跟團買房的老人：48萬的房子，對方違約每年只賠668元｜深度聚焦

記者/石愛華 實習記者 / 周 妍

編輯/宋建華

藍灣小鎮項目的沙盤展示

這是一對退休老人“投資”的真實經歷。

今年4月的一個周末，73歲的老人劉秋生和老伴參加了一個“免費看房團”，他們抱著“只看不買”的心態坐上了北京開往唐山的大巴車。幾個小時后，當他們從銷售人員口中得知，房產托管后的保底租金年收益高達房款的8%后，他們“果斷”認購了一套房，并在POS機上分多次刷了12萬元定金。隨后，銷售人員開著小轎車，將他們送回了北京。

當晚，他們覺得事情太過倉促，決定退房，卻被告知定金無法退還，“將投資進行到底”似乎成了損失最小的選擇。

就這樣，看房兩天后，他們結清了48萬元房款，簽下購房合同和一份房屋托管協議。然而，合同上的一條違約責任卻成了二老的心病。

年收益8%的托管房

2025年4月19日，劉秋生接到了一個“看房旅游團”的推銷電話，電話那頭的小伙子熱情相邀，“叔叔，明天的大巴車還有位置，您就當免費去唐山玩一圈”。

劉秋生和老伴兒退休多年，家住北京，曾想過到海邊購置房產養老。近些年，他們也看過不少的房子。他猜測，因為看房時登記過個人信息，所以常接到類似的推銷電話。

這一次，對方推銷的項目名叫“藍灣小鎮”，位于唐山樂亭縣，臨近海邊，推薦信息里寫著，“這是離北京最近的一片海”、“房屋托管收益可觀”。

實際上，劉秋生已經多次接到過這個項目的推銷電話，每次打電話的人都不一樣，但他一直沒有答應。4月19日，劉秋生多問了一句“集合的大巴車在哪，遠不遠”。對方立刻打消了他的顧慮，說會有小轎車到小區門口來接，把人送到集合點，再乘坐大巴一起出發。劉秋生覺得“挺方便”，于是就抱著“看一看”的心態答應了。

劉秋生撂下電話告訴七十多歲的老伴兒“明天出去一趟”，至于是去做什么，妻子沒有多問。“當時只是想著去走一走，根本沒有現場就買房的打算”。

4月20號一早六點多，一輛轎車將劉秋生和老伴兒送到北京東四環外的大巴集合點，據劉秋生粗略統計，這個“看房團”約有二十多人，多半是和他們年齡相差不多的老年人。

從北京到唐山，大巴開了大約3小時，車子沒有直接在“藍灣小鎮”停下來，而是先開往海邊，讓大家感受一下環境。

“有點荒”是劉秋生的第一印象，由于時值早春，海邊仍有些涼，并沒有什么游客，之后，工作人員將看房團的老人分成了幾個組，帶大家分頭參觀了房子，并進行了講解。

看過樣板間，劉秋生并沒有動心，無論從房子的位置還是環境，他都覺得自己住不是很方便。但整個看房過程中，劉秋生說，自己產生了一種“房子稀缺”的緊迫感覺。他記得銷售人員提到，“將來這個地方不會再批建住宅”、“房子只剩下不多”、“可以做托管的房子有限”。

真正動心，是聽到投資收益率之后。

看過房子，劉秋生和老伴兒被帶到了銷售大廳，他們在一張桌子前落座，同桌還有另外一位前來看房的女士，說也是跟團從北京過來的。劉秋生記得，負責給他們講解的是一位三十來歲的銷售經理，和一位“跟班”的銷售。

劉秋生說，他們落座后，告訴銷售人員，說這地方不適合自住，對方就推薦他們買專用于托管的那個樓。銷售人員第一次報價，房子的單價超過了一萬元，五十多平的房子，報價七十多萬元。據銷售經理介紹，房子托管后，每年的租金收益保底為房款的8%。

看房現場

拿POS機 在轎車上刷卡交定金

“我們確實有點動心了”，劉秋生回憶，銷售人員還拿出了打折方案，稱當場訂購的話可以優惠。劉秋生回憶，說到打折，同桌一起看房的那位女士還跟銷售人員提出，如果兩家一起訂房，希望能多給些優惠。

期間，同桌的女士跟劉秋生夫婦提起，說自己十年前曾在北戴河的阿那亞一帶投資過房產，也是把房子托管出去，剛買時周邊環境和配套還不如這邊的項目好，但如今早就回本。她私下和劉秋生提議一起砍價，還說“如果房子高于50萬，絕對不能買”。

劉秋生坦言，自己的心態受到了同伴的影響，聽那位女士說完，他的心理價位就定在了50萬左右。最終，銷售人員給出了55萬元一套的價格。談好價格之后，銷售人員稱要請示公司，于是回到辦公室“匯報”。

