跨村買(mǎi)宅基地，合同是否有效？法院判了！【25年第120期】

近年來(lái)，

不少人前往農(nóng)村“買(mǎi)地建房”，

但是，農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)合法嗎？

非集體經(jīng)濟(jì)組織成員能否購(gòu)買(mǎi)？

近日，益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)人民法院

依法審結(jié)一起涉農(nóng)村宅基地的合同糾紛案件。

老夏與老郭分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。2018年9月，二人簽訂《房屋地基買(mǎi)賣(mài)合同》，約定老夏向老郭購(gòu)買(mǎi)其位于某村的房屋地基，總價(jià)款20.5萬(wàn)元。

合同明確：簽訂當(dāng)日老夏支付15萬(wàn)元，待老郭辦妥國(guó)土手續(xù)、建房證及房屋過(guò)戶手續(xù)后，老夏支付剩余5.5萬(wàn)元；任何一方違約需賠償對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失，若老郭違約，需退還老夏全部資金并按年2%支付利息；若因政府原因?qū)е聼o(wú)法出售地基或辦理證件，老郭需無(wú)條件退還全部資金。

合同簽訂后，老夏依約支付15萬(wàn)元，但老郭始終未履行辦證義務(wù)，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏訴至法院，主張老郭怠于履行義務(wù)，應(yīng)全額退還已付款項(xiàng)并支付利息。

老郭則辯稱(chēng)，老夏未支付剩余5.5萬(wàn)元，構(gòu)成違約，要求其支付余款及相應(yīng)利息。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉土地為村集體所有，老夏非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款規(guī)定，雙方簽訂的《房屋地基買(mǎi)賣(mài)合同》違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條的規(guī)定，無(wú)效合同自始至終沒(méi)有法律約束力，因該合同取得的錢(qián)款，應(yīng)當(dāng)予以返還。老郭因合同取得的15萬(wàn)元購(gòu)地款應(yīng)返還老夏。因雙方對(duì)合同無(wú)效均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)老夏主張的資金占用利息，法院不予支持。

綜上，法院依法判決老郭返還老夏購(gòu)地款15萬(wàn)元。目前該案已生效。

1. 宅基地自建房的買(mǎi)賣(mài)限制

宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民僅享有使用權(quán)，其交易受法律嚴(yán)格限制。合法買(mǎi)賣(mài)需滿足以下條件：

買(mǎi)賣(mài)雙方均為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

買(mǎi)方無(wú)宅基地，且符合分戶、外來(lái)人口落戶等村集體規(guī)劃要求；

房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并完成登記；

宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)箚为?dú)流轉(zhuǎn)；

交易經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)。

本案中，老夏與老郭非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合上述條件，其交易屬非法，合同自始無(wú)效。

2. 主合同無(wú)效對(duì)付款條款的影響

付款條款作為買(mǎi)賣(mài)合同的組成部分，不具有獨(dú)立性，其效力依附于主合同。若主合同無(wú)效，付款條款亦無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條，合同無(wú)效后，因該合同取得的錢(qián)款應(yīng)予以返還。

3.宅基地買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)提示

集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地自建房存在相當(dāng)大的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。若合同被認(rèn)定為無(wú)效，不僅無(wú)法完成房屋的過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房人支付的錢(qián)款也將被裁判返還。考慮到訴訟、執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人付出去的錢(qián)款也存在不少難以追回的情形，部分購(gòu)房人甚至?xí)萑搿胺控?cái)兩空”的困境，因此，大家需遵守相關(guān)法律法規(guī)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地自建房。

來(lái)源：益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)人民法院、湖南高院

一審一校：劉泳敏

二審二校：歐陽(yáng)豪 程順輝

三審三校：陳金明 覃顯蕓

-關(guān)注岑溪法院-