深圳房地產(chǎn)的容積率降下來(lái)了

深圳今年賣出了第二塊地，龍華上塘“三角地”，群友戲稱是大披薩，純住宅地塊。

這地塊給我看的，一點(diǎn)斗志都沒(méi)了，還不如搞成個(gè)公園。不過(guò)從房地產(chǎn)的角度說(shuō)，它可能是個(gè)寶。

地塊面積10898.05平米，建面27200平米（含住宅2.66萬(wàn)平米，商業(yè)5000平米），容積率≤2.5。注意這個(gè)2.5，是唯一值得解讀的價(jià)值。跟之前一樣，沒(méi)有了任何限制——無(wú)“房地聯(lián)動(dòng)”價(jià)高者得、無(wú)限價(jià)、無(wú)90·70、無(wú)保障房配建。

地塊以82700萬(wàn)元起拍，共吸引8家房企競(jìng)買(mǎi)，競(jìng)價(jià)65輪，聯(lián)發(fā)集團(tuán)最后以12.12億元競(jìng)得，溢價(jià)3.85億元，溢價(jià)率46.55%，綜合樓面單價(jià)44558.82元/平方米。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的測(cè)算，都是以現(xiàn)有房?jī)r(jià)作為計(jì)算基準(zhǔn)了，現(xiàn)價(jià)條件下能夠盈利才叫算得過(guò)賬。按照這個(gè)來(lái)測(cè)算，項(xiàng)目周邊的高層二手房平均價(jià)格大概在6.5-7萬(wàn)/平米（估計(jì)后面根本賣不到）。但是這個(gè)項(xiàng)目地塊太小，沒(méi)有社區(qū)，在“風(fēng)水”上也許會(huì)有抗性。這是它的一些弱點(diǎn)。

照此來(lái)推，如果按照先前高層邏輯，開(kāi)發(fā)商出價(jià)肯定猛了。完全成本可能都要去到6萬(wàn)/平米了，1年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)也許能夠接受6.5萬(wàn)/平米吧，也賺不到幾毛錢(qián)。

但這塊地唯一釋放出的大信號(hào)，就是先前說(shuō)過(guò)的：深圳房地產(chǎn)的容積率降下來(lái)了。

在這之前，你在龍華不可能看得到，住宅用地會(huì)有2.5的容積率那么低，別說(shuō)2.5，5.5都不可能。

注意，這塊地是2.5的容積率，這個(gè)容積率比它附近合正中央原著的容積率都低——后者容積率2.6，而合正中央原著是做的多層+高層的混合設(shè)計(jì)，這是一線城市3.0以下容積率樓盤(pán)的常規(guī)做法。

是以，開(kāi)發(fā)商拿這塊地，未來(lái)也一定是/也只能是往“低密度”產(chǎn)品里設(shè)計(jì)，類似當(dāng)初的合正中央原著，做低層低密+高層搭配的類別墅產(chǎn)品。這一點(diǎn)，在它的設(shè)計(jì)要點(diǎn)里，也展現(xiàn)得很清楚。而且，還有一點(diǎn)，照這個(gè)容積率來(lái)計(jì)算，總成本沒(méi)有我們平常看到的超高層那么高，建造周期也會(huì)短一些。

總之，計(jì)算這塊地，顯然不是按深圳人已經(jīng)習(xí)慣了的高層、超高層樓盤(pán)來(lái)作為價(jià)格基準(zhǔn)的。最終，一切要看開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)造能力，做得好，也許能夠把這塊“化腐朽為神奇”。它未來(lái)要賣的對(duì)象，一定是龍華本地或者對(duì)別墅有鐘情的土豪，但那個(gè)三角形就是硬傷。

這是令人值得期待的一點(diǎn)，希望開(kāi)發(fā)商能夠不孚眾望，把這塊披薩做好。

往前看，在深圳賣2025年第一塊地的時(shí)候，大運(yùn)地塊，容積率是4.97，基本上5.0了。那時(shí)候，深圳還沒(méi)有開(kāi)始執(zhí)行住建部的新國(guó)標(biāo)。從4月開(kāi)始，住建部新國(guó)標(biāo)開(kāi)始出爐，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的重大結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)，各地紛紛開(kāi)始調(diào)整動(dòng)作。

新國(guó)標(biāo)對(duì)層高、噪音、電梯配置等等都有很多優(yōu)化，但最重要的變化是大幅調(diào)低了住宅建筑的容積率。

廣深是屬于IV氣候區(qū)，高層限制在18-36層，容積率限制2.8-3.1。作為深圳，你不一定要嚴(yán)格執(zhí)行，但是這也意味著，過(guò)往那種完全不考慮宜居性的拼命拔高容積率、向天空發(fā)展的思路，已經(jīng)“壽終正寢”了。

這個(gè)影響正在快速而深遠(yuǎn)的改變著深圳的房地產(chǎn)格局，也在影響著買(mǎi)房人的選擇。

由龍華這塊披薩地開(kāi)始，可以說(shuō)，深圳正式宣布，也進(jìn)入了調(diào)降容積率的周期。比如說(shuō)，最近的寶中南街坊地塊，是一個(gè)典型的案例。

這塊地身上展現(xiàn)出了深圳原來(lái)房地產(chǎn)的“兩個(gè)重要特征”。

其一，超高層，通過(guò)把住宅容積率無(wú)限逼近上限6.0，來(lái)統(tǒng)一做超高層。要知道，住宅高容積率設(shè)計(jì)，在全球大都會(huì)都是僅局限于地鐵站周邊500米范圍內(nèi)才做的，深圳過(guò)去數(shù)年，幾乎是將這一容積率推廣到所有住宅樓盤(pán)上。

