貴陽下一個“價值高地”：小龍灘片區(qū)的崛起與規(guī)劃前景

四年前，小龍灘片區(qū)仍處于城市發(fā)展相對滯后的狀態(tài)，基礎設施薄弱，人居環(huán)境亟待提升。

▲2021年小龍灘航拍，圖片源于買房幫

如今，該區(qū)域已迎來重大發(fā)展轉機，正式進入規(guī)模化、高標準建設階段。

根據貴陽市公共資源交易中心發(fā)布的公告，G(22)094地塊一標段工程總投資達31.1億元，標志著這一片區(qū)正逐步成為推動貴陽城市高質量發(fā)展的關鍵區(qū)域。

▲小龍灘建設現狀

一、戰(zhàn)略定位：觀山東進的核心承載區(qū)

“觀山東進”不僅是城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，也已明確納入《貴陽市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案及觀山湖區(qū)“十四五”發(fā)展規(guī)劃。

小龍灘作為觀山湖向東拓展的生態(tài)宜居功能延伸區(qū)，承擔著承接貴州金融城人口與功能外溢的重要任務，致力于打造“產城融合、生態(tài)友好”的新型城市空間。

▲觀山湖城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

該片區(qū)規(guī)劃范圍東至規(guī)劃五路，南接林城東路，西臨西二環(huán)，北靠北二環(huán)，總用地面積約90.67公頃，規(guī)劃總建筑面積145萬平方米，預計容納常住人口約3.08萬人，將建設成為現代化宜居社區(qū)。

▲小龍灘地塊范圍

二、交通體系：立體化網絡支撐區(qū)域聯(lián)通

小龍灘片區(qū)的交通條件正實現從單一主干道依賴向“高快速路+城市主干道+軌道交通+樞紐銜接”的綜合體系轉變，已成為觀山東區(qū)域交通連通性較強的核心板塊。

◆ 快速通達：西二環(huán) + 北二環(huán)，構建“十字動脈”：

西二環(huán)：城市快速路，直達白云、觀山湖、老城區(qū)。

北二環(huán)：連接烏當、未來方舟、大營坡，通往東向主干道，通勤效率高。

▲西二環(huán)、北二環(huán)小龍灘段

◆主干驅動：林城東路 + 同城南路，雙軸并進：

同城南路：與數博大道聯(lián)通區(qū)域一致，貫穿了三馬、觀山湖、白云，同樣貫穿了觀山湖高新區(qū)、貴州金融城、沙文高新區(qū)，紅綠燈少、更省時間。

▲同城大道，圖片源于買房幫

林城東路：貴陽的長安街，貫穿觀山湖核心，從小龍灘沿林城東路西行，5-8分鐘直達金融城核心區(qū)、林城西路CBD，商務、政務、商業(yè)通勤極為便利。

▲林城東路及沿線城市地標

林城東路延伸段：總投資約200億元，將向北延伸連接白云新城，形成“金融城—小龍灘—南明”城市發(fā)展軸，目前林城東路延伸段已正式展開房屋征收啟動工作。

▲林城東路及其延伸段

軌道樞紐：地鐵1號線 + 高鐵北站，雙軌覆蓋

◆地鐵1號線：雖未在小龍?zhí)对O站，但距離陽關站和國際會議中心站僅5-8分鐘車程。

◆高鐵北站：從小龍灘經站西路，僅需10分鐘車程即可抵達，便捷通往全國。

▲小龍灘與貴陽北站距離關系

三、土地市場：房開積極參與，價值認可度提升

土地出讓情況是衡量區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ年P鍵指標。自2022年以來，小龍灘片區(qū)已完成多宗商住用地出讓，吸引貴陽城投、四川眾恒、浙江東都等企業(yè)參與開發(fā)。

◆2022年12月，貴陽城投聯(lián)合觀城運獲取了小龍灘G(22)093和G(22)094地塊，2025年4月，通過中鐵代建以“抱團居養(yǎng)+避暑旅居”為核心定位的“生態(tài)避暑旅居度假風品質社區(qū)”；

◆2023年12月，四川眾恒以3276元/㎡樓面價摘得G(23)045地塊，并通過觀山云墅項目，首次點燃板塊熱度；

◆2023年12月，浙江東都以3200元/㎡樓面價摘獲G〔23〕100號地塊；

◆2024年12月，浙江東都梅開二度，經過22輪競價，以5.41億元總價、4292元/㎡樓面價競得G(22)094地塊，溢價率高達43.08%，刷新區(qū)域紀錄；

