謝逸楓：深鐵輸血萬科騎虎難下，未來如何脫困？

文/謝逸楓

當萬科第一大股東的深圳國企-深圳地鐵集團虧損狀況下，依然義無反顧的輸血萬科時。一旦停止輸血，萬科扛不住，深鐵虧損更大。一直輸血，深鐵面臨資金壓力。毫無疑問，直接說明深鐵輸血萬科已經到了騎虎難下的局面。

2025年8月22日晚間，深圳市地鐵集團有限公司（簡稱“深鐵集團”）發布2025年半年度報告。上半年，深鐵集團營業收入約為72.84億元，同比減少21.67%。歸屬于母公司股東的凈利潤虧損約為33.61億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。

截至6月末，深鐵集團資產總計7932.32億元，負債合計4796.2億元，資產負債率約為 60.46%，較去年同期略有提升。其中地鐵、鐵路運營及管理設計則與站城一體化開發板塊仍是深鐵集團營收來源的兩大主要板塊。

1月-6月地鐵、鐵路運營及管理設計業務實現營業收入約55.92億元，同比增長16.34%。業務成本68.6億元，同比增長13.66%，成本增加。站城一體化開發業務營業收入同比減少63%至約16.25億元，收入占比繼續跌至22.3%，成本下降。

2025年半年度報告，深鐵期內實現營業收入72.84億元，上年同期為92.99億元，同比下滑21.7%。同期，凈利潤為虧損32.68億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為虧損33.61億元，上年同期為虧損37.93億元。

萬科帶來的影響亦在持續，報告期內深鐵錄得對聯營企業和合營企業的投資收益虧損32.03億元，大幅影響集團的盈利水平。截至目前，深鐵持有萬科27.18%股份，是后者的第一大股東，事實上也已介入萬科的經營。

按照深鐵2025年6月末財報顯示，截至2025年中期末深鐵總資產達到7932.32億元，總負債為4796.20億元，所有者權益合計為3136.11億元。在總資產中，主要針對萬科的長期股權投資錄得814.05億元，占總資產10.26%。

繼8月5日提供不超過16.81億元借款后，深鐵2025年內已累計向萬科提供借款支持8次，累計借款金額243.69億元。截至9月16日，深鐵集團年內9次向萬科提供累計259.41億元借款，利率較同期LPR低66個基點，相當于市場價的五折。

深鐵集團在2017年寶萬之爭（寶能與萬科之爭）中就曾豪擲664億元，幫助即將被吞并的萬科脫困。由此粗略計算，2017年-2025年，深鐵集團通過股權投資加債務融資的方式，已經累計向萬科投入了近970億元。

深鐵的虧損，最大來源在于萬科2024年巨大虧損。2025年4月29日，深鐵集團2024年合并報表范圍內，發生虧損334.61億元，背后是因2024年萬科494.78億元虧損拖累，過去5年273億利潤一夜清零，可謂是一年回到解放前。

對于虧損原因，深鐵集團解釋稱，主要是由于其聯營企業萬科企業股份有限公司（簡稱“萬科股份”）2024年度業績虧損，導致深鐵集團對萬科股份的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，進而導致本年度業績出現虧損。

2025年3月31日萬科公告顯示，深圳地鐵集團通過定向增發、債務置換將其持股比例提升至42.5%，而2024年萬科首次出現上市34年來的最大虧損（約494.78億元），導致深圳地鐵對聯營企業的長期股權投資確認投資虧損。

萬科公告稱，2024年營業收入3431.8億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈虧損494.78億元，去年同期凈利潤121.63億元。這是萬科自1991年以來，首次出現年報歸母凈利潤虧損，且虧損額度高達近500億。

2024年萬科虧損494.78億，而深圳地鐵集團占42.5%的股份，單萬科股權投資虧損就高達210.28億，是深圳地鐵集團2024年虧損的大頭。這一因素直接導致深鐵當年虧損334.6億元，占當年凈資產的10.46%。

