謝逸楓：70城房價已連續下跌四年，何時見底反彈？

文/謝逸楓

9月15日，統計部門數據顯示，8月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%，跌幅與上月持平，延續止跌筑底態勢，現底部信號。

8月70城新房房價環比跌幅持平，房價基本調整到位，止跌趨勢越來越明朗，表明房價處于止跌筑底階段，總體來看，房價止跌企穩基礎不牢固，主要是供需修復放緩的狀況未明顯改變。預計70城房價完成筑底后，房價將在底部運行6個月-12個月的周期。

8月一線城市二手住宅房價下跌最猛（下跌1%與上月持平），創2021年以來最大跌幅，意味著房價處于筑底、探底、尋底的下降調整階段。房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、預期和信心弱。

筆者認為，現在房價見底企穩、反彈上漲拐點的結論為時過早，房價筑底過程拉長，背后的真正的原因在于市場信心（GDP、實體經濟、就業、收入、交房）和預期（債務逾期、供大過剩、高庫存、全國房價下降）修復放緩、銷售端無法傳導至房價。

其次是政策執行不到位、落地緩慢，無法擴大政策效應，導致政策效應斷斷續續、持續力不強。最后是產品供應和成交結構性、限價限簽取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱、二手房價的沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

筆者認為，短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段。目前熱點城市房價結構性上漲，大多數城市正在筑底階段。

按照傳統樓市與政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的關鍵。最關鍵是大招的政策能否全面落地、還有新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

這一輪70城房價自2021年9月（環比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年8月，已經連續下跌4年，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為市場最關心的問題，因為房價下跌達到4年，是房價下跌周期中最長的。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

目前經濟、房地產市場狀況未達到市場預期，房地產政策效果、持續力、以及出臺落實情況不如預期，預計9月份或年底前，新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房價拐點到來時間拉長，筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、房貸降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新專項借款、貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成止跌筑底，解決不了錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金）是無法讓市場止跌回穩。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點、出錢落實城市更新專項借款和貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

按照統計部門2025年1月-8月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價止跌筑底、政策效果減弱、底部信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的條件不具備，區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價弱平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價上漲的城市增加，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域量，對價的傳導效應減弱。

七是買房窗口來臨，現在一線、二線城市核心區買好房子，就是抄底。

八是新房、二手房以價換量成主流，二手房掛牌量和降價沖擊新房價。

8月70城一手商品住宅房價環比下跌0.3%，跌幅與上月持平

8月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%），跌幅與上月持平。說明房價處于止跌筑底階段。

目前房價企穩的基礎不牢固、條件不具備，8月房價環比跌幅持平主要原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交持平。二是限價、限簽政策取消，帶來價格下降效應被拉平。三是政策邊際效應帶來的短期效果減弱。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是需求呈現放緩，庫存過剩，供大于求，市場以價換量。五是二手房對新房價的不穩定因素，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅，到12月下跌0.1%，2025年1月環比下跌0.1%，2月環比下跌0.1%、3月環比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年8月連續下跌48個月，已經連續下跌4年，超過上輪房價下跌周期，說明房價下降周期拉長，但基本上已經調整到位。

基于市場和政策的實際情況看，70城房價短期內能否出現全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導、效應持續性不佳，以價換量是市場主流，供大于求、收入和預期未全面逆轉、信用違約與交房及信心影響房價。

8月9個城市房價上漲，上海、杭州、宜昌0.4%領漲全國

70城新房的房價環比上漲數量來看，2025年8月上漲城市9個，比上月增加3個城市（7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。其中1月、3月城市房價上漲的數量，創下了自2023年7月（18個月）以來新高。

8月70城房價環比上漲城市數量來看，上漲的城市為9個，比上月增加3個城市。下跌的城市57個，比上月減少3個城市。持平的城市4個，與上月持平。其中上海、杭州、宜昌以0.4%的上漲，漲幅并列第一，領漲全國。

上海、杭州、宜昌房價環比上漲0.4%，領漲全國。首先是上海、杭州、宜昌房價上漲0.4%，漲幅并列第一名，南寧上漲0.3%，合肥、沈陽、吉林上漲0.2%，西寧、烏魯木齊上漲0.1%，上漲梯隊覆蓋一二三線城市，市場暖意有所擴散。

能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩定增長。基于政策效應，市場回溫表現，預計2025年9月房價上漲的城市數量有變化。

8月70城市新房價中，上海環比上漲0.4%，漲幅比上月上漲0.1%，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續上漲39個月。8月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲5.9%，漲幅比上月回落0.2%，堪稱穩漲。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續39個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業的增長數量眾多，就業的崗位相比其他城市更多，而且上海的經濟一直比較穩定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

上海的新房價格領漲全國，環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1%。二手房房價環比下跌0.1%，跌幅比上月回落0.8%，同比下跌2.1%。8月上海樓市的成交量上升。量價齊升的背景下，預計樓市再現金九銀十行情，可謂是市場一枝獨秀。

