窺報(bào)|萬科2025上半年千億營(yíng)收背后的“三個(gè)動(dòng)作”

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊報(bào)道 8月22日晚間，萬科公布了2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元，“回血”和“造血”是其中重要的關(guān)鍵詞。

具體就業(yè)務(wù)來看，財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年萬科的實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過100%；期內(nèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)全口徑收入284.2億元，同比增長(zhǎng)0.6%，保持頭部位置。

風(fēng)財(cái)訊注意到，由于萬科各類業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)加快推進(jìn)，上半年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~實(shí)現(xiàn)了41.30%同比提升。截至報(bào)告期末萬科持有貨幣資金740.02億元。

與此同時(shí)，萬科也在持續(xù)開展大宗交易和存量盤活。數(shù)據(jù)顯示，上半年萬科有13個(gè)項(xiàng)目完成交易，簽約金額64.3億元；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回款57.5億元，近三年累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元。

此外，上半年萬科的合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款），第一大股東深鐵集團(tuán)則累計(jì)提供238.8億元的股東借款支持萬科改革化險(xiǎn)。萬科上半年已完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前已無境外公開債到期。

值得一提的是，深鐵對(duì)萬科的股東借款不是簡(jiǎn)單輸血，更多是以產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式進(jìn)行“造血式”支持，雙方發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，例如今年上半年萬科攜手深鐵實(shí)現(xiàn)了“全球首例由機(jī)器人自主搭乘地鐵配送貨”。這種更具發(fā)展性的方式，無疑將更大程度增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)萬科的信心。

“業(yè)務(wù)、變現(xiàn)、融資”三端發(fā)力、三個(gè)動(dòng)作正共同推動(dòng)萬科資金回流、恢復(fù)造血。也能看到，目前萬科已經(jīng)渡過了各類消息交錯(cuò)的“風(fēng)暴期”，趨于平靜但不甘平凡，市場(chǎng)也在觀望和等待萬科真正“改變命運(yùn)”的時(shí)刻。

收入主力維穩(wěn)、毛利回升

萬科業(yè)務(wù)穩(wěn)中求機(jī)

2025年上半年，房地產(chǎn)政策延續(xù)“止跌回穩(wěn)”基調(diào)，商品房銷售降幅有所收窄，但存量市場(chǎng)、租房市場(chǎng)趨于活躍，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)仍表現(xiàn)出發(fā)展空間。

這些行業(yè)現(xiàn)階段特征在萬科財(cái)報(bào)中有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年萬科的營(yíng)業(yè)收入中來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%，仍是主要收入來源。另外，物業(yè)服務(wù)在期內(nèi)貢獻(xiàn)了170.9億元營(yíng)業(yè)收入，占比16.2%。

值得一提的是，期內(nèi)萬科的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為8.7%，較2024年同期上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)（萬科對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)采用成本法核算，補(bǔ)回折舊攤銷后，毛利率為12.4%），扣除稅金及附加務(wù)后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率同比上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。而物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率為13.9%，維持較好水平且同比繼續(xù)上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

可以發(fā)現(xiàn)，雖然行業(yè)調(diào)整影響巨大，但萬科的業(yè)務(wù)開展保持穩(wěn)定，且聚焦的是收入和利潤(rùn)能夠維穩(wěn)的業(yè)務(wù)，使得公司在經(jīng)營(yíng)端漸漸釋放出“抬頭”趨勢(shì)。

具體而言，萬科上半年的最大亮點(diǎn)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。除了上述物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，今年上半年萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.0億元，同比增長(zhǎng)4.1%。代建業(yè)務(wù)截至目前累計(jì)簽約了364個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約4449萬平米。商業(yè)業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.0億元，累計(jì)開業(yè)179個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，整體出租率93.2%)。流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)則實(shí)現(xiàn)了20.7億元營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)6.7%。