從財務、債務來看，至2025年6月30日，萬科合并資產負債表中的短期借款、其他應付款中的股東借款及一年內到期的有息負債合計金額為1553.67億元，現金及現金等價物余額為693.48億元，存在顯著償債壓力。

從現金流量表來看，經營活動現金流量凈流出30.39億元，籌資活動現金凈流量也為負值，反映出萬科當前面臨的流動性挑戰。截至萬科境內債務共有279億元，其中一年以內到期的境內債務約241.74億元，占比達到86.81%。

未來12個月的兌付高峰在2025年12月份，共有58.71億元債務要償還。從持有的現金來看，可以覆蓋境內債務279億元，但是無法覆蓋短期借款、其他應付款中的股東借款及一年到期的有息債務1553.67億元。

萬科大股東深圳地鐵集團發揮了關鍵支持作用。自2025年2月份起，深鐵集團分別在2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，7月3日、7月30日和8月5日向萬科提供了8次借款，且借款利率和抵質押率均優于市場慣例水平。

并且，所有借款均明確用于幫助萬科償還公開市場發行的債券本金與利息。8次股東借款總額近240億元，與萬科年初以來償還的243.9億元到期公開債務規模基本匹配。除了依靠大股東輸血，萬科也在積極通過多種方式自救。

2025年6月10日-12日，萬科通過集中競價的交易方式，以6.57元/股的均價清倉了7295.6萬股A股庫存股，三日回籠資金4.79億元。上半年萬科13個項目大宗交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業態，金額64.3億，盤活回款57.5億元。

這些資產處置措施為萬科提供了寶貴的現金流，有效緩解償債壓力。當前萬科正在建立一個面向未來發展模式的3+3戰略退出渠道。包括商業、公寓、物流三支REITs、三支PRE-REITs基金。結合存量資產盤活等契機，探索新的交易路徑。

深鐵、萬科的雙方合作已在多個領域展開。4月萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深鐵置業簽署租賃運營協議，將深鐵的開發規模與萬科的房源運營能力整合，打造“軌道+社區”閉環模式，未來可依托地鐵上蓋項目形成開發與租賃的協同收益。

7月雙方合作推出全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”試點項目。由萬科旗下萬緯物流研發的機器人，利用地鐵空閑時間段滿載補給商品，為灣廈站及線上其他站內7-Eleven門店配送貨物。

除“軌道+物流”模式外，萬科和深鐵還將基于地鐵車站、車輛段等資源，拓展更多城市物流配送模式，如近期與通力電梯合作建立的華南物流配送中心。毫無疑問，未來合作的領域會深入到房地產開發項目的合作。

深鐵集團曾是全國地鐵行業盈利標桿， 2019年-2023年深鐵集團分別實現凈利潤116.67億元、111.02億元、28.90億元、8.66億元、7.89億元，過去五年利潤總額為273.14億元。這個利潤總額，在行業里面是榜樣利潤。

最為遺憾的是2024年深鐵集團虧損額抹平了過去5年累計利潤（273億元）。一年的虧損，直接把過去五年賺的273億全給賠進去了，還倒貼了幾十億。這就是所謂的一年回到解放前，2024年深圳地鐵一年的虧損使得過去5到6年都白干了。

2024年深鐵集團營收211.89億元，同比下降15.74%。其中站城一體化開發項目主營業務收入79.17億元，占總營收37.36%。利潤總額虧損332.69億元，歸屬于母公司股東凈利潤虧損335.66億元，經營活動產生的現金流量凈額43.46億元。

截至2024年12月31日，深鐵錄得流動資產合計1444.49億元，非流動資產6018.32億元，資產總計7462.81億元。流動負債合計1148.59億元，非流動負債合計3299.29億元，負債合計4447.88億元，所有者權益合計3014.92億元。

截至2024年末，深鐵合并報表范圍內發生虧損334.61億元，占上年末凈資產比例為10.46%。深鐵集團本期長期股權投資減值準備200.59億元，占本期利潤總額比重60.29%。為商品房承購人向銀行提供按揭貸款擔保的余額人民幣146.5億元。

