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，2005年由鎮(zhèn)改為街道。

相關(guān)司法文書顯示，惠州某綜合開發(fā)公司因無力償債，其坐落于小金口街道小鐵村羊坑的18.7萬余平米商住用地及地上建筑物被查封。

2008年1月，惠州市中級(jí)法院對(duì)上述執(zhí)行標(biāo)的物進(jìn)行拍賣。惠州市比華利山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“比華利公司”）競(jìng)得。2009年12月，國土部門應(yīng)法院執(zhí)行要求為比華利公司辦理了國有土地使用權(quán)證。

此后，比華利公司著手開發(fā)準(zhǔn)備工作。然而，從合法取得土地，到投入開發(fā)使用，遠(yuǎn)非想象的那般容易。

惠城區(qū)國土分局于2011年3月出具的“情況說明”顯示：由于該地塊地處市遠(yuǎn)郊且地塊在拍賣之前已經(jīng)爛尾達(dá)10年之久，周邊村民也已將該地塊大部分土地進(jìn)行種植果樹、青苗，建棚開廠等。

在2010年初，政府相關(guān)部門著手對(duì)該地塊進(jìn)行清場(chǎng)，但由于周邊村、小組、村民及原地塊所有人的債權(quán)人關(guān)系等歷史原因尚未理順，導(dǎo)致該公司無法清場(chǎng)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目上馬。

據(jù)悉，2010年10月，比華利公司還跟小金口街道辦簽了包干清場(chǎng)協(xié)議，約定公司方支付900萬元，街道方在45天內(nèi)完成清場(chǎng)事宜。結(jié)果，公司把錢花了，街道辦卻沒完成清場(chǎng)。

2012年11月，比華利公司再次就地塊原項(xiàng)目的遺留問題，與小金口街道辦、原項(xiàng)目留守人員工資社保等受托人、拖欠工程款受托人簽訂四方協(xié)議，約定公司方出800萬元“遣散費(fèi)”，一攬子解決清場(chǎng)、移交等問題。

比利華公司提供的多張銀行單據(jù)、發(fā)票顯示，該公司前后共計(jì)向小金口街道辦支付1700萬元，備注用途為“清場(chǎng)費(fèi)”或“遣散費(fèi)”。

小金口街道辦2013年10月出具的“證明文件”提到，上述地塊至今未能清場(chǎng)使用，比華利公司在2012至2013年度并未取得該地塊的實(shí)際使用權(quán)。

如今，這片被高速路“切成兩半”的土地，一部分平整光禿，一部分地形復(fù)雜、野草叢生，挨著惠城區(qū)生態(tài)公益林的一側(cè)，仍有一條附近村民出入的山路“沒有清場(chǎng)”。

法拍后除辦證、清場(chǎng)均不順利外，政策突變更是讓比華利公司始料未及。

2013年9月，惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局告知比華利公司，該公司的上述17.5萬余平方米土地規(guī)劃用地性質(zhì)為山林地。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，暫時(shí)不能出具該地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書。

法拍的18.7萬余平米商住用地，為何變成17.5萬余平方米？相關(guān)政府公文顯示，因修建廣惠高速路占用1.2萬余平方米。比華利公司一位負(fù)責(zé)人介紹，相差的這些面積，是在辦理國土證時(shí)被強(qiáng)行扣除掉的，公司并未獲得政府的占用補(bǔ)償，也搞不清楚是何時(shí)征用的。

依法拍得并辦國有土地使用權(quán)證的商住用地，為何變成了山林地？上述負(fù)責(zé)人告訴筆者，土地證明確記載為“商住用地”，公司多次向政府申請(qǐng)報(bào)建，得到的回復(fù)都是因規(guī)劃原因不能報(bào)建開發(fā)。

原來，2012年，國務(wù)院批復(fù)同意了修訂后的《惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》。而依據(jù)新的《總體規(guī)劃》，上述用地“不符合規(guī)劃要求”。

上述負(fù)責(zé)人稱，對(duì)于調(diào)規(guī)之事，政府方事前沒有征詢過該公司的意見，調(diào)整后也沒有主動(dòng)找公司進(jìn)行協(xié)商解決。

按理說，政府部門是明確掌握上述土地的登記權(quán)利人，調(diào)規(guī)前，應(yīng)該征詢比華利公司的意見。因?yàn)?，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條提到，“修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)修改的必要性進(jìn)行論證，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見……”

十多年的“公文拉鋸戰(zhàn)”

企業(yè)仍沒盼來開發(fā)希望

合法取得的土地，報(bào)建時(shí)遭遇變故，比華利公司便向政府部門申請(qǐng)公開小金口街道小鐵村地塊規(guī)劃用地使用情況。

2014年10月，惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局回復(fù)稱，上述地塊不具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的條件，該局暫時(shí)不能出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書。

花費(fèi)7000多萬拍得的土地，且耗費(fèi)大量時(shí)間、人力、財(cái)力完成清場(chǎng)，總不能一直撂荒吧？此后，比華利公司多次向政府部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目用地。

2015年4月、2015年9月、2016年1月、2017年8月、2018年3月……惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局一次次重復(fù)那句“暫時(shí)不能出具《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件告知書》，不得進(jìn)行開發(fā)建設(shè)”，以此應(yīng)付比華利公司。

