法拍房市場見證了時代的血淚，卻從來沒有贏家

?解脫

兩年過去了，朱夢一直在重復做一個夢，那是她和她數百里外的房子，距離最近的時刻。

醒來以后，她與房子相隔最近的時候，是在手機中的照片里。那是她斷供幾個月后，與銀行卡凍結通知同步而來的物業短信。

不知情的物業在短信中告訴她，現在可以交房了，裝修完的照片是這樣的干凈、明亮。

（因為斷供，朱夢被法拍的房子）

非常漂亮的房子，朱夢想，如果從窗戶看出去，想必太陽強烈，水波溫柔吧。

可惜，這個原價130萬的房子，已經事實上不再屬于她了。它將在收到短信的幾個月后，在某平臺以68萬的價格被人拍下。

朱夢計算過，這套精裝修的房子，自己首付了30多萬，還貸了差不多10萬，賣掉以后扣除訴訟費、逾期費，還倒欠銀行20萬。也就是說，這個房子自己一天都沒住過，直接經濟損失超過了：

60萬。

朱夢說，看到這個成交價，她像是被馬蜂蜇了一下，痛得無法呼喊。

因為她無法想象，作為法拍房，它怎么就按這個價格成交了。

但緩過勁來后，朱夢又安慰自己，一切都結束了，她將徹底告別這個溫柔而絕望的“有房才有家，有恒產者有恒心”的陷阱，從明天開始，打工，掙錢，用力地活下去。

朱夢說，只要回想到2019年的購房決策，她就會想起張棗的詩：

只要想起一生中后悔的事，梅花便落滿了南山。

（1984年，22歲的張棗創作了《鏡中》，那時候，他想象不出商品房斷供的痛苦）

這兩年，因為經濟的“新常態“與房地產市場的”自調節“，法拍房的掛牌數量、拍次呈現出穩步遞增的勢態。對比中指研究院發布的最近幾份《法拍市場報告》，我們可以看到一些異乎尋常的增長趨勢：

1，2023年是法拍房狂飆突進的一年。這一年，全國法拍房掛拍套數達到79.6萬套，較2022年增加36.7%， 創下歷史新高。 2，2023年，全國法拍房成交數量為14.9萬套，基本與上一年持平。其中， 法拍住宅房源掛拍38.9萬套，同比上一年（27.2萬套）增長43.01%。 3，2024年全國各類法拍房掛拍量累計76.8萬套，實際成交17.6萬套。其中，法拍住宅成交11.7萬套， 拍次成交率為18.4%，拍品清倉率為31.4%。

可見近年來，法拍房的掛牌數量出現了一波強勁增長，而且新增的法拍房以居民住宅為主。

可以想象，每一套新增法拍房源的背后，都對應著某個社會個體的資金鏈斷裂，進而對應著一個普通家庭的負債，破產，乃至解體。

當年急著上車的購房者發現，這些年來，他們似乎偶然地走錯了關鍵的一步棋，然后就陷入了巨大的悖論當中：

雖然每次房貸利率都降得不多，但你總房價降得多啊。就好比，雖然數年來你工資一直沒漲，但你假期少、花錢的機會也少啊。

于是，時代的浪潮瞬息而至，抹平了沙灘上的一切痕跡——例如房子，家，還有夢想。

一位從事相關行業的朋友告訴我，法拍房從被起訴執行到最終拍賣，大約要經過1-2年時間。粗略估計，這兩年數量激增的法拍房，基本上對應著兩年前的居民斷供潮，或者創業者的住房抵押潮。