2024年深鐵集團合并報表虧損高達334.61億元，這是什么概念，就是相當于每天虧損近1億元，每分鐘就有超過6萬元蒸發。這份慘淡的業績不僅吞噬了深鐵過去五年的全部盈利，更將城市軌道交通行業的虧損困境暴露無遺。

深鐵集團（深圳地鐵集團）虧損的轉折發生在2024年。2024年深鐵集團的虧損金額高達334.61億元，虧損來源為軌道交通運營板塊首次出現89億元赤字、物業開發板塊收入同比驟降63%、長期股權投資（萬科）的減值損失高達157億元。

目前軌道交通行業的虧損，深圳地鐵的困境并非個例。數據顯示，在全國29個開通地鐵的城市中，扣除政府補貼后，其中26個城市陷入虧損。全國44個開通地鐵的城市中，僅杭州、青島等5個城市依靠政府補貼實現賬面盈余。

巨額虧損背后，軌道+物業模式遭遇嚴峻挑戰。當公共服務提供者過度依賴市場機制，就不得不在經濟周期波動中承受巨大的穩定性風險。數據表明地鐵行業已經整體陷入虧損困境，過度依賴房地產反哺和財政補貼的模式正面臨嚴峻考驗。

值得注意的是深鐵集團對萬科的持續性輸血，將在未來收獲怎樣的成果，還有待觀察。現時，深鐵集團要面對的問題（萬科、債務、虧損、毛利下降），還有地鐵建設與地產收益的錯配問題，都考驗深鐵集團的處理能力。

2025年1月27日，辛杰正式接任萬科董事會主席，緊接著2月5日，10位深圳國資背景高管空降萬科核心崗位，從戰投到財務、法務全面接管。毫無疑問，辛杰的救火隊長角色從2025年初就已啟幕。

這場稱為萬科時代落幕，“深鐵時代”的管理層大換血，背后是萬科2024年的巨虧困局和高債務壓力。作為持股27.18%的第一大股東，深鐵集團一就開始拿出真金白銀馳援萬科，并且一直輸血萬科。

2025年一季度，萬科營業收入還在收縮，歸母凈利潤的同比更是少了16倍，再加上800億的現金缺口，萬科還在ICU沒走出來。更要命的是，今天的深鐵不僅要面對從未有過的虧損，還要給看不到希望的萬科輸血續命。

2025年8月22日，萬科企業股份有限公司發布2025年半年報，報告期內，萬科實現營業收入1053.2億元，同比下降26.2%。歸屬于上市公司股東的凈虧損為119.5億元，較2024年上半年98億元的凈虧損有所增加。

萬科解釋是開發項目結算規模顯著下降，毛利率處低位，疊加行業、市場和經營環境變化，新增資產減值計提，以及部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。2025年半年度不派發現金紅利、不送紅股，不進行公積金轉增股本。

上半年萬科合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。第一大股東深鐵集團為萬科提供流動性支持，已累計提供238.8億元的股東借款。其中境內新增融資的綜合成本為3.39%。新增股東借款的綜合成本為2.34%。

截至上半年本報告披露日，萬科已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。將持續與商業銀行和其他金融機構協商，通過債務續期、再融資及新增融資等方式緩解集團運營資金壓力。

2025年7月，萬科已新增銀行借款人民幣5.60億元，并按時償還到期債務人民幣74.44億元。從財務狀況看，報告期末，萬科持有貨幣資金740.02億元。貨幣資金中，人民幣占比95.2%，美元、港幣、英鎊等外幣合計占比4.8%。

上半年，萬科累計獲取新項目6個，總規劃計容建筑面積55.8萬平，權益計容建筑面積29.6萬平方米，權益地價約13.4億元，新增項目平均地價為4528元/平，項目分別位于淄博、溫州、銀川、成都、武漢和鄭州，其中有4個項目已經在建。

截至6月末，萬科在建項目總計容建筑面積約3227.2萬平，權益計容建筑面積約2116.6萬平；規劃中項目總計容建筑面積約3007.4萬平，權益計容建筑面積約1926.5萬平。未結算的待開發項目、在建項目和存量土地合計建面超過6000萬平。