期間，比華利公司還多次找頒證的國土部門溝通，也是一次次得到類似答復(fù)：因上述用地使用權(quán)類型與城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，須先按程序?qū)Τ鞘锌傮w規(guī)劃進(jìn)行修改和審批。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，暫時(shí)不能出具上述用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，導(dǎo)致你司土地暫時(shí)無法進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

政府調(diào)規(guī)等原因，造成這家民營(yíng)企業(yè)的合法權(quán)益受損，卻不積極協(xié)商和尋求法解決辦法，這算不算是懶政、不作為？

2019年7月，惠州市自然資源局在向惠城區(qū)自然資源局復(fù)函中有了“新說詞”——比華利公司的上述用地，在規(guī)劃中的用地性質(zhì)分別為居住用地、林地和發(fā)展儲(chǔ)備地。

然而，三年后，即2022年5月，惠城區(qū)自然資源局再次就申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可復(fù)函比華利公司稱，那17.5萬余平米的用地所在片區(qū)未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，暫時(shí)無法辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)及開發(fā)建設(shè)。

又過了兩年，2024年6月11日，惠州市自然資源局才在《政府信息公開申請(qǐng)答復(fù)書》中確認(rèn)，依據(jù)《惠州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》核查，比華利公司的上述用地大都被規(guī)劃為非建設(shè)用地。

經(jīng)過十多年的溝通、爭(zhēng)取和等待，仍看不到開工的希望！2024年7月，比華利公司向政府方申請(qǐng)有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，“我們走訪了多個(gè)部門，要求解決規(guī)劃條件問題，均未得以解決，地塊仍未取得規(guī)劃條件?！?/p>

比華利公司痛陳，十六年來，公司不斷向政府部門尋求解決辦法，時(shí)至今日，惠州市自然資源局明確該地塊仍無相應(yīng)規(guī)劃，無法確定開發(fā)時(shí)間。

“公司已投入大量人力、物力，但地塊一直無法動(dòng)用，對(duì)我司造成了巨大損失。同時(shí)，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)低迷，我司已錯(cuò)失多個(gè)商業(yè)機(jī)會(huì)。”比華利公司請(qǐng)求參照惠州市政府公布的商住用地市場(chǎng)基準(zhǔn)地價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，有償收回其所拍的上述土地。

從“申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)”到“申請(qǐng)有償收回”，這是民營(yíng)企業(yè)遭遇政策背刺的“認(rèn)命”和無奈后退。然而，“退路”亦是步履艱難。

政府方給出三種解決辦法

被指“只是敷衍，并無進(jìn)展”

上述請(qǐng)求未獲應(yīng)允，2024年10月，比華利公司將惠州市政府和惠州市自然資源局一并起訴，請(qǐng)求法院判令二被告依法有償收回該公司享有的上述土地的使用權(quán)。

比華利公司訴稱，其取得案涉土地使用權(quán)后，即開始案涉土地開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作，并向有關(guān)政府部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但因案涉土地尚未編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，原告辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請(qǐng)均被退件處理。

他們長(zhǎng)期、多次與惠州市有關(guān)政府部門溝通案涉土地開發(fā)事宜，但均未得到有效處理，案涉土地始終不具備按照商住用地或住宅用地開發(fā)的條件，未能按照《國有土地使用證》記載用途正常開發(fā)利用，且規(guī)劃用地性質(zhì)已經(jīng)被調(diào)整為山林地。

比華利公司稱，截至起訴之日，政府方始終未履行其有償收回案涉土地使用權(quán)的職責(zé)。

請(qǐng)求政府有償收回有何法律依據(jù)呢？筆者注意到，《閑置土地處置辦法》有明確規(guī)定——“因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的”，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，采取包括“協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)”等方式來處置。

即便法律依據(jù)十分充足，比華利公司的訴訟維權(quán)之路并不順暢?；葜菔姓疝q稱，自然資源主管部門具有收回國有土地使用權(quán)的行政職責(zé)，惠州市政府不是適格被告?；葜菔凶匀毁Y源局答辯時(shí)，同樣提出其不是本案的適格被告，稱比華利公司應(yīng)該告惠城區(qū)自然資源局。

而在比華利公司看來，這些政府部門的上述答辯理由是在相互推諉。

據(jù)悉，上述案件仍在司法審理進(jìn)程中。與此同時(shí)，比利華公司還向自然資源部、中央巡視組等部門信訪反映、控訴。2025年9月，惠州市自然資源局才拿出解決方案，如通過編制控規(guī)等方式消除開發(fā)影響、尋求其他企業(yè)收購、協(xié)商收回土地。

不過，比利華公司上述負(fù)責(zé)人說，政府方給出的三種解決辦法，只是形式上的敷衍，如今兩個(gè)多月過去了，并無進(jìn)展。

十六年了！政府官員可以一茬接一茬換，民營(yíng)企業(yè)只會(huì)被“拖死”！保護(hù)民營(yíng)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，惠州市政府應(yīng)拿出更積極的態(tài)度和實(shí)在的舉措來解決比利華公司的問題。

畢竟，中央政令、國家法律一再強(qiáng)調(diào)和重申的事兒，不該在“營(yíng)商環(huán)境口碑第一”的廣東淪為一句空話。一塊合法土地的命運(yùn)，不應(yīng)成為壓垮惠州營(yíng)商環(huán)境的那根稻草。

最后，筆者強(qiáng)調(diào)，撰寫文章只為觀察司法個(gè)案、探討現(xiàn)實(shí)問題，絕無任何惡意。