深圳這個區的價格有點夸張了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場需要警惕的是，不怎么起眼的洼地。

敏感區的新房

實際上，市場的變動沒有對比就沒有傷害。

鹽田是深圳樓市中眾多板塊存在感最低的區域。

就連坪山這樣的區域，有時候討論的話題都比鹽田多。

但是要知道，鹽田是深圳人曾經引以為傲的“關內”，起步得很早。

如果了解鹽田區域，整個鹽田可以說是住在“山海里”，是深圳名副其實的世外桃源，環境的舒適性，一直吸引深圳人周末去游，隨手拍都很出片。

所以，對于鹽田有網友辣評——住在鹽田，相當于生活在景區里了。

不過，真正到了要考慮買房的關鍵時刻，市場上的購買力顧慮又都比較一致——非常喜歡鹽田居住，但通勤打工不行。

所以，通勤以及產業的問題，導致深圳購房群體，無論是剛需還是置換，幾乎都很少人提及鹽田的房子。

最近，位于鹽田沙頭角的新合泰嘉悅公館，7月上旬就已經開放過樣板間，預計很快推售1棟174套約72-81㎡的3-4房戶型。

據了解，因入市后將會成為鹽田沙頭角首個建筑設計新規的樓盤而受到市場的關注的項目。

項目分為兩個地塊開發，首推房源1棟住宅位于02地塊，目前建設進度已經超過二十多層。

但新規真的能成為彌補項目短板的縫合膠嗎？

首先項目首推房源位于02地塊，但地塊上獨立，被周邊道路分割，實際上看上去就像一個“單體樓”項目，與另一地塊的樓體有一定的距離。

且根據規劃設計，整個項目的綠化覆蓋率僅30%，低于深圳新房住宅主流的40%綠化覆蓋率，住宅部分內部也無地面花園，只有架空層設計綠化休閑空間。

其次是車位不太夠，總戶數174戶，機動車位總個數117個，充電車車位36個，車位比不到1:1。

還有就是項目的視野很大概率會受限。

南向一路之隔是住宅藍田壹站華苑總層高19層，預計合泰嘉悅公館南向視野20層以上才可避開遮擋，且高樓層看海角度，幾乎看不到海景。

另外值得注意的是，項目北向樓下一路之隔是小型變電站，距離高壓電塔比較近。

這樣的項目，雖然填補了鹽田供應的版圖，但會有多少人愿意用錢包投上一票？

回到2015年的鹽田

合泰嘉悅公館項目由合泰集團開發建設。

合泰集團成立的時間并不短，2009年成立，走了將近25年，曾經開發過的項目有福田的金色假日名苑和半山御景華庭、南山的四季麗晶公寓、鹽田沙頭角的合泰御景翠峰。

但一直都挺低調。

翻開公司版圖會發現，還有不少舊改項目在手中，包括龍華上油松老圍片區城市更新項目、鹽田葉屋村城市更新項目、鹽田沙欄嚇村城市更新項目、寶安福新田工業區城市更新單元、大鵬澳頭舊村城市更新項目。

而這些項目，有的也拖了近10年。

比如深圳市葉屋村改造項目，2015年5合泰集團就取得了葉屋村改造項目的開發經營管理權，預計還要到2027年才能入市；

比如大鵬澳頭舊村城市更新項目，2014年1月14日合泰集團與深圳市葵涌澳頭股份合作公司簽署了《澳頭村更新改造框架協議書》，取得了澳頭村改造項目的開發經營管理權，但到2025年依舊有待入市。

合泰嘉悅公館周邊的競品，不少。

除了合泰嘉悅公館，還有觀山海云府、合正灣府原著、海智云谷、海智云軒、君悅灣府、港悅觀云軒等待入市。

但如今鹽田的市場，整體表現都不盡如人意。

曾經的徑口村改造項目，即合泰御景翠峰，2015年11月合泰御景翠峰入市，326套30-344平住宅+公寓備案均價約60189元/㎡，總價區間約176萬-2992萬。其中住宅均價約53249.78元/㎡，備案單價區間約38500——120623.87元/㎡。

已經開盤將近10年，依舊剩余17套房源（4套住宅+13套公寓）未售罄。

而二手房方面，合泰御景翠峰目前二手房掛盤均價僅56101元/㎡，今年7月成交一套182.92平戶型，成交總價約970萬，折合單價約53029元/㎡，價格幾乎回到了2015年的水平。

2015年合泰御景翠峰182.92平戶型，曾經的備案單價區間約為38500-56351元/㎡。

換句話說，合泰御景翠峰橫在2015年的價格，如今市場的回撤的心理底線也是2015年的水平。

這兩年入市的鹽田新房，成為二手房交易后，能維持開盤的價格交易就算樂觀了。

比如與項目步行相距約640米的鵬瑞尚府，北區2021年11月市場還算熱的時候開盤，312套97-138平住宅備案均價約5.72萬/平，備案單價區間約5.13-6.45萬/平，總價區間約501—891萬/套。

鵬瑞尚府南區2022年7月市場行情開始走下坡路的時候開盤，173套66-130平住宅備案均約5.31萬/平，備案單價區間約3.61-6.14萬/平，總價區間約271-797萬/套。

今年3月成交一套88.73平戶型，成交總價約399萬，折合單價約4.49萬/平，4月成交一套71.82平戶型，成交總價約300萬，折合單價約4.17萬/平。

而作為沙頭角的標志性小區壹海城，2013年入市均價約42,000元/平，今年4月成交一套152.35平維持在845萬，折合單價約5.55萬/平。

這是次新小區的市場表現，如果是樓齡接近20年或者超過20年的，價格還需要打個對折。

比如項目一路之隔的藍田壹站，2003年左右的塔樓，7月成交一套約55.03平戶型，成交總價約151.5萬，折合單價約2.75萬/平。

如今鹽田的成交量維持在百套成交都有壓力，7月二手住宅成交累計134套，新房住宅成交累計僅12套。

按照這個節奏，那么合泰嘉悅公館174套，要賣到何時？

那么超出這個階段的價格，市場還會買單嗎？

10年前合泰集團在沙頭角就打造過一個豪宅合泰御景翠峰。

時隔10年再次打造高端住宅區，還能繼續拿下市場嗎？要如何定價才能被市場接受？

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作者觀點，不代表格隆匯立場