"王炸"地塊出山！土拍熱狂飆，能撬開樓市的 "冰" 嗎？

7月30日，北京發(fā)布了第六輪擬供商品宅地清單，“王炸”地塊再亮相，引發(fā)市場(chǎng)側(cè)目。

本次計(jì)劃供地共5宗，朝陽(yáng)和海淀各2宗，門頭溝1宗。朝陽(yáng)區(qū)1宗位于太陽(yáng)宮，1宗位于呼家樓，均在三環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰地鐵站，周邊配套醇熟，預(yù)計(jì)會(huì)引發(fā)實(shí)力房企的角逐。

“真是沒想到，北京還‘雪藏’了這么多好地塊。”有網(wǎng)友感嘆政府供地的深謀遠(yuǎn)慮。

但是，也有業(yè)內(nèi)人士提出疑問：靠出讓核心地塊而抬升的土地市場(chǎng)熱度，能傳導(dǎo)到樓市嗎？

01

土拍熱的本質(zhì)：

城市核心區(qū)稀缺地塊的狂歡

其實(shí)不僅北京，上海、深圳、杭州、蘇州、成都等城市，7月下旬“絕版地段”“多年斷供”的高品質(zhì)宅地的入市，都掀起了多輪土拍熱潮。

比如，上海，7月底第六批次土拍成交8幅地塊攬金290億元，平均溢價(jià)率高達(dá)22.33%；杭州當(dāng)月4場(chǎng)土拍累計(jì)成交102億元，核心區(qū)石橋單元地塊溢價(jià)率超28%。

這些高溢價(jià)成交的地塊均有共同特征：位于“多年斷供”的絕版地段，配套成熟且資源稀缺。

而反觀非核心區(qū)地塊的成交，比如北京門頭溝S1線地塊、杭州臨平星橋地塊等，多以底價(jià)或微溢價(jià)成交；上海第六批次土拍中，核心風(fēng)貌區(qū)地塊與外圍地塊熱度差異也很顯著。

02

傳導(dǎo)效應(yīng)有限

土地?zé)岢彪y改樓市低溫現(xiàn)實(shí)

雖然核心城市核心地段的土拍市場(chǎng)掀起了熱潮，但這種土地市場(chǎng)的熱度難以向房產(chǎn)銷售市場(chǎng)傳導(dǎo)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，7月杭州樓市呈現(xiàn)供應(yīng)增加但成交分化態(tài)勢(shì)，整體開盤去化率降至41.6%，環(huán)比下滑35.9個(gè)百分點(diǎn)。

北京新房市場(chǎng)也不容樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，北京7月新房住宅網(wǎng)簽2672套，同比降約31.80%，環(huán)比下降約32.81%。

“土地市場(chǎng)的熱度向新房銷售市場(chǎng)的傳導(dǎo)路徑已被阻斷。”一位市場(chǎng)分析師表示，當(dāng)前核心區(qū)土拍熱是開發(fā)商基于安全邊界的理性選擇，而非市場(chǎng)全面回暖的信號(hào)。

并且，核心城市絕版地塊的供應(yīng)也接近枯竭。早在2021年8月,住建部就出臺(tái)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，意味著依靠城市更新來新增供地亦有限。

03

打破分化困局

以確定性重建市場(chǎng)信心

當(dāng)前核心地塊的土拍熱潮，雖在一定程度上展現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的認(rèn)可，但難以成為樓市全面復(fù)蘇的破局點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)樓市真正破局，需打破核心與非核心區(qū)域的市場(chǎng)分化困局。

有專家指出，若想激活樓市，需針對(duì)非核心區(qū)域出臺(tái)更具針對(duì)性的政策。例如，購(gòu)買杭州臨平、成都新都等區(qū)域住房的家庭，可憑購(gòu)房合同優(yōu)先獲得當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)位。同時(shí)優(yōu)化配套設(shè)施，提升非核心區(qū)域的居住吸引力。

還需修復(fù)土地市場(chǎng)熱度向樓市的傳導(dǎo)路徑。需要通過穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，需要消除市場(chǎng)的不確定性，保持政策連貫性與長(zhǎng)期導(dǎo)向性，而非陷入“擠牙膏”式的政策循環(huán)，加劇購(gòu)房觀望。

當(dāng)然，信心決定“敢不敢買”，收入決定“能不能買”。穩(wěn)定中低收入群體的收入預(yù)期，提升長(zhǎng)期收入能力，才能真正激活樓市銷售的全鏈條循環(huán)。