事實上，上文提到的主人公朱夢，就是在2019年9月在武漢買下期房，然后在2020年6月開始斷供的。

也就是說，2021年以來的某個公共衛生事件雖然突然就消失在人們的記憶里，但對某些人而言，它依然在數年后沉默地發炎。

阿爾貝·加繆說：

當我們四十歲時，會死于一顆我們在二十歲那年射進自己心里的子彈。

?撿漏

一位以力證道的哲學家高啟強說，風浪越大，魚越貴。

從2015年開始，一部分人的斷供房流入法拍市場，成為另一部分人眼中或主動，或被動的獵物。

在了解圍獵者的動機之前，我們需要了解房地產市場的轉折點。

2014年之前，中國房地產市場經過數年的瘋牛行情，已經漲不動了，房屋庫存水平創下新高。恰巧在當時，國家也有國家的難處。例如在2008年后的大基建時代，企業杠桿與產能齊飛，但需求嚴重不足：

2014年第三季度，上海期貨交易所的螺紋鋼報價是1800元/噸，折合為每斤9毛錢，與大白菜價格仿佛。

所以在2015年，天空一聲巨響，神人霹靂登場，提出了大名鼎鼎的：

漲價去庫存。

它的基本原理是“三步走”：

第一步，通過棚改貨幣化，推高房價； 第二步，通過掏空六個錢包，刺激需求； 第三步，通過房產去庫存，把企業的杠桿轉移到居民頭上。

在邏輯上，“漲價去庫存”是自洽的。但是，這一曠古爍今的政策不只是推高了房價，還徹底摧毀了人們對實體經濟、對勤勞致富的信念。

而且，“房價永遠漲”的自我驗證機制，讓普通人的購房門檻越來越高。

2015-2016年，上海樓市平均漲幅為 97% ，其中內環地段的核心區域，漲幅超過了 170% ，還有價無市。

這時候，價格7折起步的法拍房，動輒就便宜了數十萬甚至數百萬元，自然就吸引了部分購房者的眼光。

另一方面，2010年5月北京推出的限購政策，開始成為國內主要城市的房地產基本政策，人們在購買房屋時，需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。

于是，一部分不符合條件的購房者不得不另辟蹊徑。當人們發現，法拍房可以繞開限購政策，這個小眾市場就慢慢火了。

例如在上海市，2016-2019年，各平臺掛牌的法拍房數量不超過3000套。其中2019年實際成交的法拍房1703套，相比二手房市場成交數量（約24萬套），占比為0.7%。

（2016-2019年，上海市法拍房掛牌與成交數量，數據來自于藍鯨法拍）

但在2020年，盡管法拍房拍賣流程因為疫情而受阻，但上半年的成交量就接近1600套。值得注意的是，2020年上海法拍房住宅成交率高達77%，且溢價成交的法拍房占到了7成。

當時市場上流傳著信貸寬松、貨幣貶值的主基調，民法典離婚冷靜期的出臺又加劇了購房恐慌。尤其是，上海法拍房不限購的政策，吸引了大量外地投資客涌入，最終導致部分法拍房房源成交價反超二手房市場價。

這一驅動力也體現在區域分化上——這一年，外郊環及崇明等區域法拍房一般以8折成交，但黃浦區、徐匯區、長寧區等中心區域1500萬元以上的房源，最終成交價比同區域、同地段的二手房高出了：

15%。

據報道，世茂濱江花園的一套法拍房，出現了超過200輪的競拍次數，最后以1991萬元成交，反映出被限購家庭的狂熱與恐慌。

2021年1月，上海市發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合本市住房限購政策。

2021年12月19日，最高人民法院發布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，自2022年1月1日起，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

至此，繞開限購政策購房的漏洞被堵上，法拍房市場應聲下跌。

由此，法拍房市場進入了赤裸裸的零和博弈時代——由于不再存在制度性套利機會，價格成為雙方博弈的唯一決定因素，購房者贏得的市場剩余，對應著法拍房債權人的社會福利凈損失，整個法拍房市場的效率，并沒有任何改善。