實(shí)際上萬科在地產(chǎn)開發(fā)“老本行”，新開項(xiàng)目也表現(xiàn)良好。由于萬科2022年以后的所有新項(xiàng)目都納入“全周期投后管理”，目前萬科開盤銷售的78個(gè)項(xiàng)目，平均開盤周期6個(gè)月，投資兌現(xiàn)度達(dá)到85%。上半年首開項(xiàng)目均兌現(xiàn)投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤活項(xiàng)目首開去化率達(dá)到9成及以上。

萬科管理層表示，當(dāng)前房地產(chǎn)處于筑底階段，短期走勢(shì)仍有起伏，但隨著政策落地行業(yè)大方向是止跌回穩(wěn)。萬科在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上，會(huì)錨定銷售回款目標(biāo)加速推盤，強(qiáng)化全過程品質(zhì)管控保障高品質(zhì)交付。同時(shí)持續(xù)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先水準(zhǔn)。

在手資金740億，還完未來兩年公開債

萬科多方式“回血造血”求發(fā)展

在經(jīng)營(yíng)新業(yè)務(wù)的同時(shí)，存量的去化盤活、資產(chǎn)的變現(xiàn)回款、資金的回血造血也是重中之重。

財(cái)報(bào)顯示，截至報(bào)告期末萬科的存貨金額為4,625.2億元，較2024年底下降了10.9%。其中，擬開發(fā)產(chǎn)品為862.3億元，占比18.6%；在建開發(fā)產(chǎn)品2,566.9億元，占比55.5%；現(xiàn)房1,171.3億元，占比25.3%

由于萬科集團(tuán)針對(duì)現(xiàn)房、尾盤、車位、商辦實(shí)行了銷售品類專項(xiàng)管理，今年年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億元，車商辦銷售81億元。此外推動(dòng)尾盤項(xiàng)目快速去化，上半年實(shí)現(xiàn)69個(gè)尾盤項(xiàng)目清尾。

大宗資產(chǎn)方面，今年上半年萬科完成了13個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育等業(yè)態(tài)，合計(jì)簽約金額64.3億，資金加速回流。例如上半年完成深圳老地方大廈、上海金橋萬創(chuàng)中心等辦公類資產(chǎn)交易，同時(shí)萬科還在探索存量資產(chǎn)的價(jià)值轉(zhuǎn)化路徑。據(jù)悉，“杭州河語(yǔ)光年”作為杭州首個(gè)存量房轉(zhuǎn)保障性租賃住房的項(xiàng)目，成為政企協(xié)同盤活存量資產(chǎn)的創(chuàng)新范本。

此外，萬科的融資渠道保持暢通，今年上半年獲得各類金融機(jī)構(gòu)支持，合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。截至報(bào)告期末，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為73.1%，較2024年底降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

融資端值得關(guān)注的是萬科的第一大股東借款。深鐵集團(tuán)截至目前累計(jì)向萬科提供了238.8億元的股東借款，但這筆錢不是單純的輸入，而是推動(dòng)業(yè)務(wù)層面的融合發(fā)展，在解決問題的同時(shí)幫助萬科實(shí)現(xiàn)新的“造血能力”。例如今年上半年，由萬科旗下萬緯物流集成研發(fā)的智能調(diào)度系統(tǒng)，與深鐵集團(tuán)合作形成了“軌道交通+機(jī)器人配送”場(chǎng)景，并在深圳地鐵2號(hào)線灣廈站應(yīng)用。機(jī)器人利用地鐵的空閑時(shí)間段，通過AI調(diào)度算法+機(jī)器人技術(shù)實(shí)現(xiàn)無人化配送的首次試跑。

管理層表示，萬科還會(huì)堅(jiān)持在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)新模式、激活存量資產(chǎn)效能，持續(xù)改善資債結(jié)構(gòu)。同時(shí)以產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式進(jìn)行“造血式”支持，融合雙方優(yōu)勢(shì)因地制宜發(fā)展推動(dòng)萬科重回健康發(fā)展的軌道。