北京
01
前幾天，頗受關注的中海樹村項目，公布了總平圖如下：
▲看到這整整齊齊如同電路板的總平圖，我笑了：這是學校宿舍，還是部隊軍營？
要知道，這一塊地，是中海在兩個月前，以75億總成本、27.93%的溢價率力挫群雄才艱難拿下的。按照這個成本計算，這塊地的樓面價超過10萬一平，是今年北京首個樓面價超10萬的頂豪項目。
然而，看到這張總平圖上，地塊被塞了16棟住宅樓（其中北邊四排是疊拼，南側四排洋房為主），且每棟樓之間的樓間距都差不多為18-27米，左右樓間距甚至只有6、7米，就知道這個項目，大概率跟想象中的頂豪是有差距的。
雖說，18-27米的樓間距也不算窄了，更何況這個項目都是低層住宅。
但是，作為賣價15萬一平的頂豪項目，樹村樓間距相比周邊二手圓明天頌的30米樓間距相差甚遠，如此排布，前后樓棟的私密感亦實在欠缺。
其次，這種整整齊齊的強排方案，意味著項目是缺乏中央景觀的。雖然說 7號和9號樓、8號和10號樓之間設計了三個下沉庭院和景觀廊架，把小區分為南北兩個區域。但很顯然，景觀體系欠缺是一個很難彌補的硬傷。
最后，整體看，中海樹村這個項目，相比其他頂豪，比如圓明天頌、學府壹號院，容積率拔太高了！地塊原本容積率1.6，控高18米，除去防護帶和街坊路，實際算上綠化和退線接近2，而圓明天頌實際容積率才1.1。
02
顯然，樹村項目這樣密集做疊拼+洋房的強排方案，連行外人都能看得出來，這塊地不是用來炫技做口碑產品的，中海要的是它的經濟價值。
為什么？南區做洋房肯定是正確的，要知道網簽極好的建發海晏，都是13-14層的小高層產品，而樹村控高18米，最多5-6層。同時樹村的城市界面也相對朱房村雙子要好，沒有五環高架的噪音干擾。
因此，分出一半面積做200-300平的大平層洋房，屬于中海成本保底的操作！
而另一半的北區，中海則拿出來做更賺錢的疊拼——在海淀核心區，大平層項目多了去了，但疊拼卻很稀缺。
據了解，中海樹村項目，上疊300平會贈送80平產權面積，下疊350平，贈送地下130平左右產權。整體價格大約在5000萬起步。
綜上，把樹村項目當做現金奶牛，這才是中海如此強排的緣由。
只是對于樹村這樣十年一遇的黃金地塊來說，它擁有全北京最好的學區、產業和圈層配套，擁有非常有辨識度的地段位置，這樣強排，著實有些可惜。
03
剛剛說，樹村方案不會給北京留下一個典范，但卻能夠保證利潤（犧牲了樓間距保住了大面寬），甚至填補虧空。
而仔細想想，中海這么做，似乎無可厚非，甚至情有可原。
要知道，中海當下有大量項目在打折促銷。比如石景山的中海學府里、長安源境、長安玖章，統統從7萬多降到了6萬多，當然最狠的還數金安橋的中海寰宇天下天鏡，作為系列的收官之作，五期天鏡賣的價格居然是最低的，特價房甚至跌到了5字頭......
這里面很多項目都是虧損的，如今好不容易抓到一個能掙錢的海淀項目，那不得往死里排樓棟？
掙錢嘛，不寒磣。
反過來看，如今的中海，竟然需要靠犧牲口碑和品牌為代價來掙錢，這又似乎在說明，中海資金鏈很緊繃了。
是啊，這五年來中海重倉一線，但卻并未達到想要的效果，除了上海，中海在北京、深圳的多個項目都出現爆冷，投資風險飆升，相關的領導壓力極大。
如今，不止是北京中海，南京、溫州、蘇州中海，都在打折降價賣房，盡一切方式回款補充現金流，這想必是得到了集團的授權，集體統一加快去化回款。
甚至有小道消息說，中海顏建國在反思，是不是以前重倉一線，尤其是重倉北京的投資策略，做錯了？
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