上海隱藏二手成交價(jià)，本質(zhì)是爭(zhēng)奪定價(jià)權(quán)

正文前先給投資的老鐵們說一個(gè)重要信息。目前大A已經(jīng)開啟牛市，新一輪的上漲契機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，現(xiàn)在正是上車的關(guān)鍵時(shí)候。

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上周，上海鏈家的APP不再顯示成交價(jià)，不少朋友對(duì)此議論紛紛。

對(duì)于這個(gè)不算新聞的新聞，早在去年，長(zhǎng)沙就不對(duì)外展示成交價(jià)了，北京、杭州等城市更早，大約前年就關(guān)閉了成交價(jià)展示。

▲為什么關(guān)閉成交價(jià)展示？在樓市下行周期，成交價(jià)低的幾單二手房，往往會(huì)被中介作為那個(gè)小區(qū)的價(jià)格參照，來給客戶推薦房源、找業(yè)主壓價(jià)，進(jìn)而影響整個(gè)小區(qū)甚至整個(gè)片區(qū)的定價(jià)。

在地方還需要通過新房賣地的情況下，這就注定了定價(jià)權(quán)不能落到二手房中介的手里。 特別是當(dāng)前二手房還跌跌不休，二手小區(qū)定價(jià)如果任由二手中介來解析，新房的定價(jià)就很難有吸引力。

由此，市占率高的中介平臺(tái)，“成交價(jià)展示調(diào)控”，成了二手房調(diào)控的重要抓手。

對(duì)于上海樓市，雖然說上海是當(dāng)前全國(guó)最強(qiáng)的樓市，所謂靜水流深，上海的豪宅爆發(fā)，給了上海房產(chǎn)巨大的信心，整個(gè)2024年，全國(guó)3000萬(wàn)以上總價(jià)的房子，有一半以上都是在上海賣掉的。

▲圖片來源：真叫盧俊

但也正是因?yàn)樯虾：勒M(jìn)入大牛市，上海目前進(jìn)入一個(gè)瘋狂出讓土地的新階段。

▲圖片來源：真叫盧俊

所以，對(duì)于上海來說，保二手房成交價(jià)，就是間接保新房，進(jìn)而保土拍市場(chǎng)。

更何況，當(dāng)下上海樓市強(qiáng)歸強(qiáng)，但郊區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)有了很嚴(yán)重的客源降流。

▲上海的郊區(qū)項(xiàng)目，整體的成交已經(jīng)牢牢的被渠道所掌控。圖片來源：真叫盧俊

02

想起多年以前的上海樓市，由土地拍賣制造地王，由新房定價(jià)引領(lǐng)整個(gè)樓市提價(jià)，這是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的最主要邏輯。

如今，一切不一樣了。

如今的地王往往都是質(zhì)疑和嘲諷，新房定價(jià)與二手房定價(jià)越來越趨近于“雙軌制”。

買房賣房不僅是價(jià)格戰(zhàn)，更是心理戰(zhàn)。

雖說中介決定不了小區(qū)房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)的是，低價(jià)成交單的大肆渲染傳播，一定程度上會(huì)影響業(yè)主的心理預(yù)期，進(jìn)而影響市場(chǎng)的行情動(dòng)態(tài)。

哪怕上海高端豪宅火爆，有這個(gè)不利預(yù)期在，總歸會(huì)影響市場(chǎng)。

要知道 ， 當(dāng)下二手房就處于買方市場(chǎng)，業(yè)主本來就信心不足，買方和媒體再來傳遞幾套低價(jià)成交單，中介再來PUA幾句，所謂“人為刀俎我為魚肉”，業(yè)主最好不要在此時(shí)急需用錢，否則必然“凄凄慘慘戚戚”。

但徹底隱藏成交價(jià)，卻又會(huì)使得買房如同盲人摸象，沒有同小區(qū)同戶型的成交價(jià)格參照，買方為了避免被“坑”，只能拿出大砍刀一砍再砍。

綜上，上海鏈家 不再顯示二手房成交價(jià)，第一，有利于新房銷售，因?yàn)榭床坏蕉址砍山粌r(jià)，買房者買二手房的決策成本會(huì)高于新房；

第二， 也更有利于市場(chǎng)調(diào)控， 當(dāng)市場(chǎng)沒有了二手房成交價(jià)作為價(jià)格參考，新房?jī)r(jià)格甚至豪宅價(jià)格就會(huì)成為市場(chǎng)的一個(gè)錨桿，從而助力新房重奪市場(chǎng)。

因此， 隱藏二手房成交價(jià)，本質(zhì)就是爭(zhēng)奪定價(jià)權(quán)。

最后給在投資的老鐵們強(qiáng)調(diào)一下，風(fēng)哥目前研究的重點(diǎn)是電子布方向，因?yàn)锳I服務(wù)器需求增加導(dǎo)致電子布供應(yīng)缺口達(dá)到了30%，價(jià)格從24年到現(xiàn)在漲幅達(dá)到了300%，目前的缺貨和漲價(jià)，訂單外溢，高端的電子布國(guó)產(chǎn)替代迎來了難得的窗口期，必然帶來新一輪的趨勢(shì)機(jī)會(huì)。他也挖掘了一只潛力標(biāo)的，接下來就會(huì)上車。

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