一些自認為對法拍房市場較為了解的人，開始了他們的狩獵。

2024年3月，《人物》發表了一篇深度調查文章《爭搶法拍房的人》，提到了一個特殊的法拍房購買者——張普兵。

34歲的張普兵，在上海一家知名律所從事強制執行律師的工作，熟悉法拍房的流程。他與妻子想在上海買房，但只能承擔500萬元的預算。這個價位的房子，基本都位于中環甚至內環。不得已，張普兵與妻子組成了盡職調查小分隊，開始分析上海的法拍房，并最終相中了一套比市場價便宜了100萬元的法拍房。

通常而言，沒有經驗的法拍房參拍者愿意花錢找輔拍中介機構做盡職調查，但市面上做這個業務的機構越來越多，質量卻參差不齊。

作為律師，張普兵自動承擔了盡調工作，先后10次去目標小區，敲響鄰居家門，試圖詢問那套房子被法拍的前因后果，還問最近是否有人上門鬧過事。

但無論如何，背調的結果都是間接的，被法拍的房子大門緊鎖，不可能進去勘察。

只有當法拍房進入拍賣環節了，報名人眾多，法院才可能組織看房活動，由法官帶隊，十來個人像參加老年人旅游團一樣，浩浩蕩蕩地來到原業主的家。

有人這樣描述看房經歷：

推開門，女主人帶著孩子滿面笑容地迎接各位看房客。房子是精裝修的，有吊燈、地毯，客廳擺放著綠植，陽臺上也種滿了花。女主人客氣地歡迎各位看房者，并說房子一直在精心維護，特別好。 說著說著，女主人就流下了淚水，看房者也眼圈發紅。

就像巴爾扎克《人間喜劇》所描繪的那樣，法拍房是一些人的血淚，又是另一些人的機會。

?檸檬

早在2012年，阿里巴巴就開始嘗試在網絡上推廣浙江地區的司法拍賣。2015年，最高院立法規定，所有的司法拍賣交易都必須掛到入圍的平臺拍賣。 從2016年起， 淘寶、京東等平臺陸續在全國各地區上線法拍房。

阿里拍賣平臺曾公布一份數據，法拍房起拍價一般為評估價的7折，如果一拍流拍還會酌情降低起拍價（通常為第一次報價的8折）。而且，因為拍賣評估價本身與市場價格存在一定的信息差異，各方因素疊加，法拍房成交價一般在二手房市場價的8折左右。

長期以來，法拍房的價格真香，但準入的隱性門檻卻很高，購房者在“撿漏”之前，卻顧慮頗多。

理論上，作為新鮮事物的拍賣房市場正在步入正軌，各項保障性制度逐漸細化。例如在拍賣之前，購房者可以通過第三方中介機構調查房子與房主的背景情況，有的法院也開始試點承諾清場，配合并協助業主騰房…這些利好消息，理應幫助法拍房市場高歌猛進才對。

但在現實中，故事卻朝著另一個方向發展。

1970年，經濟學家阿克洛夫發表了《檸檬市場：質量不確定和市場機制》的論文，文中指出：

在一個高度信息不對稱的市場中，由于產品的賣方對產品的質量擁有比買方更多的信息，買家無法區分商品質量，只能根據市場平均質量出價，導致高質量賣家因價格過低退出市場。最終，低質量商品將完全驅逐高質量商品，整個市場充斥著次品。 例如，二手車市場中，賣家更了解車況與隱患，而買家只能根據外觀出個平均價（120美元），這時，真正的好車車主因為只能接受150美元的最低出價，憤而退出該市場，而漏油的、關鍵部件需要大修的次品車主，則欣然接受120美元的出價（他的心理底價可能是100美元）。 但在此后一輪輪的博弈中，二手車市場的價格必然一路走低，好車出現的概率越來越低，最終成為徹底的次品市場。

