廈門一園區合同到期未履約繼續招標，斷水電趕商戶，同類公司首例

“廈門國有資產管理公司為數眾多，但類似廈門某軟件園區（下稱“軟件園區”），在合同約定‘合同到期繼續招投標來確定租賃方是否退出’的條款沒有履行，擅自違約不算，還采取斷水、斷電，安裝強光爆閃、高音滋擾攝像頭等方式，來趕走租戶，它們是第一例”，連女士說。

關于連女士與廈門某軟件園區的房屋租賃合同糾紛一案，于2025年5月28日在廈門市思明區人民法院開庭，案件爭議的焦點，即寫進合同約定的到期條款是否具有法律效力，能否得到一審法院的支持，成為各界關注的焦點。

合同約定退出條款軟件園區未履行

連女士名下企業廈門市漁夫人餐飲有限公司（下稱“漁夫人”），租賃軟件園區的物業始于2007年，迄今已18年歷史，累計向軟件園區繳納租金、管理費等費用約1400萬元。

2021年開始，軟件園區調整租賃周期，由之前的五年一招租，改為一年或兩年的租期，并通過招標方式簽約。

園區的短租可以最大化保證租金受波動影響，而餐飲企業時常更新設備、裝修店面也需要重資產投入。

為此，為保障雙方權利和義務的對等，在2023年招標時，雙方簽訂的《房屋租賃合同》中，就專門寫入了租賃期限條款的約定：“合同租期屆滿后（2023年3月1日至2025年2月28日合同期滿），甲方（軟件園區）將采用網上公開競價方式確定承租方，如乙方有續租意向，請自行關注鷺創匯網站上相關公告。若乙方未參與競標或未中標的，乙方同意按照本合同第九條約定歸還租賃物。”這充分表明，雙方約定了退出條件，若漁夫人未參與競標或未中標的，就同意按照合同約定到期歸還租賃物。

但是，租約到期后，軟件園區未依照合同約定對涉案物業進行招標，卻以斷水電、監控滋擾等方式驅離漁夫人離場。

事實上，在合同到期之前，漁夫人于2025年1月9日，收到軟件園區不再續簽的《通知書》。

漁夫人則于同年的1月15日，向軟件園區回函表達續租意向，要求園區按照合同約定進行招標。并提出：“因貴司政策要求，通過招投標改為兩年一簽，對貴司保持信賴一直合作至今。并從2007年至今不間斷對租賃物的裝修進行投入，重資產投資需要較長租期消化，如果要停租會存在裝修損失及50多名員工的安置損失。請求貴司繼續按照過往招標投標的方式繼續招標，并允許我司參與投標”。

此后，軟件園區又于2025年2月發出《租賃合同到期終止及騰空的通知函》和《提示函》，3月份發送《騰空場地及停水停電通知函》和《移交房屋及停水停電通知書》等多份函件，以實現解除與漁夫人租賃合同之目的。

針對軟件園區上述函件，連女士也每函必回，據理力爭，多次表達續租意愿，并要求軟件園區履行合同約定條款，保障其優先承租權。

其中，在2025年2月漁夫人針對軟件園區的《提示函》，于2月28日回復《針對提示函的回復》中，要求軟件園區就涉案物業收回場地的理由給出明確答復，提出“請求貴司保障我司的法定優先承租權，貴司現今遲遲不公布招投標公告，執意要求我司搬離的做法已經損害我司的合法權利。請貴司給我司明確答復，如收回場地系自用，煩請貴司出具相關自用的規劃文件等……”.

對此詢問，軟件園區未作任何解釋說明。但在此后街道組織的協調會議上，軟件園區的負責人陳某某才聲稱，“沒有自用，收回也不知道干什么，就是不想租給你（漁夫人）”。

針對2025年3月10日，軟件園區發送的《騰空場地及停水停電通知函》，漁夫人回函稱：“我司對建筑物有優先承租權……貴司至今未發布招標公告，也沒有提供收回自用的相關文件。以斷水斷電方式迫害逼走我司，實非國有企業應有之舉”。

軟件園趕走商戶斷水電、裝監控滋擾手段用盡

“我們的餐廳是中高檔的裝修，大眾的消費，為的是給消費者提供一個性價比高的消費場所，所以在裝修、及設備更新上要投入較多資金，這也是我們在合同中約定退出條款的原因，否則，短短一年兩年的租期，我們不會以年租金、管理費近100萬元的費用租賃物業”，連女士說。

沒想到的是，軟件園區不僅沒有繼續依照合同約定履約，反而于2025年4月1日起，開始對涉案餐廳進行斷水、斷電，導致雙方矛盾激化。

無奈之下，連女士只能通過高價租發電機、運水、購買礦泉水煮飯，來保障餐廳的正常運營。

見連女士沒有妥協，軟件園區又通過投訴相關部門，通過市場監督局、公路局、應急辦等部門輪番到店檢查，結果餐廳屬合法經營。

甚至，軟件園區為了讓涉案餐廳無法營業，曾以園區名義發函給煤氣供應商，讓其不要給連女士的餐廳供應煤氣。

“上述種種伎倆無果后，軟件園區又在進店消費的客人身上做文章，為此他們在我們餐廳四周安裝多達6個高清攝像頭，其中一個是帶有強光爆閃和高音喇叭的攝像頭，該攝像頭僅在園區下班之后，我餐廳傍晚營業時間，才設置成對準進入餐廳客人面部進行強光閃照和高音提示“你已經進入監控區域”的滋擾行為”，連女士說，“我們以侵犯隱私權向公安機關報案，向12345投訴，但園區以為安全為由予以搪塞”。