幾經商量，對方稱可以按照55萬元簽約，并且可以將第一年8%的托管收益，也就是4.4萬元直接從房款中扣除，但必須現場簽字，承諾“不可退換房子”。

交款過程中，銷售人員提到有一套樓層底的房子可以再優惠2萬元，全部優惠算下來，劉秋生夫婦的全部房款為48萬元。劉秋生回憶說，“當時就覺得，享受了好多的優惠，特別合適”。

談妥之后，劉秋生的老伴和同行的女士被帶進一間辦公室去交定金。“跟做夢一樣”，劉秋生說，當時自己有點懵懵的，沒想到買房這樣的大事兒，在幾個小時之內就做了決定。因為女兒在國外，他們也沒有通知孩子。

劉秋生的愛人回憶，最初約定的定金是5萬元，但交款的過程并不順利，由于沒有準備，銀行卡刷卡額度有所限制，她嘗試了多次，才交齊了5萬元定金。

“整個交易的過程感覺不太正規”，劉秋生說，以前也買過房子，都會有正規的財務人員來收款，也會給收款憑證，但他們在藍灣小鎮支付定金時，只是銷售人員拿著POS機直接刷卡，只給了一個小票。

交完定金，對方稱將會在48小時之內簽訂正式合同，屆時會有人上門簽署，不需要他們再來唐山。

準備乘坐大巴回京時，兩位銷售人員說自己正好開車回北京，可以直接將兩位老人和同行的女士送到北京。五個人乘坐一輛車，劉秋生覺得比較擁擠，還是想坐大巴車，但銷售人員一再請他們乘坐轎車，最終他們隨銷售人員一起返京。

路上，銷售人員再次提起，5萬元定金只能確保訂到該小區里的房子，但有托管資質的房源已經不多，需要再交7萬元鎖定那套可以托管的房子。在銷售中心時，由于銀行卡刷卡失敗，劉秋生并沒有支付這筆錢。回程路上，銷售人員在車上拿出POS機，讓劉秋生的愛人再次嘗試刷卡，最終成功刷了7萬元。至此，兩人共交付了12萬元定金。

交費后只給了pos機打印的小票

令人不安的合同

當晚回到家中，劉秋生和老伴基本上一夜沒睡，整晚都在回憶買房過程，一些細節拼湊在一起，“總覺得哪里不對”。

為什么銷售人員堅持不讓我們坐大巴車回京？為什么一起看房砍價的女士不愿意留下姓名和電話號碼？定金說加就加嗎？為什么在回程的路上，銷售要帶著POS機？

這一連串的疑問，讓劉秋生和老伴都覺得，訂房過程中太多不夠規范的地方，他們甚至開始懷疑一起看房的女士有可能是“托兒”，二人商量，決定“事情到此為止，不能再繼續下去”。

第二天一早，劉秋生就聯系銷售人員，稱孩子不同意購房，希望能退回定金。銷售人員驅車來到劉秋生小區門口，當面告知他如果退房，定金不會退還，并催促兩位老人盡快在48小時內簽訂合同，交付尾款。

事情發展到此，劉秋生很擔心老伴因情緒不好，腦梗舊病復發，為了防止12萬元“打水漂兒”，他們最終還是決定繼續辦理購房手續。

次日，銷售人員將劉秋生夫婦約到了小區旁邊的一個酒店，雙方在酒店大廳簽訂了合同并支付了房子的尾款。

合同一共有兩份，一份購房合同，一份房屋托管協議。劉秋生說，購房合同是標準購房合同，他大致過了一遍條款，發現購房合同上的金額對方填寫的是26萬元，這和實際支付的48萬元差了20多萬，對方解釋稱，這是為了規避稅款，對雙方都好。

劉秋生沒有過度糾結，而是更仔細的看了藍灣小鎮民宿委托運營協議，“因為我們買房，看中的就是托管的收益和投資價值”。

協議中約定，代運營期間，乙方向甲方支付純保底租金為每年44000元。劉秋生特意看了違約責任，其中提到，如果對方不能按時支付租金，則對方需要支付違約金。也是這一條違約條款，成了他日后的心病。

簽完協議后，他們依舊通過POS機支付了30多萬尾款。同時，還簽訂了一份“收房委托書”，委托對方可以全權代理收房簽約等事宜。

劉秋生提供的委托運營協議顯示，當時乙方并未在協議上簽字，落款處乙方也并未蓋章簽字，工作人員稱，他們會將合同帶回公司完成剩下內容，待辦理房屋過戶時他可以領取正式購房合同，而委托協議則要等到10月份才能拿到。

事后，劉秋生將手機拍下來的委托協議拿給一位律師朋友看，對方告訴他，違約責任條款里，關于對方不能支付房租的后果，對他們十分不利。

記者看到，協議原文為：“乙方未按時支付租金的，按照應支付平均月租金的日萬分之五自違約之日向甲方承擔違約金，除外不承擔任何責任”。劉秋生說，他在審查合同時，下意識覺得，違約金是房租之外的額外補償，但律師告訴他，按照協議的約定，違約金可能是唯一補償，這意味著，如果對方不支付租金，只需要賠償他低額的違約金即可。