上半年，萬科經營服務類業務全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，經營效益保持在行業細分領域前列，其中物業萬物云181.41億元、租賃住宅“泊寓”18億元、商業運營41億元、物流倉儲20.7億元。

2024年開始，深鐵集團就在不斷輸血萬科續命。2024年4月30日，萬科旗下中金印力消費REITs在深交所上市，發行規模32.6億元，深鐵集團認購份額近30%，約10億元。這僅僅是深鐵集團輸血萬科的開始。

2025年2月21日，深鐵擬向萬科提供股東借款，借款金額為42億元，用于幫助萬科償還公司到期公開債務，而就在2025年2月10日，深鐵集團才剛剛借款28億元，不到半個月時間，兩次借款金額已達到70億元。

2025年4月30日，深鐵集團擬向萬科提供33億元股東借款，借款利率2.34%，顯著低于全國銀行間同業拆借的1年期貸款市場報價利率（LPR），用于償還萬科在公開市場發行的債券的本金與利息，這是第3次借款。

連續四次借款，這使得深鐵2024年資產負債率急劇攀升，帶息債務規模突破4000億元，加上自身運營成本的剛性上升，可以說整體形勢嚴峻。可深圳地鐵向萬科的輸血還沒完。可深圳地鐵向萬科的輸血還沒完。

2025年2月10日、2月22日、4月30日、5月15日、6月6日，萬科分別公告稱，深鐵集團向其提供股東借款28億元、42億元、33億元、15.52億元、30億元，借款利率均為2.34%。據此計算，年內深鐵集團已經向萬科提供超211億元股東借款。

2025年7月3日，萬科向深鐵集團申請不超過62.49億元借款。這是2025年以來深鐵第6次向萬科提供股東借款。截至2025年8月5日累計已向萬科提供借款達243.69億元，8月新增的16.81億元借款，相當于深鐵上半年凈利潤虧損額的一半。

9月16日，深鐵集團向萬科提供不超過20.64億元借款。借款期限不超過3年。借款利率定價基準為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率(LPR)，浮動點數為減66個基點，目前為2.34%。

萬科介紹，深鐵集團已累計向公司提供借款238.77億元(不含本次借款，包括為259.41億元)。其中，自公司于2025年6月27日召開2024年度股東大會以來，深鐵集團已分批次向公司提供以下款項及相關安排，新增借款62.49億元。

包括展期借款8.9億元、新增借款8.69億元并提供資產抵質押、新增借款11.89億元(2025年8月5日董事會審議通過的借款金額是不超過16.81億元)，以及公司就已有的15.51億元借款提供萬物云股權質押作為擔保。

其中62.49億元借款和8.9億元借款已獲得深圳證券交易所同意在確認關聯交易是否達到需提交公司股東會審議金額時，豁免累計計算。萬科主營業務包括房地產開發及相關資產經營和物業服務。

上半年萬科公司營業收入約1053.23億元，同比減少26.23%。歸屬于上市公司股東的凈虧損約119.47億元，同比擴大近兩成。二級市場上，萬科股價低位震蕩，截至9月16日收盤，年內累跌3%。

除了真金白銀的輸血，深鐵還得從金融債券、地產購買方面給予萬科支持。自2024年以來，深鐵集團已通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式對萬科股份形成支持，目的是讓萬科避免債務風險，活下去。

深鐵集團2024年以約10億元認購中金印力公募REITs29.75%的份額。在資產交易領域，聯合深圳國企“深圳市百碩迎海投資有限公司”，以22.35億元接手萬科深圳灣超級總部基地地塊，這個支持力非常大。

萬科堪稱深鐵集團的親兒子，深鐵砸鍋賣鐵為萬科活下去續命。這一切原因是因為深圳地鐵前些年的盈利離不開萬科，2019年-2023年間，深鐵集團年均凈利潤維持在67億元水平，2022年更是以8.7%的凈資產收益率傲視群雄。

