對話|陳淮：應(yīng)該讓更多老百姓成為有產(chǎn)一族 這也是地產(chǎn)的底氣

鳳凰網(wǎng)報(bào)道 8月12-15日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的『2025年博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動』在海南隆重舉行，鳳凰網(wǎng)(房產(chǎn))為特約支持門戶網(wǎng)站。

會上中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮接受采訪，圍繞房產(chǎn)資源配置、風(fēng)險(xiǎn)及不同模式特點(diǎn)等內(nèi)容進(jìn)行了深入解讀。

陳淮曾任國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長、建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長。

陳淮認(rèn)為，中國正從“人人無產(chǎn)”向“多數(shù)人有產(chǎn)”轉(zhuǎn)變，在這一過程中，需完善相關(guān)制度保障私人資產(chǎn)權(quán)益，否則容易引發(fā)企業(yè)家信心不足等問題。

與此同時(shí)，在向有產(chǎn)的發(fā)展過程中，我國的住房需求層級逐漸分出四個(gè)層級：基本、改善、享受、奢侈四個(gè)等級。

基本需求即從無房到有房。福利分房一定程度能緩解基本住房短缺的問題，但它僅滿足基本遮風(fēng)避雨功能。改善需求即住房制度改革后，人們追求“三代人分室而居”以及適度的公共活動空間。享受需求即更高凈值的人群的追求，例如需要獨(dú)立健身空間、足夠大的書房、獨(dú)立娛樂空間等。奢侈需求已經(jīng)與居住功能關(guān)系不大了，如比爾蓋茨的家，里面有諸多奢侈設(shè)施，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通人的需求和想象。

中國尚未充分解決從無房到有房（0到1）的階段，當(dāng)前多數(shù)居民的住房需求集中在”基本”和“改善”兩個(gè)等級，同時(shí)面臨房貸車貸壓力、保障體系不完善等問題，且不同城市房地產(chǎn)市場分化明顯。不過這種結(jié)構(gòu)失衡在經(jīng)濟(jì)學(xué)上屬正常階段。

如何處理當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題？對于借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，陳淮認(rèn)為，日本雖房價(jià)未完全恢復(fù)，但實(shí)現(xiàn)了從有房到改善、甚至到更高等級住房的過渡，完成了住房高質(zhì)量發(fā)展，中國可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，但需結(jié)合國情。對于參考新加坡模式，陳淮則認(rèn)為新加坡因特殊國情，有其獨(dú)特的中央公積金模式，與中國國情不同，不可簡單照搬。

供應(yīng)方面而言，陳淮認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正面臨“供大于求和供不應(yīng)求反復(fù)交替屬”的階段，這屬于正?，F(xiàn)象。

對于價(jià)格，陳淮認(rèn)為房價(jià)問題歸根結(jié)底本質(zhì)上是城市結(jié)構(gòu)失衡——大城市過度發(fā)展、二三線城市缺乏相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，人口過度向優(yōu)質(zhì)資源短缺的超大城市涌入。舉例來講，大家去北京上海買房，因?yàn)槟抢锊粌H有房子，更有教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等綜合資源。

所以本質(zhì)上，是城市資源不能均衡配置，導(dǎo)致了今天的房價(jià)問題、結(jié)構(gòu)失衡問題。若想刺激消費(fèi)者買房，不僅要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的均衡配置，房子也得讓大中小城市均衡發(fā)展，讓打算住城里的人，合理配置在不同規(guī)模的城市中，這樣才能夠真正啟動房地產(chǎn)。

陳淮指出，解決結(jié)構(gòu)性問題，宏觀層面可以有諸多措施。例如出臺《住房租賃條例》，通過租購并舉推動資源優(yōu)化配置。因?yàn)榉课萘鲃有耘c資源優(yōu)化配置呈正相關(guān)，資源結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)有助于降低價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)（即不確定性）。

整體而言，陳淮認(rèn)為房地產(chǎn)不是第一次面對過剩，面對挑戰(zhàn)，然后突破這個(gè)挑戰(zhàn)，又面對新的格局，這是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)宿命。

陳淮相信，老百姓想擴(kuò)大消費(fèi)、擴(kuò)大需求，有住房改善的預(yù)期，房地產(chǎn)就有底氣。并且，通過買房子讓越來越多的老百姓成為“有產(chǎn)一族”也應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中值得關(guān)心的問題。

（來源鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊，采寫王婷婷）