阿克洛夫認為，檸檬市場的形成過程，實質上就是一個逆向選擇的過程。

問題來了，方興未艾的法拍房市場，是怎么一步步地淪落為檸檬市場的？我們試圖以最直白的語言，描述風險形成的根本原因。

所謂的法拍房，實質上就是原房主欠錢還不上了，法院按照程序強行賣掉房子還債。這里存在一個買賣雙方的信息差：

買家要購買的是房子的產權+使用權，但法院賣掉的是這套房子的產權。

例如價值200萬元的房子，競拍后以150萬元買到，房子過戶給你了，你擁有了它的產權。然后你發現，因為房主張三事先和李四簽署了長租合同。如果張三更狠一點，他甚至把房子抵債給了李四，期限是20年以上。這時候，你很可能進不去屬于你的房子。

根據《民法典》第145條，與張三簽署長租或抵押合同的李四，在法律上是善意第三人，也就是指在民事法律關系中，不知或者不應當知道與交易相對人的交易會損害他人合法權益，而為交易之行為的一方當事人。

既然李四不知道（或不應該知道）對方為限制民事行為能力人，那么，民事法律行為被法定代理人追認之前，善意相對人有撤銷的權利。

也就說是，房子產權是你的，長租人并不否認你的所有權，也不得干涉你的處置權，但房子的原長租合同繼續有效，你不能強行趕走他。這就是所謂的：

買賣不破租賃。

由此就產生了法拍房的長租糾紛。

一方面，原房主可能通過“倒簽合同”“虛假長租”等方式阻礙拍賣。另一方面，法院需審查租賃合同真實性，若租賃合同簽訂在抵押、查封之后，或存在惡意串通，則不受保護。

這時候，如果租戶拿出在糾紛發生之前簽訂的租賃合同，并附上合同簽訂以后的正常付款記錄，法拍房購買者的騰退訴求，基本要涼。

當現行法律遇到難解的題目后，各種民間騷操作就開始了。

我們參考日本經驗，看看在經濟泡沫破裂后，東瀛人是怎么開發新的商業模式，解決法拍房“買賣不破租賃”的。

1991年，日本房地產泡沫破裂，大量斷供房產被銀行收回并進入司法拍賣程序。1991-2000年間，日本每年新增法拍房約1.4萬套，其中東京等核心城市房價跌幅超50%。

但是，日本《借地借家法》規定，法拍房原有租約繼續有效，租戶可拒絕搬離。

因此各大報刊經常刊登各類法拍房糾紛新聞，例如位于港區的赤坂高級住宅區，就發生過原業主在房產被查封前惡意與美國租客簽訂25年的超長租約，導致買家無法入住。又例如新宿區某商鋪法拍后，租戶拿著查封前簽訂的5年租約，拒絕騰退。

幾乎每一次法拍房騰退糾紛，都引發極端對立、相互攻擊的兩派觀點。

反對派認為，這是惡意鉆法律空子，破壞社會契約的基礎；支持者認為，《借地借家法》的出發點，是保護弱勢群體的穩定使用權，避免承租人流離失所，或者減少社會資源的浪費（例如避免商鋪租賃中斷，影響商戶與當地商業）。不能因為個別案例否認公正與公平。

但不管社會各界如何看待，1990年代后期，日本出現大量“租約綁定法拍房”的糾紛，以至于法院需耗費約2年（平均時間），審查租約的真實性。

越來越多等不及、等不起的糾紛當事人，催生了社會化解決的剛性需求，進而導致了專業化催收服務與灰色產業鏈的興起。

最先粉墨登場的，是民間催收的灰色手段。

1990年代末，有活力的社會團體（例如山口組）開始介入催收領域，以恐嚇、騷擾等手段逼迫租戶搬離。

那場景和日劇里差不多。例如有活力團體的人士禮貌拜會長租人，說租房20年的合約確實存在，但我們接了委托，兄弟們以后每天登門拜訪三次，或者光明正大地護送您去上班，讓您的鄰居、客戶見識到您的另一面。