其二，在住宅容積率做到極限的基礎(chǔ)上，深圳規(guī)土部門(mén)還不滿足，繼續(xù)大搞商住混合，通過(guò)疊加大量的商辦體量乃至將商業(yè)變?yōu)橹鲗?dǎo)功能，來(lái)繼續(xù)拔高整個(gè)樓盤(pán)的容積率。這就是為什么，我們會(huì)在很多項(xiàng)目上看到，容積率動(dòng)輒都是8.0、9.0、10.0乃至更高，感覺(jué)個(gè)個(gè)都是CBD的開(kāi)發(fā)模式。

南街坊地塊的流拍，可以說(shuō)暴露了深圳高容積率、胡亂規(guī)劃的弊端（這也是業(yè)界常年呼吁要改變的）。這一弊端在新國(guó)標(biāo)出爐之后，開(kāi)發(fā)商再也不買(mǎi)賬了。以前是沒(méi)得選，現(xiàn)在你還搞這種玩法，擺明著要開(kāi)發(fā)商接盤(pán)虧錢(qián)。

是以，在5月份，這個(gè)大項(xiàng)目調(diào)規(guī)了。1、下調(diào)容積率：DY01由5.7降至3.7，DY02由5.0降至4.2；2、調(diào)整主導(dǎo)功能：DY01和DY02的主導(dǎo)功能均從“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”調(diào)整為“居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)”，居住在前了；3）商業(yè)面積削減。此前該宗地規(guī)劃商業(yè)102500平米、酒店35000平米；調(diào)規(guī)后，商業(yè)建面削為30150平米，大大削減！

其它的地塊身上，我們也都能看到，這樣的變化正在發(fā)生。比如6.6掛牌出來(lái)的梅林關(guān)宅地，容積率下修到了2.8，這在以前同樣是不可想象的事。

這塊地面積21820.58平米，建面61090平米，容積率2.8，其中住宅59870平米，商業(yè)600平米，純居地塊。

重點(diǎn)來(lái)了，在設(shè)計(jì)要點(diǎn)上，和龍華披薩地塊同樣，多層、高層設(shè)計(jì)。它未來(lái)的產(chǎn)品樣式，也將同樣是別墅疊拼+高層的混合。

這塊地在7月7日拍賣，也將會(huì)是有比較高的溢價(jià)率。

這些都是偏重點(diǎn)、核心區(qū)位、低密度的產(chǎn)品，其它的在城市副中心——大運(yùn)、光明，我們同樣也都看到了容積率下修的明確證據(jù)，這些之前官方都已經(jīng)披露出來(lái)了。

比如光明，先前的地塊的容積率普遍都是去到4.5那么高，但是現(xiàn)在釋放出來(lái)的新地塊，基本都是在4.0以下，低的甚至在3.0。如上所言，可以不完全嚴(yán)格的執(zhí)行新國(guó)標(biāo)，但是再想著像當(dāng)初那樣，死命的拔高，不可能了。（光明最初的規(guī)劃精神，就是圍繞著那幾個(gè)地鐵站做高密度開(kāi)發(fā)，余下的區(qū)域留出大片的空地做公園，但是搞著搞著，容積率就全上去了）。

也就是說(shuō)，從以上這些信息，我們可以明顯得看出兩點(diǎn)：

第一，深圳的住宅建筑開(kāi)始普遍、顯著地下調(diào)容積率，超高層住宅的規(guī)劃大大減少。

第二，和杭州、上海一樣，深圳不但是拿出了好地塊出讓，不但是下修了容積率，而且開(kāi)始拿出“低密度”地塊來(lái)賣。

這樣的話，可以實(shí)現(xiàn)非常多的市場(chǎng)作用。

1）地塊可以更好的賣掉，能夠?qū)崿F(xiàn)更好的溢價(jià)，開(kāi)發(fā)商愿意買(mǎi)單，有助于政府收入的保障。

2）未來(lái)建成的住宅產(chǎn)品，是“好房子”，可以有更好的宜居性，能夠得到買(mǎi)房人更好的接納，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌企穩(wěn)”。

3）低密度項(xiàng)目在超大城市依然是擁有比較好的稀缺性，依然有眾多高凈值人群愿意住得更好，開(kāi)放這一產(chǎn)品線，能夠讓深圳出現(xiàn)更多“真正的豪宅”。

4）在城市范圍內(nèi)大量減少超高層，會(huì)有助于修復(fù)整個(gè)城市的景觀界面，讓深圳看起來(lái)更加的宜人，而不至于成為一個(gè)像香港那樣的“石屎森林”。

至于風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在于兩類物業(yè)，第一類是舊改，正在推進(jìn)舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)了舊改回遷房的買(mǎi)家，這些在未來(lái)很難再有競(jìng)爭(zhēng)力（當(dāng)然，主要還是看項(xiàng)目地段，大部分條件一般的舊改會(huì)喪失競(jìng)爭(zhēng)力）。第二類是現(xiàn)有的住宅，尤其是超高層產(chǎn)品，會(huì)面臨“好房子”們?cè)絹?lái)越大的沖擊。

到今天上塘這塊地為止，深圳今年賣了兩塊宅地，收金一共是42.77億。而時(shí)間已經(jīng)到了年中，對(duì)比過(guò)去2年的賣地金額，下半年深圳應(yīng)該是非常密集的賣地。全年度，我預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀些，考慮到即將釋放的地塊條件普遍都要比去年好，今年的賣地金額應(yīng)該很容易就回到400億以上。

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