謝逸楓:國慶樓市冷熱分化，北上深火熱，廣杭降溫誰能逆襲？

文/謝逸楓

今年國慶假期樓市總體表現為冷熱不均、城市分化，點狀火爆，區域降溫的局面。其中北上深等少數城市火熱點，廣杭成等大多數城市降溫。毫無疑問，持續鞏固房地產市場止跌回穩的態勢，防止再下跌風險是首要任務，政策需強刺激。

得益于節前松綁限購、公積金貸款、稅收的利好政策刺激，北京、上海、深圳等核心城市新房網簽量均出現明顯增長。大多城市從實際認購量、成交量、看房量、來電量數據顯示，受假期出行潮、網簽暫停的影響，樓市降溫非常明顯。

中指數據顯示，10月1日-8日北京新建商品住宅日均成交0.61萬平，同比增長52%。二手房日均成交19套，同比增長73%。9月新建商品住宅成交46萬平，環比增長21%，同比增長22%。二手房成交1.6萬套，環比增長19%，同比增長19%。

中原數據顯示，假期期間上海樓市成交表現穩定，新建商品住宅成交面積1.73萬平方米。中指數據顯示，國慶假期期間（10月1日-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62萬平米，較去年國慶假期僅小幅增長3%。

中指數據顯示，國慶假期期間（10月1日-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23萬平米，較去年國慶假期增長22%。毫無疑問，預計10月交易活躍度將繼續上升，短期內難改市場‘以價換量’態勢，政策有望進一步寬松。

廣杭成樓市降溫明顯，10月1日-8日，廣州新建商品住宅日均成交面積0.81萬平，同比下降4%。杭州新建商品住宅日均成交0.18萬，高基數導致同比降幅明顯。成都新建商品房日均成交0.29萬平，同比下降5%。預計節后網簽成交量上升。

58安居數據顯示，國慶期間60城新房線上找房熱度日均值69.8，同比下降44.1%，熱度呈現連續3年逐年下降趨勢。一線城市新房線上找房熱度為上海99.0、深圳91.5、廣州70.9、北京46.7，與2023、2024年相比，熱度降幅明顯。

克爾瑞數據顯示，十一中秋雙節假期（2025年10月1日-10月8日，下同）22個重點城市認購面積為160.9萬平方米，環比下降38%，同比下降33%。22城整體跌多漲少，短期內出臺新政的北京、上海、深圳等，國慶樓市符合市場預期。

CRIC監測數據顯示，22個城市國慶假期認購面積同環比下降超3成。其中成都、杭州等城市市場熱度依然延續，廣州、武漢、鄭州等維持弱修復行情。二手房成交同比“腰斬”，跌幅大于新房，新成領先二手房市場。

CRIC監測數據顯示，十一假期成交備案數據來看，45個重點監測城市累計成交65.49萬平方米，環比降81%，同比下降20%，與今年五一假期相比下降16%。其中一線韌性較強，同比持增53%，與今年五一假期相比僅微降6%。

按照城市能級來看，一線城市中上海、北京和深圳商品住宅成交備案面積同比均為正。此外，上海新房備案面積與五一假期期間相比也上漲了三成。在新政利好支撐下，止跌企穩態勢初顯。其中廣州、杭州、成都等相對低迷。

8城假期期間二手房成交5029套，環比下降43%，同比下降55%。十一期間各城市二手房行情整體跌多漲少，北廣深、合肥、杭州等城市二手房市場相對低迷，其中北京同比領跌，跌幅高達76%。因此，預計10月整體成交延續低位徘徊。

今年國慶假期樓市與往年最大的不同點，是今年國慶中秋一起放，時間長達8天，較往年7天假期時長不同。其次是與往年的國慶假期一樣，網簽基本暫停，假期的網簽數據，無法完全反映真實成交、市場熱度。最后是出游大于買房。

后續房地產市場走勢，將會延續銀十的以價換量態勢。總體看，相比7月-8月，政策松綁后，9月市場企穩升溫，預計10月市場依然會維持相對熱度。與2024年新政后爆發狀態，肯定是不會出現，預計10月熱點城市成交量成交總體維持高位。