我們這些兄弟們啊，身體強壯愛健身，說話的中氣特別足，還喜歡戴墨鏡做新發型，看你受不受得了？而如果您同意搬走呢，我們可以給您一筆四五百萬円的搬家費，協助騰退。

對于愛好面子、害怕“社會性死亡”的日本人而言，暴力催收的效果很好。但壞就壞在效果過于良好，以至于被媒體廣為報道，并最終被立法打擊。

（西裝革履的日本“

雅庫扎”）

于是，高大上的“法律+金融套餐”開始出現，主打一個全程正規陪伴，360度無死角服務。

例如，三菱UFJ銀行組建了500人的“不良債權處理部門”，委托律師團隊通過法律訴訟等方式，清理長租約。它們的標準流程是：

1，先通過私家偵探的背景調查，看原業主與租客是否存在親屬關系，兩者的租賃合同是否低于正常的市場價，付款記錄是不是在債務發生之前，一次性支付20年房租是不是有違常理，是不是提供了資金來源證明，出租人是否可提交正常的水電費繳納記錄… 2，律師團隊從執行層面找到疑點后，可以申請清退。 3，占房人覺得有問題可以提請執行異議，還可以不服反訴。但銀行的不良債權處理部門就按正常流程，積極應訴，完全是按照判決執行，依法行事。一審不服就上訴，不怕把事情拖久，看你頭鐵還是我嘴硬 。

在2012年爆火的日劇《Legal High》中，古美門律師就曾代理涉及房產抵押糾紛的案件，揭露銀行通過法律漏洞強制拍賣房產的灰色操作，呈現法拍房背后的個人悲劇。

所以，真正的法拍房市場中，天然就存在一個“劣幣驅逐良幣”的機制，真正高質量的法拍房，大部分都等不到法拍階段，直接在二手房市場中消化了；少數因為變現要求高、二手房市場無法及時消化的高質量房源，也會在法拍前由資產處置部門內部消化。真正大規模上網拍賣的房源，多多少少都有難言之隱。

這不就是典型的檸檬市場么？

（《李狗嗨》中，古美門律師在分析房產抵押案）

事實上，法拍房危機暴露出來法律保護與市場效率的沖突，遠不止入住風險。

當前中國需要警惕的法拍房風險，已經出現了船新的版本進化，產生了特別適合中國寶寶體質的灰色金融操作——法拍房市場的中介方不但可以與買家合作，配合騰退，還可以反過來與賣家合作，絲滑切換到“逆回購”頻道。

打個比方，假設某位債權人張三，因負債160萬，被強制拍賣一套市場價為200萬元的房子。根據規定，這套房的第一次法拍價是140萬（7折），如果賣不出去，第二次法拍價可能是112萬（再打8折）。

身為被強制執行的債務人，張三其實也希望利益最大化，希望能保住房子，再不濟也希望房子賣得無限接近于市場價——當然，債權人也不原因看到實際成交價（112萬）低于債務額（160萬），否則這48萬的差額就真的成為實實在在的凈損失了。

這時候，債務人首先要做的，是與中介機構到公證處做公證。注意了，雖然這個公正日期發生于糾紛后，但公證事項的協議日期可以是拍賣之前的，這個公證是存在法律效力的。這樣，債權人對房子的使用權才有機會保住。

然后再在拍賣階段進行細微的操作。

例如以160萬的起拍價拍賣市場價200萬的房子，如果債權人張三眼瞅著登記參拍的人數不多，估計成交價到不了債權人的心理底線（例如180萬），中介機構可以暗示張三，事先委托“我有一個朋友/親戚”，繳納10%的保證金（16萬）作為競拍人去參加拍賣，以180萬成交。

當然，張三的朋友也不會傻乎乎地去成交，他會說一堆理由，例如周邊配套不足交通不便啦，周邊交通太方便太吵鬧啦，房子朝向不對影響個人磁場啦…選擇悔拍。

他虧掉了一輪保證金，結果是房子流拍，重新進入第二輪拍賣程序。

在第二輪競拍時，張三異父異母的親兄弟又過來競拍，最終房子170萬成交了，但又繼續悔拍…

如此操作個兩三次，一年的時間就過去了，這就為張三贏得了財務操作的時間窗口——說不定由于這個機會，就迎來了有關部門政策工具箱的工具大放送呢？說不定就迎來了甘愿入坑的接盤俠呢？那豈不是全盤皆活了…

