江蘇
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中產先生 | 洞見時代發現價值講述生活
未來五年。
昨天，十五五規劃建議公布，增量信息不少，今天中產說會出一期，這里就說一下房地產的變化。
1、定位：
房地產的表述從“十四五”放在城鎮化部分調整至“十五五”的民生部分，說明在未來五年：
房子主要是居住屬性，房地產本質上已屬民生問題。
這是一個最大的根本變化：
房地產已經完成了推進城鎮化、地方土地財政、拉動經濟增長的歷史任務，到了滿足人民美好生活的民生階段。
2、松綁
既然已經是民生屬性，剝離了金融屬性，也完成了歷史任務，自然也不用那么多限制。
這次十五五建議提出：
清理住房等消費不合理限制性措施。
主要就是無五限：
限購、限貸、限售、限價、限商。
其中最值得關注的就是：
未來五年一線城市是否會完全取消限購。
拭目以待。
3、重點
和之前分析的差不多，未來的樓市去化重點放在了改善性住房上面。
這次建議首次提出：
因城施策增加改善性住房供給。
原因比較簡單：
目前有購買力的主要還是改善性用戶，雖然房價跌了不少，對剛需來說還是偏高，改善性用戶有錢有需求但是沒有好的房子。
所以增加改善性住房供給又跟好房子概念聯系在一起了。
可以打造一個全新的高品質的增量住房市場，定價的話也可以更加市場化一點。
剛需主要就是保障房了，這里涉及到地產收儲，但是沒有明確提。
如果一定要說的話：
有點像新加坡，居住需求靠保障房，改善需求靠商品房，價格也是兩套體系。
存量二手房，還得跌價。
4、房價
很多人關注到了：
這次建議沒有提房價止跌回穩。
從4月份房價已經跌了半年，金九銀十已過，四季度估計會繼續延續跌勢。
此前也有專家表示：
政策應該轉向支持房價上漲。
但是并沒有提到房價。
是某種信號，還是過于細節不再表述范圍內？
我覺得，還是要等年終經濟工作會議再看，畢竟五年計劃主要是方向性的，可能不涉及具體的量化細節。
5、房產稅
也沒有提房地產稅。
不少人都覺得：
十五五期間應該會推進房地產稅。
但事實是并沒有。
是現在沒有，還是未來幾年也不會提呢？
至少現在提的話，對于穩樓市是不利的，現在樓市各種不利的信號，如果再加上房地產稅，恐怕要雪上加霜了。
但是過一兩年樓市企穩的話，不排除會推動房地產稅。
這本身也是央地和財稅改革的一部分。
6、缺口
對于房地產下行造成的投資缺口，主要靠：
大力實施城市更新。
這是一個托底政策：
既可以拉動投資，也改善了居民的居住條件，這會是一個長期的戰略，每年發揮托底作用。
7、風險
在公報里沒有提房地產風險，但是建議里提了：
統籌推進房地產、地方債務、中小金融機構等風險有序化解。
房地產風險主要集中在房企債務和保交樓上，最近新聞也不少，還要繼續化解的。
總的來說：
未來五年，房地產即將變天，雛形已經基本看到了，細節要看時機落地吧。
就這樣。
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