深鐵集團為何要綁定萬科，利益最大化。深鐵現在的收入里，52%是票價（63億），35%是政府補貼（42億），13%是商業開發（16億）。要是沒了政府補貼，光靠票價無法覆蓋所有成本（112億運營費+60億折舊費=172億）。

按28.4億人次算，平均每人次票價得漲到6.05 元，要漲3倍。要是再把之前5000 億的總投資算上，按 5%的年利率，每年得250億的資金成本，那票價就得漲到14.5元，絕無可能，因為政府不允許，市場不允許。

毫無疑問，如果沒有與萬科等合作的相關地產業務，深圳地鐵單靠其票務運營，根本無法維持企業的正常運轉。所以，深圳地鐵與萬科的高度融合，是基于雙方利益的最大優化，是戰略合作，是長期的合作。

深鐵集團（深圳地鐵）作為萬科的第一大股東，其持股萬科的長期戰略意圖主要圍繞軌道+物業（TOD）模式深化、資源協同和財務投資回報三大維度展開。深鐵持股萬科的的基本目的是為了強化TOD開發能力，實現軌道+城市盈利模式。

深鐵與萬科長期綁定，具體原因來說，第一是開發經驗互補。萬科在住宅開發、商業運營（例如印力集團）和物業服務（萬物云）、租賃住宅、物流倉儲上的優勢，可彌補深鐵作為軌道建設方在市場化開發中的短板。

第二是應對房地產周期波動。房地產下行周期中（例如2023年萬科銷售額下降9.8%），深鐵仍需穩定合作方保障TOD項目去化，萬科品牌和客群基礎是關鍵支撐，這就是互相合作帶來的好處。

第三是政策風險對沖。萬科混合所有制背景（深鐵為國資+萬科市場化機制）有助于在拿地、融資時獲得政策傾斜。第四是投資分紅。基于財務投資與資產優化的分紅收益，萬科長期保持30%以上的分紅比例。

深鐵作為大股東每年獲穩定現金流（例如2022年分紅約20億元）。第五是資產證券化鋪墊。未來可能將合作項目通過REITs（如保障性租賃住房、商業物業）變現，深鐵需與萬科共同持有優質資產。

深鐵的風險問題，已經逐漸暴露。第一是房地產收入大跌，市場低迷。能夠成為全國最賺錢的地鐵公司，主要靠站城一體化和對房地產的投資，利用地鐵周邊土地資源，建設住宅、商業、公寓、寫字樓和酒店等，打造成多功能城市綜合體。

深鐵的房地產收入占比高達67.7%，是運營收入的3倍以上，在2024年虧損以前，公司年營收在過去十年里增長了20倍，一度突破200億元，而這里面又有個繞不開的角色-萬科，這就是萬科帶來的收入。

第二是分紅回報結束了。房地產興盛的那幾年里，萬科常年保持著高分紅的狀態，給予了深鐵集團充分的投資回報。在2019年最巔峰的時候，深鐵集團一年的凈利潤就達到了116.67億元，在這一年，深圳地鐵建設迎來井噴期。

當年深圳地鐵三期、四期工程的16條（含延長線，不含4號線北延段）約284公里項目同時在建，創歷年之最。2021年以后，隨著國家宏觀調控乃至外部經濟形勢的變化，全國樓市急轉直下，萬科作為行業標桿企業是首當其沖。

遭受重創-萬科股價從入股時的22元/股暴跌至7元/股，深圳地鐵持股市值蒸發252億元。萬科2024年財報顯示，其2024年全年營收下降約26%，凈利潤更是大幅下滑，直接拖累了深鐵集團的整體業績。

第三是賺錢變虧損。深鐵集團在2024年因萬科業績虧損，對其長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失，在合并報表中體現為334.6億元的巨額虧損，超過五年凈利潤的總額。房地產持續低迷，讓深鐵站城一體化開發業務受到震蕩。

