廣東
城市更新賽道上，深圳正在換擋提速，一批“沉睡”已久的舊改項目被果斷清退。
十月的最后一天，深圳寶安區新安街道107發展帶翻身片區（三）城市更新單元計劃正式宣告失效，這已是近年來深圳第31個因更新計劃失效被踢出改造清單的項目。
與此同時，寶安區107發展帶潭頭片區城市更新單元、福田區梅林街道東林工業區城市更新單元等項目也相繼折戟沉沙。
這些項目的失敗，顯露出深圳城市更新背后的復雜博弈。
它們或因規劃未獲批，或因未能按時確認實施主體，最終在嚴格的時限政策下被迫出局。
翻身片區的舊改夢碎
寶安區新安街道107發展帶翻身片區（三）城市更新單元的失敗，一場長達三年的努力化為泡影。
這個項目自2022年10月27日被納入《2022年深圳市寶安區城市更新單元計劃第三批計劃》，給予了3年的計劃有效期。
根據規劃，項目擬拆除范圍用地面積25049平方米，擬更新方向為居住、商業等功能。
由深圳市鴻廣源投資有限公司負責申報，據工商資料顯示，這家公司由深圳市鴻榮源企業發展集團和廣興源投資分別控股60%和40%。
兩大開發商聯手，本應實力雄厚。
鴻榮源集團在深圳開發過前海鴻榮源中心、壹方中心等多個標桿項目；廣興源投資在深圳早年也有圣拿威·灣美花園、寶安互聯網產業基地等項目經驗。
盡管如此，項目在計劃有效期內仍未能完成更新單元規劃的報批工作，最終在2025年10月26日有效期結束后正式失效。
按照官方公告，該項目“不再開展后續相關工作及辦理相關手續”，如需實施城市更新，必須重新進行計劃申報，此前政府的核查與審批不再作為今后工作的依據。
深圳舊改加速“清退”
翻身片區的失敗并非孤例。
據樂居不完全統計，官方正式公示過的失效舊改清單，就超過了30個，僅107發展帶上，就有5個項目已被清理出改造計劃。
在一個多月前，9月12日寶安區107發展帶潭頭片區城市更新單元也宣布失效。
這個項目規模更為龐大，擬拆除范圍用地面積高達69.8萬平方米，原計劃由華潤集團打造華潤未來產業園。
更引人關注的是，深圳出現了“首個已獲批專項規劃但因超期未實施而被調出更新計劃”的項目——福田區梅林街道東林工業區城市更新單元。
這一項目早在2020年2月就納入城市更新計劃，同年9月取得城市更新單元規劃批復，原計劃更新為新型產業、教育設施等功能，規劃建筑面積13.52萬平方米。
東林工業區城市更新單元現狀。樂居攝2025.07
然而，到2023年，申報主體中交城市更新公司僅完成了2戶簽約，其余7戶權利人均未簽約，其中建筑面積占比51.2%的2戶業主明確不參與更新。
這導致項目無法達到深圳城市更新條例要求的“雙三分之二以上”權利主體同意的門檻，最終在2025年7月被正式取消資格。
令人意想不到的是，如今這個項目搖身一變，成為了住宅用地。
10月22日，深圳規自局福田局發布該用地規劃調整的通告，該城市更新部分用地，正式由M0地塊調整為R2用地，成為純居住地塊。
調整后，建筑面積18550平方米，容積率3.7，其中居住及便民設施建筑面積15480平方米，容積率僅3.1。
從最開始的整盤規劃容積率9.97，一下子調整至3字頭，跨度十分大。
政策利劍與市場現實
這些項目的集中失效，背后是深圳日益嚴格的城市更新監管政策。
深圳市2025年4月9日實施的《關于規范城市更新實施工作的若干意見》明確規定，各區政府應“審慎新增城市更新單元計劃”，并對項目可實施性進行研究，不具備可實施性的項目應按程序公告失效。
更重要的是，深圳引入了 “三級時限”機制，給舊改戴上“緊箍咒”：
自計劃公告起1年內未完成土地信息核查和規劃報批的；自規劃批準之日起2年內項目首期未確認實施主體的；自實施主體確認之日起1年內未辦理用地出讓手續的——一旦觸發，項目將被清理出城市更新計劃。
在深圳加速“清退”背后的機制下，大家可以判斷出來：
東林工業區項目正是觸碰了第二條紅線——自規劃批準之日起兩年內未確認實施主體。
而翻身片區和潭頭片區則是在三年計劃有效期內未完成規劃審批。
這些項目的失敗，反映了深圳城市更新面臨的現實困境，釘子戶、行業調整、資金鏈吃緊……這些都大大延緩了舊改進程。
在某社交平臺上，拖欠過渡安置費、回遷遙遙無期的案例，多不勝數，其中還有大牌房企在核心區舊改項目。
在眼下的城市更新領域，深圳房企都有一本賬：商業占比多、回遷比例大、利潤薄弱的舊改，動得快，死得更快……
“以不變應萬變”，成為行業共識。
失敗之后的出路
老話說，塞翁失馬焉知非福。
東林工業區更新項目讓我們看到，被清退的項目，也許還有一線生機。
深圳市在《關于規范城市更新實施工作的若干意見》中也提出了一系列支持措施，包括“加大城市更新項目融資支持力度”、“建立房票制度”等，以促進條件成熟的項目推進。
東林工業區失敗后迅速調整規劃獲得重生，翻身片區和潭頭片區則可能面臨更漫長的不確定性。
深圳城市更新不再允許項目無限期拖延，只有那些真正具備實施能力、能夠快速推進的項目，才能在這場新的淘汰賽中存活下來。
對于深圳“房票”，大家還在期待，誰會是首個吃螃蟹的項目？
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