信不過褲衩哥，賣不動十里河，安置型大宅海尚府。

我曾一度惡意的猜測：

海爾地產(chǎn)、海爾產(chǎn)城創(chuàng)、再到后面的君一控股都是帶著任務來的..

這種不靠譜的開發(fā)商，借助PPT從而打亂濟南的城市規(guī)劃，造成資源的極大浪費，繼而使?jié)显诔鞘懈偁幹新淙胂嘛L..

但事實證明我錯了，因為在坑爹這件事上，褲衩哥并沒有分內(nèi)外，還是做到了公平公正。

（由于這位開發(fā)商格外喜歡改名，后文皆稱之為褲衩哥，靈感源于幾十年前經(jīng)典的卡通形象，穿內(nèi)褲去南極的那兩位）

不但在島城青島的維權(quán)滿天飛，更是給濟南挖了幾個巨深無比的大坑..

實際上，我更加希望島城兄弟能把這位大拿輸送到省外城市。

例如青島成為北方第一城的障礙：天津

再例如青島學幫趕超的樣板城市：深圳

不過好像天津褲衩哥是去不了，因為我在網(wǎng)上看到了這個..

19年的小道消息，實在是醉了，不過看起來這個操作蠻熟悉的...

（本圖源網(wǎng)絡，小道消息，勿輕信）

至于省城濟南，確實有點供不起這座大神..

01

提起褲衩哥，北湖的海爾云世界是絕繞不開的話題...

2015年1月，海爾云世界項目簽署了框架協(xié)議。

海爾云世界幾乎把所有的籌碼擺在了臺面之上。

北湖航道、400米電視高樓、全國TOP級的海爾兄弟主題樂園，超過濟南城市層級的高端區(qū)域規(guī)劃...

林林總總，不勝枚舉..

甚至在后續(xù)的拿地中，褲衩哥還添磚加瓦

高端學校、諾獎工作站，一系列的豐盛配套，讓苦北湖拆遷久矣的大眾們感受到曙光就在眼前..

實際上從當年媒體的報道中，我們其實不難發(fā)現(xiàn)高層面對于北湖的重視。

比如輿論端口，曾喊出水屯路將變成濟南第二條泉城路

再比如，天量的拆遷和城市更新計劃，

再再比如很多的細節(jié)：

比如小清河的復航，比如主題樂園建立后文旅設施的搭建。

海爾云世界這個項目并不單純是地產(chǎn)開發(fā)項目，而是真正的產(chǎn)城創(chuàng)一體的超級地標。

講的格局大一點，如果當初落在紙面上的東西都落地，濟南北的老百姓還需要苦苦的期盼所謂的北跨北起嗎？

以一己之力搞掉濟南未來地標，絕了。

最后的結(jié)局是，褲衩哥將剩下的5個地塊轉(zhuǎn)讓給金地，徹底消失在了北湖的開發(fā)浪潮中...

要說，濟南還是幸運的，在后面的開發(fā)中，雖然褲衩哥屢放鴿子，但更大的可能是避免了更多的深坑。

賣到一半的海爾瀾山公館，最終倒手給了金科。

與市中區(qū)接洽白馬山創(chuàng)智谷項目，甚至在洽談中要引入物聯(lián)網(wǎng)品牌500強企業(yè)..

在歷經(jīng)幾輪煞有介事的洽談之后，搞笑的是土地流拍了，最終被市中城投拿下..

否則天知道，白馬山會變成什么樣？

02

在房地產(chǎn)界，極少有開發(fā)商愿意在品牌發(fā)源地搞事情。

一方面，品牌發(fā)源地深耕多年，不但是開發(fā)商的起點，更是開發(fā)商的退路，一旦外地開發(fā)不順，大可在品牌發(fā)源地多拿幾塊地，然后重整旗鼓。

另一方面，一個品牌在發(fā)展的過程中一定會有很多的人情人脈，雖然說將業(yè)主視作家人聽起來更像是宣傳，但從實際意義上看，這種東西確實存在。

所以，本土開發(fā)商很少割本地的韭菜。

搞得太難看了，無言見江東父老，董事長出門就被熟人調(diào)侃，終歸不是一件太過愉快的事情。

至于外來品牌拿購房者當韭菜割，從商業(yè)角度我是可以理解的，因為賣完一波就徹底消失了，賺錢而已，道德底線低一點很正常...

但褲衩哥出眾的地方在于，不但做到了韭菜一視同仁，更是做到了“宰熟”.