深鐵集團2024年實現收入79.17億元，同比下滑46.23%，占收入比重的37.36%。而在2021年至2023年，站城一體化在營收中的占比均超總營收的一半，具體比例為為58.37%、66.94%和58.53%，下滑顯著。

第四是房地產不景氣，導致深鐵存貨增加。截至2024年末存貨1035億元，占資產總額比例13.86%，同比上升12.26%，存貨積壓占用了企業的資金，市場價格波動帶來的減值風險。除此之外，源自軌道交通運營成本的剛性攀升。

深鐵集團前身成立于1998年6月23日，現由深圳市國資委控股并實際控制。開發建設環節，深鐵集團通過“項目資本金+市場化融資”的方式籌集軌道交通建設所需資金，項目資本金部分一般由深圳市財政承擔，資本金比例在40%-70%。

其他部分資金需求由深鐵通過銀行貸款等市場化融資方式解決。深鐵集團的地鐵運營模式主要來自票款收入，具有公共產品屬性，難以覆蓋運營支出的虧損，實現地鐵運營自平衡。2023年深鐵票款收入55.55億元，地鐵運營成本83.47億元。

對地鐵運營虧損，在政府支持下，深鐵集團主要利用地鐵上蓋及沿線物業來反哺。深鐵集團借鑒港鐵經驗，探索實踐“軌道+物業”發展模式。截至2024年3月末，深鐵集團擁有上蓋物業開發項目30個，整體項目總建筑面積超1767萬平。

深圳地鐵應當怎樣脫困，這是擺在深鐵集團不可忽略的事實。一是出售資產，也可以引進第三方合作（例如萬科）方共同開發。土地儲備來看，截至2024年3月末，深鐵擁有上蓋物業開發項目30個，整體項目總建筑面積超1767萬平。

其中潤曜府等19個項目先后入市銷售，累計銷售額1498億元。在建項目以住宅和商業綜合體項目為主，規劃建筑面積合計733.52萬平，計劃總投資金額1727.93億元，累計投資金額939.86億元，未來有788.07億元資金需求，存在投資壓力。

深鐵集團的土地來源，主要是深圳市國資委劃撥和定向招拍掛及市場化獲取。截至2024年3月末深鐵集團已獲取土地30塊，價值共計1177億元，其中已完工面積733萬平，在建面積1272萬平。公司剩余土地儲備126萬平（在建的16塊地）。

截至2024年底，深鐵集團目前已建設32個商業開發項目、獲15個代建項目綜合開發權，總建筑面積達1819萬平方米。以深鐵集團為例，截至目前，已累計建設保障性住房項目24個（含代建）、保障性住房超4.8萬套。

二是開拓新的融資渠道，發行債券。2024年8月26日，深鐵2024年度第一期超短期融資券信息，該債券起始日為8月27日，期限270日，額度15億元，擬用于償還有息債務。2024年以來，深鐵集團已累計發行18只債券，債券余額達293億元。

深鐵及下屬企業發行債務融資工具合計2753.32億元，其中存續期債券總額1006.47億元，無夾層融資、明股實債等非傳統融資。深鐵目前存續期債券有一般公司債、中期票據、一般企業債、超短期融資券、企業ABS和項目收益專項債等。

其中一般公司債和中期票據的債券余額規模最大，分別達455.00億元和388.00億元。其中2024年至今發行18只債券，余額達293億元。此次發行的超短期融資券，是一種期限為270天的債務融資工具，存在期限短、發行便捷、成本較低。

三是債務展期，銀行新貸款。截至2024年3月31日，深鐵集團有息債務余額為2852.69億元，其中銀行貸款1183.45億元、債券融資966.57億元、其他有息負債702.67億元。有息債務中全部為信用借款。

深鐵集團獲得主要貸款銀行授信額度5781.56億元，尚未使用額度為4308.45億元，可以從銀行獲得貸款。截至2025年上半年，深圳地鐵總資產達到7932.32億元，總負債為4796.20億元，所有者權益合計為3136.11億元。