8月一二線城市房價跌幅收窄，三線城市房價跌幅擴大

8月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一二線城市房價環比連續4個月下跌，但是一二線城市房價跌幅均收窄，三線城市房價跌幅擴大，形成一線城市、二線城市房價跌幅收窄，三線城市房價跌幅擴大的市場格局。

8月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.1%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%、3月上漲0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.2），比上月收窄0.1%。其中上海上漲0.4%，北廣深分別下降0.4%、0.2%和0.4%。

8月二線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%），跌幅比上月收窄0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.4%，跌幅比上月擴大0.1%。

8月一手商品住宅房價同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%

8月70城新建商品住宅房價同比下跌3.0%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%、6月下跌3.4%、7月下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.4%，連續9個月收窄，與結構性、去年同比跌幅基數小有關，未止跌見底。

過去3年房價同比下跌基數大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以短期內，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

8月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅未擴大，大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的少部分城市結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

8月70城新房房價同比下跌3.0%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

8月70城新建商品住房價同比下跌3.0%，比上月跌幅收窄0.4%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年8月，房價同比已經連續下跌41個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年8月70城新建商品住宅房價同比連續下跌41個月，房價下跌周期超過上輪。

8月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市5個，與上月持平。持平0座。下降城市65座，與上月持平。上漲城市分別為上海、杭州、宜昌房價上漲0.4%、南寧上漲0.3%，合肥、沈陽、吉林上漲0.2%，西寧、烏魯木齊上漲0.1%。

8月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續8個月收窄

8月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.2%，二線城市跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.5%，形成連續8個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

8月一線城市新建商品住宅銷售價格指數同比下跌0.9%、7月下跌1.1%、6月下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.2%。其中上海上漲5.9%，北廣和深分別下降3.5%、4.3%和1.7%。

8月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下跌0.9%，跌幅比上月收窄0.2%。二線城市同比下降2.4%，降幅比上月收窄0.4%。三線城市同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.7%。表明一二三線城市房價正在持續改善。

8月70城二手住宅房價環比下跌0.6%，跌幅比上月擴大0.1%

8月70城二手住宅房價指數環比下跌0.5%，跌幅比上月擴大0.1%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.6%、6月下跌0.5%、7月下跌0.5%），完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年8月70城二手住宅房價指數環比下跌0.6%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，呈現房價止跌筑底階段特征。

二手房價企穩的基礎不牢固，未來上漲的可能性比下跌的概率大。2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅擴大，重要原因就是二手房掛牌量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年9月連續下跌49個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

8月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市1個，與上月持平。其中，長春上漲0.1%，領漲全國。0城持平，下跌城市69個，比上月減少1個城市。說明房價上漲的城市數量減少，房價下跌的城市數量增多。

釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱，總體見底企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

8月70城二手住宅一三線房價跌幅持平、二線城市房價跌幅擴大

8月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續5月下跌，二線城市跌幅擴大0.1%，三線城市跌幅持平。形成一三線城市跌幅持平，二線城市房價跌幅擴大的市場格局。

8月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.0%（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%、3月上漲0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%、6月下跌0.7%、7月下跌1.0%），連續5個月下跌趨勢。其中北上廣深分別下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。

8月一線城市二手住宅銷售價格連續5個月下跌，跌幅擴大，主要是高品質的二手樓盤大戶型、高價房成交大大減少，以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

8月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.0%，跌幅比上月擴大0.3%。二線城市二手住宅環比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%。三線城市二手住宅環比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

8月70城二手住宅房價同比下跌5.5%，跌幅比上月收窄0.4%

2025年8月70城二手住宅房價指數同比下跌5.5%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%、6月下跌6.1%、7月下跌5.9%），跌幅較上月收窄0.4%，連續10個月收窄，處于止跌筑底階段，表明房價逐漸改善的趨勢。

8月70城二手住宅房價同比下跌5.5%，比上月跌幅收窄0.4%，連續10個月收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年8月房價下跌5.5%，已經連續下跌43個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年8月二手商品住宅房價同比連續下跌43個月，房價下跌周期超上輪。

8月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續19個月70城房價全部下跌后。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

8月70城二手住宅二三線城市房價同比跌幅連續8個月收窄

8月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，二、三線城市房價同比連續8個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅擴大0.1%，二線城市房價跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.4%，說明二三線城市二手房價指標改善好轉的格局。

8月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌3.5%，跌幅比上月擴大0.1%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月下跌3.2%、5月下跌2.7%、6月下跌3.0%、7月下跌3.4%。其中北上廣和深分別下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。

8月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降3.5%，降幅擴大0.1%。二線同比下降5.2%，降幅收窄0.4%。三線同比下降6.0%，降幅收窄0.4%，意味著二三線城市房價處于止跌筑底過程。