劉秋生的家人后來算過一筆賬，按照年租金44000元計算，如果對方不支付保底租金，每天只需要支付1.83元的違約金，一年算下來只有668元，與租金相差甚遠。

委托運營協議 中規定的違約責任

房款打給了裝修公司

“我有一種被欺騙的感覺”，劉秋生坦言，剛開始發現合同上的問題后，他們很不安，深思熟慮后，他和老伴打電話告訴了女兒。

公開資料顯示，藍灣小鎮的開發商為唐山市海港新城房地產開發有限公司唐山灣國際旅游島分公司。但劉秋生的女兒在搜集證據時發現，父母支付的定金并沒有打給開發商，而是打給了唐山藍灣建筑裝飾有限公司的賬戶。劉秋生說，先前支付定金時，銷售人員只給了POS機打印的小票，從小票上只能看到收款商戶為“藍灣小鎮銷售中心”，資金具體打到什么賬戶并不清楚。

據劉秋生回憶，女兒搜索發現，網上有同樣購買唐山藍灣小鎮項目的人，他們通過12345熱線電話反映了情況，最終要回了定金。劉秋生說，女兒還曾責問他們為何沒有提前搜索一下就貿然付款。

記者在網上聯系了一位購買該項目的發帖人，她在公開發表的文章中稱，父母也是隨團去看房，在銷售人員的推銷下認購了一套藍灣小鎮的房子，據家里老人說，交款時，銷售人員承諾不滿意可以退款。但老人回到家細看協議覺得不合適，提出退款請求時銷售人員卻“失聯”了。

與這位要回定金的人不同，劉秋生夫婦已經簽訂了購買合同，并支付了全款。根據網友分享的經驗，劉秋生也通過12345平臺向當地政府部門反映了購房的經歷，以及合同中存在的問題。但最終，12345平臺回復稱，承辦單位認為，因當事人已經簽訂商品房買賣合同，反映的問題屬于合同糾紛，建議通過司法途徑解決。

“我認為我們經歷了合同詐騙，而非糾紛”，劉秋生說，如果一早就發現對方違約的代價如此之低，他肯定不會買房，接下來，他也會嘗試通過法律途徑去維權。

北京鼎銘律師事務所高級合伙人律師冀旭宇表示，在此案例中，老人有實施購房和托管房屋進行租賃的行為，涉及房屋買賣合同和房屋托管服務兩層法律關系。

冀旭宇認為，托管協議中的違約條款提到“除違約金外不承擔其他責任”，這相當于限制后續其他追索的權利，不排除對方采取了“文字游戲”去規避責任的可能性，但最終如何定性，應由相關部門認定。

老人如果因托管協議存在風險，想要解除購房合同，需要舉證證明購房行為與托管收益之間存在較強的關聯性，如果房屋開發商和房屋受托管方不是同一主體，將會加大老人舉證的難度，很容易“吃啞巴虧”。

北京律師葛樹春認為，這件事涉及到合同條款的效力以及違約責任的認定，乃至合同是否應當解除等問題。

葛樹春稱，老人與托管方簽訂的托管協議，本質上屬于租賃合同范疇，只要協議內容是雙方真實意思的表示，且不違法，這份協議是合法有效的。在這份托管協議中，關于租金支付和違約條款是核心關注點。托管方約定每年支付4.4萬元保底租金，這屬于雙方對租金支付的明確約定，托管方有義務按照約定履行。

而違約條款中規定，如果乙方不能按約定支付租金，則按照每日支付平均月房租的萬分之五作為補償，此外不再有任何責任，這里存在嚴重問題。雖然合同雙方有約定違約賠償方式的權利，但這種約定不能體現公平。按照這個違約條款計算，每年補償額與原本約定的租金相差巨大，明顯減輕了違約方應承擔的責任，使得守約方的權益無法得到合理保障。

葛樹春律師提到，在司法實踐中，法院會對于此類明顯有失公平的條款，有可能會依據公平原則和誠實信用原則，結合案件的具體情況進行調整，判定違約方承擔更合理的賠償責任，以平衡雙方利益。

需要注意的是，有關部門應當查清，或者老人應當舉證證明，開發商是不是以托管和保底租金為誘餌，誘騙老人購買涉事的地產項目房屋。誘騙老人購買涉事房地產項目的房屋之后再惡意的進行違約，這種欺詐行為不僅違反公序良俗，且違反誠實信用原則，屬于我國民法典規定的可解除合同的情形。

針對劉秋生所說情況，記者9月12日聯系了藍灣小鎮的銷售中心，一位值班人員稱將會就以上情況反映給公司，但截至發稿，未得到對方回復。

（為保護采訪對象隱私，文中劉秋生為化名）

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