深圳地鐵實現72.84億元，上年同期為92.99億元。凈利潤為下降32.68億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為下降33.61億元，上年同期為下降37.93億元。報告期初和報告期末，發行人口徑（非發行人合并范圍口徑）有息債務余額分別為2889.5704億元和3166.7723億元，報告期內有息債務余額同比變動9.59%。

報告期初和報告期末，發行人合并報表范圍內公司有息債務余額分別為3109.6172億元和3442.2707億元，報告期內有息債務余額同比變動10.70%。報告期內，公司合并報表范圍內發生虧損32.6780億元，占上年末凈資產比例為1.08%，未超過10%。

四是引進戰投（戰略投資者）。說明書介紹，2023年開始，根據深鐵集團向發改委請示，深圳市城市軌道交通第五期建設項目總投資將超過2000億元。其中40%-50%由財政承擔，剩下50%-60%通過銀行貸款等多元化融資模式解決。

未來3-5年深鐵在建及擬建項目總投資規模超過1500億元，其中40%-50%由政府財政資金出資，深鐵集團要承擔50%-60%的建設資金，可謂是壓力大，對高度依賴房地產收入的深鐵，財務壓力大，因為市場未復蘇，加說萬科虧損沒有停止。

五是深鐵業務結構優化。首先是通過“軌道+物業+客流”模式實現盈利模式。深鐵集團未來能否通過“軌道+物業+客流”模式，將軌道交通建設與沿線土地開發及地鐵人流的深度結合，形成可持續的盈利模式。

前提是政府以軌道交通沿線土地作價出資，注入深鐵集團作為開發資源。第一是降低地鐵建設資本金壓力。深圳賦予深鐵優先獲取地鐵沿線土地的權利，且地價按未通軌交前的基準價計算（如紅樹灣地塊樓面價僅為周邊市場價的1/3）。

第二是財政對地鐵運營虧損給予補貼，條件是要求深鐵通過物業開發收益逐步實現反哺（未來R+P收益覆蓋50%以上運營成本）。深鐵組織TOD綜合開發，以站點為核心進行高密度開發（容積率通常達5-8），涵蓋住宅、商業、辦公等業態。

具體的模式來說，就是深鐵集團通過加快自主開發、合作開發（與萬科聯合）銷售物業快速回款，這是最直接的收入來源。通過地下空間聯通（例如車公廟樞紐與豐盛町商業街），提升物業價值，租金溢價達30%-50%。

軌道+物業+客流的盈利模式，上半年完成固定資產投資442.82億元，同比增長34%，總資產達7932億元。通過加速、客流強度保持全國領先（日均880.92萬人次）、商業項目自營能力提升等措施增強自我造血能力。

其次是創新產業拓展，拓展“軌道+物流”“軌道+倉儲”等多場景業務模式，啟動通力電梯大灣區智慧物流中心項目、成立中國前海·時代產業聯盟，推動TOD開發與低空經濟、人工智能等產業協同發展。

最后是業務出海，子公司深圳市政院簽約越南河內5號線可研及配套項目，與深鐵國際聯合中標阿爾及爾地鐵系統集成設計及施工咨詢項目，邁入軌道交通全產業鏈服務輸出新階段，境外項目服務里程增至208.4公里。埃及齋月十日城鐵路。

因此，深鐵集團可以通過出售資產和第三方合作、債務展期、銀行貸款、發行債券、引進戰投、國資注資、劃撥資產、財政補貼方式籌集資金，通過市場化、法治化手段推動集團穩健發展，并通過直接注資、劃撥資產等方式增強流動性。

六是密集的客流商業變現。要把地鐵人流直接轉化為商業消費（例如福田樞紐的連城新天地商業街，年客流量超1億人次，租金收入約3億元）。深鐵的R+P模式本質是通過軌道交通創造的外部經濟價值內部化。

七是政府出政策扶持房地產。政府出房地產政策，推動房地產市場復蘇，實現房價止跌回升。短期內，通過技術溢價、政策支持提升，把地鐵周邊房價提升去，以解燃眉之急。萬科自然會好轉，深鐵也會迎來轉折點。