金地：暴力去杠桿后的落寞

上個(gè)月，金地召開(kāi)了2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)暨投資者交流會(huì)。

跟凌克時(shí)代不同，如今的金地極盡低調(diào)之能事，致股東信也不寫(xiě)了，連正式的線下業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)也不開(kāi)了。

翻了一下它的年報(bào)，看完五味雜陳。

2024年，簽約銷(xiāo)售金額685.1億元，同比下降55.39%。營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%。

簽約金額已低于營(yíng)業(yè)收入了，彌漫著一股濃濃的收縮意味。

過(guò)往3年，金地的銷(xiāo)售額分別是2218億元、1535億元、685億元。一年下一個(gè)大臺(tái)階，節(jié)節(jié)敗退。

如今的銷(xiāo)售額跟暴雷的碧桂園在同一個(gè)區(qū)間。

利潤(rùn)指標(biāo)就更加慘不忍睹了：2024年歸母凈利潤(rùn)為-61.15億元，同比下降788.54%。

這也是金地集團(tuán)上市24年以來(lái)的首次虧損。

這樣下去，曾有“招保萬(wàn)金”美稱(chēng)的金地，馬上就要淡出主流開(kāi)發(fā)商的行列了。

金地的際遇，是地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”走向“冰河世紀(jì)”的生動(dòng)注腳。

疊加大股東強(qiáng)勢(shì)入主，原管理層或隱退，或邊緣化，或出走，讓它更多了一股悲愴的氣息。

壹

自去年大股東強(qiáng)勢(shì)入主，全面改組董事會(huì)以來(lái)，金地進(jìn)入了險(xiǎn)資控盤(pán)的混合所有制。

很多人期待，在大股東的加持下，金地能得以舊貌換新顏，就此走出困境。

應(yīng)該說(shuō)，金地已度過(guò)了最艱難的償債高峰期。

前幾天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，大股東的代言人，首次出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的新任總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李榮輝說(shuō)：目前已順利度過(guò)公開(kāi)債兌付高峰期，今明兩年尚未兌付境內(nèi)公開(kāi)債面值約0.59億元和5.01億元。

言外之意，接下來(lái)債務(wù)問(wèn)題已經(jīng)基本無(wú)虞。

如今金地的有息負(fù)債，僅735億元，其中銀行借款占比為96.3%，公開(kāi)市場(chǎng)融資占比為3.7%；長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的56.7%。

客觀來(lái)講，這是2024年金地最大的成就，在債務(wù)圍城之際，竭盡全力，打贏了這場(chǎng)硬戰(zhàn)。

過(guò)去一年，金地通過(guò)出售資產(chǎn)、銀行融資及加強(qiáng)回款等方式積極籌措償債資金，同時(shí)，積極調(diào)整資源結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)存量資產(chǎn)處置與盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)資金歸集，加快回籠自由現(xiàn)金流。

比如，去年上半年，金地通過(guò)處置了西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地項(xiàng)目，退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等，以及轉(zhuǎn)讓深圳環(huán)灣城項(xiàng)目股權(quán)，回籠資金超40億元。

鉚足了勁，努力搞現(xiàn)金還債，結(jié)果也很喜人：全年按時(shí)足額償付了約200億元的公開(kāi)債。

基本上，債務(wù)問(wèn)題就挺過(guò)去了。

不過(guò)，總感覺(jué)有點(diǎn)不對(duì)，這個(gè)劇情中，金地以一個(gè)硬漢的形象，砸鍋賣(mài)鐵，硬生生把債務(wù)都還了。

唯獨(dú)缺乏大股東的身影。

好歹，二股東福田投資去年上半年還以32.5億元收了金地環(huán)灣城項(xiàng)目51%的股份呢。

這場(chǎng)戰(zhàn)役看起來(lái)金地是打贏了。不過(guò)，代價(jià)其實(shí)也是慘烈的，家底都被打光了，甚至未來(lái)發(fā)展的空間也消耗殆盡。

顯而易見(jiàn)，金地的現(xiàn)金流日益緊張。截至2024年末，賬面貨幣資金余額為227.3億元，較2023年末減少70.1億元，降幅23.6%。

兜里的錢(qián)更少了，這里還有相當(dāng)部分是受限資金。

貳

李宗盛在越過(guò)山丘中有句詞：還未如愿見(jiàn)著不朽，就把自己先搞丟。

在這場(chǎng)償債大考中，金地付出的代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比各位看官看到的要多。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，在過(guò)去的3年，金地的計(jì)息負(fù)債余額從1152億元，降到919億元，再降到了去年的735億元。

計(jì)息負(fù)債每年以20%上下的比例在降。事實(shí)上可遠(yuǎn)不止如此。

金地去年不斷的去杠桿，其過(guò)程之痛苦超乎想象。

灶爺獲悉，去年年初金地的計(jì)息負(fù)債余額，表內(nèi)加上表外，大概在1700億上下，去年年底到了700多億，也就是說(shuō)去年一把就去了近千億。

一年之內(nèi)為什么要這么劇烈的去杠桿呢？當(dāng)然都是被逼的。

朋友說(shuō)，因?yàn)檫€債嘛，剛性的債要還，報(bào)表上看到的200億元公司債只是其中一部分，還有那些供應(yīng)鏈啊，一些信托啊。這一加起來(lái)，確實(shí)就傷筋動(dòng)骨了。