不僅如此，軟件園區還派人24小時在餐廳門口蹲守，拍照，滋擾客戶和員工。

連女士說，“如果是為了園區安全，園區幾十家企業，為什么唯獨對我們餐廳四周安裝6個攝像頭，為什么還派人蹲守店門口？這不是為了什么安全，而是帶有e勢力特征的軟b力行為”。

通過查閱公開的裁判文書可以發現，在整個廈門，管理國有資產的公司與租賃方發生合同糾紛的不少，比如“陳XX與廈門X交公司房屋租賃合同糾紛”、“廈門X輕物業公司與廈門市多X酒店公司房屋租賃合同糾紛”、“廈門市X銷公司與陳XX等房屋租賃合同糾紛”等眾多案例中，這些國企與租賃方發生糾紛都是通過司法訴訟解決爭端。

連女士表示，“公開判例中的國企與租賃方合同發生糾紛時，從未出現類似軟件園區負責人陳XX這種以權代法，在合同產生爭議期間，濫用職權斷水斷電的從來沒有見過，他的這種做法，是對我公司進行極限的霸凌和脅迫，這種事情，要是民企對國企，早就被以e勢力給打擊了，但是，就因為該園區是國企，他們就可以不顧法紀為所欲為”。

軟件園區停水停電違法，違反民法典禁止性規定，屬于違法在先

租賃糾紛發生后，軟件園區于2025年4月8日，將連女士經營涉案餐廳的公司“漁夫人”起訴至思明區法院。

2025年5月28日，該案一審開庭進行了審理。

軟件園區請求法院判決漁夫人騰退案涉場地，并主張漁夫人在繼續使用租賃物業期間，按兩倍租金標準支付占有使用費。

對此，漁夫人答辯稱：公司在2025年3月、4月，都按期繳納了3至4月份的租金；根據合同2.3條的約定，合同第九條的逾期占有兩倍的租金條款的執行，是在漁夫人未參與投標或未中標的情形下才進行執行的；而本案中，軟件園區存在未按照約定在合同期滿后發布招標公告的違約在先，同時未保障法定的優先承租權、以及擅自采用斷水斷電等違反禁止性規定，存在違法在先；故，在軟件園區以違法違約行為試圖驅趕的情況下，其要求我方兩倍的租賃物租金缺失合同依據、法律依據。

漁夫人當庭表示，雙方訴訟爭議期間，將繼續按照原合同約定的租金標準支付沒有異議，且也實際進行履行，故軟件園區的訴求不應當支持。

連女士認為，軟件園區未按照約定發布招標公告損害漁夫人公司的合同信賴利益及優先承租權，在未保障優先承租權之前，漁夫人公司有權合法占有使用租賃場地。

合同約定內容顯示，涉案房屋租賃合同中雖然約定2025年2月28日合同到期，但是同時也約定，在合同租賃期限屆滿后軟件園區將采用網上公開競價方式確定承租方。而且在歷史的承租過程中，軟件園區亦是租賃期限屆滿前后便會發布招標公告。

換言之，雖然合同約定了到期日，但是漁夫人基于合同約定、歷史交易慣例，有理由相信其在到期后可以通過再次投標的方式獲取續租。故，合同約定及歷史交易慣例對漁夫人公司據此產生可持續經營期待的信賴利益。

為此，漁夫人公司在2007年至今保持兩三年就更新裝修設備以滿足高檔餐廳的環境需求，特別在2023年再次中標后再對餐廳進行重資產投資升級改造。然而軟件園區在本次到期后，未按照合同約定及歷史交易慣例進行招標，對漁夫人公司再三表達的續租意向不聞不問，而是徑直對漁夫人公司采取斷水斷電的方式進行驅離。這顯然損害了漁夫人公司前述基于合同約定及歷史交易慣例所產生的信賴利益。

同時，根據民法典第七百三十四條第二款規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。在合同到期前漁夫人公司已經再三表明續租意向，軟件園區依約應當發布招標公告，在同等條件下漁夫人有優先承租的權利。

綜上，在法定優先承租權以及根據合同約定及歷史慣例所產生的信賴利益，漁夫人有權在未保障法定優先承租權暫時合法持有租賃物。因為租賃物本身還有基于信賴利益上投資的裝修資產。在未保障優先承租權的情況下如果移交租賃物會導致裝修資產產生滅失的法律風險。

此外，針對園區向法院訴求將漁夫人公司的注冊地址遷出涉案租賃物的主張，漁夫人也提出答辯意見認為，租賃物尚未符合移交條件，故對于立即遷出注冊地址的訴求，法院也不應當予以支持。

“本案系園區違約、違法在先所引起的，其律師費應當由原告自行承擔”，連女士表示，“不僅如此，我們也在準備就園區系列違法、違約行為引起的損失，另行起訴，相信法院會作出公正的判決”。

2025年6月16日，連女士將軟件園區擅自斷水斷電的違法行為，反映至于廈門市信訪局。當天，信訪局組織了軟件園區與連女士進行協調會談。

軟件園區堅持認為，合同到期已經走法律程序，故可以停水停電。

連女士則表示，盡管合同到期，但因為軟件園區未能履行合同約定條款，期滿繼續通過招標方式確定漁夫人是否續租，且漁夫人有意愿續租還在繼續繳納租金等費用，表明合同仍在存續期內，未依法解除或終止，依照民法典相關規定，房東無權擅自斷供水電，軟件園區應當在訴訟期間，依法恢復水電供應。