而更美妙的是，也許到了第三、第四次競拍后，房子的關注人大減，最終被張三那已經離婚的老婆以120萬元買下了，還是貸款買的。房子拿到手后，說不定又可以去抵押貸款了…

綜觀全程，整個法拍過程合法合規，債權人的權益得到了保障，執法當局依法執行，只是過程一波三折，最后成交價略低于預期。

但成長嘛，總得失去點什么。

顯然，律師感覺不虛此行，不但執行了社會正義，降低了交易成本，還促成了一樁房產買賣，增加了GDP。

而張三本人也沒有吃虧，不但贏得了重整自救的時間空間，還通過銀行加上了杠桿。

有人要問了，四次悔拍，每次損失的10%的保證金怎么辦？是不是由張三承擔了？

其實也好辦，因為最高法《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，以及相應的司法解釋與實務補充：

悔拍導致的保證金收入，作為拍賣過程中產生的收入，轉為債務清償資金。

例如張三領銜的三次悔拍，每次打8折作為底價，需要繳納的保證金是16+16*80%+16*80%*80%=39.04（萬元），這筆錢直接讓張三的總債務，由原先的160萬元降低到了120.96萬元。

所以，39萬的保證金并沒有憑空損失，而是償還了張三的部分債務。實務操作中，哪怕最終法拍房的成交價低至120萬元，但加上39萬元的保證金，其實已經基本抵消了張三的總負債（160萬元）。

這一招，你學廢了嗎？

?忠告

總的說來，法拍房的實際流程這么復雜，普通人弄楚脈絡就要費大勁，還得與各路專業人士唇槍舌劍…所以剛需購房者最好不要參與，尤其是急著入住的“剛需購房者”，非常不建議從法拍房入手。

這是因為，和你博弈的，既有買來加杠杠的金融玩家，也有無視規則的江湖中人，他們和你，從來就不是一個路數，兩者的風險承受能力，也是不一樣的。

他們善于利用專業手段，合理地利用規則，你真的有信心去與虎謀皮嗎？

至于D音與小紅薯上傳授的“斷水斷電斷氣，破壞門窗更換鎖”的入住套路，你看看過過眼癮就好，因為這種行為，在查封之后就屬于犯法了，真遇到魚死網破的，后果不堪設想，強烈地不推薦。

當然，形勢正在發生變化。

近年來，法拍房交易之所以重新活躍，還有一層原因是，近年來法拍房的風險其實呈現出下降的勢態。這固然與法拍房交易流程更加公開、透明有關，但更重要的一點是：

這幾年新增的法拍房里，大部分業主大多是拖欠債務或者中途斷供的普通人。在房價較高一線城市，這些“滑坡的中產階層”往往積極地配合拍賣流程，按照規則償清債務，并不想“破罐子破摔”地打破社會契約，成為失信人——和他們是可以講法律、講道德的。

但無論如何，法拍房的潛在風險依然存在。你只需要記住，對于遵紀守法的大多數人而言，普通人，有好處，不用搶，自發地構成了一個不可能三角：

普通人+不用搶，通常不可能有好處；

不用搶+有好處，基本輪不到普通人；

普通人+有好處，肯定搶到頭破血流。

時刻牢記這個“不可能三角”，可能不會給你爭取什么好處，但可以讓你規避很多無妄之災。

當然，如果你有強力機關背景，或者天潢貴胄，您自然是天生法拍房圣體，自然不能套用“不可能三角”。

但那又是另一個故事了。

瑪格麗特·尤瑟耐爾說：

在這個如夢如幻的世界里，永世不存是一種不幸，所有美好事物都將凋零，因為它們的美，有很大一部分就由這不幸組成。

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8th May 2025

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