一些金地的投資者還在幻想：度盡波劫，王者歸來(lái)啥的。

理由是，今年以來(lái)土拍市場(chǎng)回暖，看起來(lái)緩過(guò)勁的金地又上了牌桌。

比如，1~2月金地在杭州和上海，各拿了一塊地。

看起來(lái)，一切都在好轉(zhuǎn)。畢竟從2023年下半年開(kāi)始，一直到2024年年底，受制于現(xiàn)金流壓力，金地一直在大幅削減投資、暫停拿地。

李總裁也說(shuō)了：隨著公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)壓力緩解，以及2024年行業(yè)寬松政策對(duì)市場(chǎng)整體信心修復(fù)及需求釋放起到積極作用，公司近期重啟前端投資。公司將繼續(xù)關(guān)注位于核心城市的投資機(jī)會(huì)，逐步帶動(dòng)銷(xiāo)售表現(xiàn)改善，形成經(jīng)營(yíng)端良性循環(huán)。

也能理解，公開(kāi)的年度業(yè)績(jī)會(huì)嘛，總是要給人以信心。

當(dāng)然，重點(diǎn)在后半句。

他說(shuō)，公司將繼續(xù)堅(jiān)持平衡發(fā)展，在做好現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)上，按照量入為出的原則，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流的恢復(fù)程度進(jìn)行投資決策。

這話結(jié)合現(xiàn)實(shí)一分析，結(jié)果就很清晰了。

今年前3個(gè)月，金地銷(xiāo)售繼續(xù)下行，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積54萬(wàn)平方米，同比下降45.18%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額81.5億元，同比下降51.31%。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的現(xiàn)狀一目了然。至于融資性現(xiàn)金流，那就更別想了。

金地的朋友說(shuō)：在這種慘淡的行業(yè)大環(huán)境下，融資挺難。前年還能借到一點(diǎn)，去年壓力就很大了，只新借了一點(diǎn)點(diǎn)，基本都是還的，今年基本上就不可能借到了。

只能說(shuō)：那些樂(lè)觀的投資者有點(diǎn)一廂情愿了。

分析一下金地1~2 月在杭州臨平老區(qū)與上海松江獲取的土地情況，金地都是以聯(lián)合體的身份，前者成交總價(jià) 1.86 億元，金地占比40%；后者總價(jià) 8.15 億元，金地的權(quán)益比例 更是少得可憐，僅有9%。

這樣的比例額其實(shí)跟代建差別也不大。大概率是為了讓當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)有點(diǎn)活干，不至于散伙。

叁

2018年的9月28~29日，萬(wàn)科在深圳舉辦秋季例會(huì)，會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣引人注目。

因?yàn)椤盎钕氯ァ保f(wàn)科站上了風(fēng)口浪尖，引出很多故事。也讓這幾個(gè)字深入地產(chǎn)行業(yè)人心。

事后，郁亮再談“活下去時(shí)說(shuō)，當(dāng)時(shí)流傳出的“活下去”后面其實(shí)還有兩個(gè)詞，活得好、活得久。這當(dāng)然也是當(dāng)下房企的心聲。

如今的金地，活下去當(dāng)然沒(méi)問(wèn)題了。不過(guò)，能不能活得好還是要打一個(gè)問(wèn)號(hào)，逞論活得久了。

去年，金地歸母凈利潤(rùn)-61.15 億元，原因在于銷(xiāo)售規(guī)模下降，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降；加之隨行就市，加大去化，計(jì)提資產(chǎn)減值。光后者大約減少歸母凈利潤(rùn)50來(lái)億元。

金地現(xiàn)有存貨837億，跌價(jià)準(zhǔn)備余額76億，考慮到合同負(fù)債337億元對(duì)應(yīng)的存貨不再需要計(jì)提，未來(lái)計(jì)提減值的壓力不大了。凈利潤(rùn)指標(biāo)大概率2024年之后會(huì)觸底反彈了。

艱難涉過(guò)“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)的金地，要實(shí)現(xiàn)未來(lái)的發(fā)展，必須從“保生存”轉(zhuǎn)向“促發(fā)展”。

當(dāng)務(wù)之急是重啟投資動(dòng)能，重振開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

不過(guò)，從投資端來(lái)看，最近3年，金地新獲取項(xiàng)目總投資額分別為368 億元、125億元、0億元。尤其近兩年受資產(chǎn)負(fù)債表收縮影響，金地基本沒(méi)有拿地，銷(xiāo)售下降明顯，后期很難結(jié)算出太多利潤(rùn)。

巧婦也難為無(wú)米之炊。

前一段，跟一家房企的董事長(zhǎng)聊天，他說(shuō)現(xiàn)在好多房企，甚至央企都處于休克狀態(tài)。什么叫休克狀態(tài)？就是追求不暴雷，逐漸收縮，平穩(wěn)過(guò)渡。

這種狀態(tài)下，如果市場(chǎng)沒(méi)有根本的好轉(zhuǎn)，沒(méi)有外力的加持，也就無(wú)法再去謀求進(jìn)一步發(fā)展了，逐漸可能就泯然眾人，甚至淡出江湖了。

經(jīng)歷了這一輪傷筋動(dòng)骨式的去杠桿，如今的金地就疑似行走在這樣一條道路上。

市場(chǎng)如寒冬，資金似涸澤。舊疾雖除，新肌未生。

這樣的結(jié)局，對(duì)于曾經(jīng)的地產(chǎn)四朵金花之一，未免有點(diǎn)遺憾了。