保利，要搞事了！

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前幾天，保利發布“估值提升”計劃，擺明要搞事了：

▲是啊，作為宇宙第一房企，保利每股凈資產達16.51元/股，但股價現在還是8.7元/股，每股凈資產是股價的2倍左右，難怪保利會說：

股價完全沒有體現出公司的價值。

為此，保利發起“估值提升”行動方案：

聚焦房產主業+降低成本+加強資本運作+擴寬融資渠道+擇時回購股份+加大分紅。

02

坦白說，對于這個估值提升計劃，我感覺成效并不大——盡管這幾天，保利股價的確漲了大約4%。

例如行動計劃里的一招：降低成本+加強資本運作+擴寬融資渠道。

我們都知道， 保利的成本和融資優勢本來就很恐怖：

保利的融資成本，經常是市面上其他地產公司的融資成本的1/3，早在2021年，就要求融資利息低于同期lpr50個百分點；

相對于其他競爭對手，保利還有5%~15%的長期低成本優勢，主要在于低價拿地、集中低價采購材料、營銷及管理費用攤薄等。

由此，保利本來就擁有相對同行一騎絕塵的成本優勢和融資利率，如今還要加強資本運作、擴寬融資渠道，可以說，這只能算錦上添花，不能說是什么大利好。

再比如，保利宣稱要聚焦房產主業。

其實這句話，主要是提升投資者、土地政府端和購房者對地產行業和保利公司的信心。

例如土地端的政府領導，得知保利聚焦地產，品牌大、實力強，拿地、勾地興許有優惠呢。而購房者，也會覺得保利做地產是專一、專業的，有這層品牌印象在，房產項目選購會更順暢。

然而我們要明白的是，現在是地產弱市，提升信心不能只是“聚焦房產主業”，最重要的還是要做好產品。

▲一個典型的對比案例，向來產品口碑不錯的bj房企，股價走勢相比保利強太多——盡管近幾年來，bj也出現了一些樓盤的糾紛和維權，產品口碑也有所下滑，但整體而言，現在是產品主義時代，股價走勢是“得產品者得天下”。

而保利的產品呢？以北京保利為例，幾乎陷入了多盤維權的困局。

例如東壩保利天匯，有購房者發現，地塊上方是飛機航線，一天起飛三四十架飛機，為此，保利天匯掀起了一場“退房風波”。

再比如，保利和錦誠園，有業主投訴稱， 開發商虛假宣傳，小區園林、地下車庫嚴重減配、地漏偏心斷層、每扇玻璃多處劃痕，且下沉庭院未按照實物沙盤施工。

整體而言，保利在產品品質梯度上，屬于中間層級，提升空間較大。

這就意味著，保利的產品還是著眼于普通購房者，主要面向追求性價比的樓市剛需，因此保利的股價能否騰飛，關鍵點在于其產品能否被更多購房者認可。

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保利在估值提升計劃里，股票回購+分紅，其實也挺有意思。

為什么？因為最近幾年，保利多次都將股票回購寫進公司戰略里，而且保利也確實花了不少錢去回購股票。

例如2023年年底，保利發布公告稱，擬斥資10億-20億元用于回購公司股票，回購價格上限為15.19元/股，較當天收盤價高出近六成。

然而效果呢？23年年底發布回購公告后，保利股價雖有短暫上行動作，但四個月后，股價繼續下行甚至創了新低，最低達7.33元每股。

事實上，今年這一次，是保利發展在最近五年來的第三次“護盤”。上上次是2021年8月，彼時劉平剛上任不久，為了展現新官第一把火，劉平宣布保利通過回購股票及高管增持等方式托底股價。

▲劉平出生于1968年12月，經濟學專業出身，高級審計師，1989年參加工作，曾在廣東省審計廳直屬分局任科長。1998年，而立之年的他加入了成立6年的廣州保利地產。

坦白說，劉平之所以將股票增持作為公司戰略重心，除了展現央企龍頭的帶頭示范作用外，也有保衛自身財富和公司地位的必要。

要知道，劉平的“第一桶金”，就來自保利股票的原始股。2002年7月，成立十周年的廣州保利地產啟動股份制改革，在發起人中，李彬海掏了177萬，持有118萬股。宋廣菊掏了129萬，持有86萬股，時任副總兼董秘的劉平則掏了84萬元，持有56萬股，占0.29%。當時的原始股每股折合1.5元。

2006年7月，保利地產終于在上交所上市，及至下一年股價曾迫近百元高位，這些發起人的個人財富也急劇膨脹。彼時35歲的劉平，賬面財富已逼近5600萬元。

此后，劉平一路增持，當前已累計持有超770萬股。在當前保利發展的所有高管中，劉平持有的股票，比其余高管的持股總和還多，顯示其財富水平與保利已進行深度綁定。

綜上，當前保利再度增持股票+分紅，無論是展現公司的龍頭氣象，還是實現股東財富的增值，短期內或許可以暫時增加市場信心、提升一點股價，但長期來看，堅持產品主義、穩定經營口碑，這才是估值提升計劃里最應該做的。