◆2024年12月，觀城運集團以1.33億元拿下小龍灘52011520240026號地；

◆2025年4月，眾恒再次拿地，推進“觀山云墅”二期開發(fā)。

▲小龍灘土地情況示意圖

目前，片區(qū)11宗商住用地中已成功出讓7宗，剩余3宗預計于下半年推出，進一步推動區(qū)域建設進程。

▲小龍灘待推3宗土地

浙江東都競拍的“地王”包含約17畝原生湖泊，屬于不可復制的生態(tài)資源，東都為此專門調整產品線，打造板塊惟一的“湖居改善盤”——東都·云湖天境。

▲東都云湖·天境規(guī)劃落位圖

四、配套設施：規(guī)劃與建設同步推進

小龍灘片區(qū)的公共服務設施正按計劃有序推進，涵蓋教育、醫(yī)療、養(yǎng)老及商業(yè)等多個方面：

①教育配套（全部列入2024-2026年建設計劃）：

◆24班小學×2所：分別位于地塊東南與西北，由觀山湖區(qū)教育局統(tǒng)籌建設，預計2026年招生。

◆30班中學1所：服務于整個觀山東片區(qū)，已納入2025年政府投資計劃。

◆幼兒園4所：合計48班，配建至各住宅地塊，交付即運營。

②醫(yī)療與養(yǎng)老：

◆衛(wèi)生服務站3處：嵌入社區(qū)，提供基礎診療

◆托老所+養(yǎng)老院各1處：響應老齡化趨勢，提升社區(qū)韌性

③商業(yè)與生活：

◆生鮮超市3處：滿足15分鐘生活圈需求

◆加油站1座：已獲規(guī)劃許可

◆5G微波站（通信基站）：支持智慧城市與物聯(lián)網布局

上述配套均為土地出讓時的明確規(guī)定，確保開發(fā)主體同步建設并按時交付。

▲小龍灘片區(qū)配套在地規(guī)劃圖

五、生態(tài)資源：稀缺稟賦助力高品質發(fā)展

小龍灘片區(qū)的核心生態(tài)優(yōu)勢體現在內外雙重資源：

◆外部生態(tài)：長坡嶺森林公園

面積：約3300畝（2.2平方公里）

等級：國家AA級旅游景區(qū)

森林覆蓋率：75%以上，超過貴陽森林覆蓋率20%（平均為55%）

負氧離子濃度：實測達2800-3500個/cm3（市區(qū)平均約800）

功能：集森林康養(yǎng)、生態(tài)研學、休閑徒步于一體

▲長坡嶺公園

◆內部生態(tài)：原生湖泊（因其形似月牙，被東都命名為云月湖）

面積：約17畝（1.13公頃）

特點：天然水體，具備自循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)，非人工造湖

開發(fā)原則：“保護性開發(fā)”，湖面不縮減，沿湖規(guī)劃高端別墅

▲東都·云湖天境湖景效果圖

六、標桿項目介紹：東都·云湖天境

作為片區(qū)內的重點開發(fā)項目，東都·云湖天境依托云月湖生態(tài)資源，打造金城城東的高端改善湖居住區(qū)。

以低至1.8容積率、32%森氧綠境為基，以約170畝湖境鉅著，匠筑28棟親湖合院、3棟輕奢洋房、13棟觀湖躍層；建筑立面汲取湖和游艇的曲線靈感，呈現超奢游艇式流線立面。

▲東都·云湖天境別墅立面效果圖

產品全能耐打：

臨湖合院｜28棟純墅，建面約160-260㎡，私享水岸，靜謐獨藏（168㎡聯(lián)排實得700+㎡，235㎡合院實得1100+）；

舒適洋房｜3棟8層純板樓，2T2戶，建面約139㎡，得房率約159%，低密通透；

全能躍層｜13棟Y字型塔樓，2T4戶，得房率約159%，兼顧采光與密度，覆蓋主流改善需求，因樓間距寬闊且前后無遮擋，部分高層能實現雙面觀湖。

▲東都·云湖天境產品落位圖

湖景打造斥下巨資：

17畝的中心湖園：雕琢架空層觀景區(qū)、觀湖景觀橋、釣魚臺、湖心品茗等景點；

8000㎡森境園林：由杭州GAD設計團隊操刀，模仿自然林地結構，喬木+灌木+地被三層疊植

20棵泰山松：從山東泰安泰山腳下精選，樹齡20-30年，胸徑30cm以上，每棵運輸+移植成本超5萬元，總投入超百萬。

全冠移植技術：采用“土球包裹+吊裝保護+根系激活”工藝，成活率保障95%以上。

▲東都·云湖天境園林景觀效果圖

簽約華潤物業(yè)：

華潤萬象生活旗下的潤楹物業(yè)將提供全面的物業(yè)管理服務，包括公共區(qū)域設備、設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理，清潔衛(wèi)生服務，公共秩序維護，車輛管理，檔案管理等。

▲東都·云湖天境物業(yè)中標公示

結語

小龍灘片區(qū)的快速發(fā)展，得益于宏觀規(guī)劃支撐、區(qū)位條件優(yōu)化、生態(tài)資源稀缺性及市場信心等多重積極因素的共同推動。隨著基礎設施與公共配套持續(xù)完善，該區(qū)域有望成為貴陽新型城市化進程中的重要增長極。

而如東都·云湖天境等高品質項目的落成，將是金融城的菁英角逐好生活的燈塔級作品，也將成為貴陽新一代的居住封面作品。

▲東都·云湖天境營銷中心效果圖

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