秉承著韭菜這東西割了還會有，大家都這么熟了，我不割還得有人割的理念，在品牌大本營青島更是搞出了無數(shù)的事情。

至于圖片我就隨便拉上幾條，因為具體的內(nèi)情不是那么了解，但是很明顯，在對于褲衩哥這方面，濟青兩地深有共識...

因為褲衩哥的馬甲著實太多，更多的東西我就不放了，最后放個青島官方截圖（請看時間），證明有這事就得了：

就這褲衩哥，多年以來一直和誠信品質(zhì)背道而馳，一樣米百樣人，與同時島城出產(chǎn)的海信地產(chǎn)形成了鮮明的對比，也是挺有意思。

03

褲衩哥雖然圓夢的實力偏弱，但造夢的實力不容小覷。

在CBD和科技城跨越式發(fā)展的當下：海尚府橫空出世...

簡單來說，這個盤就是老盤重啟，之所以說是老盤，因為褲衩哥早在2018年就拿了地。

因為褲衩哥的母公司確實厲害，所以在綁定了幾個附加條件之后，褲衩哥才能以每平米7500塊的價格低廉的拿下這三個地塊。

這個盤的前身就是海爾天璽和海爾鉑悅瀾庭。

確切的說，海尚府就是天璽北區(qū)剩下的幾棟樓。

這個盤與褲衩哥其他樓盤的宣傳開發(fā)路徑大致相同：

第一步先扯豪宅：

從命名到戶型尺度上往大里走，給人一種皇家的尊貴感。天璽搞了個仿古大門，門口安排上幾個白衣服保安。

包括現(xiàn)在的海尚府，其名字源于褲衩哥在嶗山的開發(fā)力作，估計也懶得琢磨名字，感覺高端，直接扯過來就用了。

第二步開始降價：

兄弟，不降不行啊，斜對面的凱旋公館前幾年才9000一平，他這有個大門外帶炒作，就算翻倍也才18000塊一平。

當年天璽那個2.8萬的售價這不天方夜譚嗎。

第三步更加關鍵，那就是工程等一系列問題開始出毛病了。

其實這盤出毛病我一點不奇怪，交付困難，業(yè)主圍攻售樓處，屈指一算，這大概也沒過去太久的時間...

基本的流程就是這樣。

不過我并不知道還會不會有第四步。

至于后面的酒店寫字樓不蓋了，最后找個接盤俠接手，關于這點，從以往的尿性看，褲衩哥也不是辦不出來..

作為一個嚴謹?shù)淖悦襟w，我大可以做到將褲衩哥的以往全部忘卻，聚焦到樓盤本身，客觀說一句，這地和改善八竿子打不著。

（躺在地下的褲衩哥）

不管是外面嘈雜的城市界面，還是略顯時代感的外立面，再到上個世代的戶型。這地方給我最大的感覺，就是北湖云世界的歷下版，整盤的規(guī)劃圖和隔壁的花園小鎮(zhèn)幾乎雷同。

尤其是結(jié)合部分已呈現(xiàn)的樓座看，這盤最精確的定義是：

豪宅中的安置房，改善中的剛需盤

首先，城市界面雜亂，不管是北方東方都能看到大量低矮建筑，尤其是在開車過路口的時候，著實有種夢回天橋的感覺。

第二，容積率過高

我不想妖魔化高層，如果是便宜的剛需，高層產(chǎn)品一點問題沒有，但是如果上升到改善層面，高層是繞不開的缺點。

尤其是這盤北側(cè)綁定了商業(yè)地塊，有相當多的樓盤采光受限，隱私更別提了，毫無隱私可言。

第三，他的戶型有些問題

如果你按照樓座選擇，這盤里面存在大量的上古戶型，比如129的三室戶型，已經(jīng)很難在市面上的新房見到了，我就不放戶型圖了，只要是近期看過盤的人應該都會對比。

第四，裝修品牌一般

很多人買精裝房，看不懂品牌檔次，因為現(xiàn)場展示的標準圖太長，我就不放了，他里面有一條，叫做防水石膏板吊頂+防水涂料。

這東西不知道有品牌還是沒品牌，沒品牌的話，過個冬天吊頂裂縫修起來可是有點煩。

至于上面的其他品牌，我只能說有日子沒在改善盤上看到這些牌子了...

最后，我簡單看了看數(shù)據(jù)：

容積率3.2的鉑悅瀾庭，4棟大高層去化率不足42%

海爾天璽，容積率3.35,4棟樓436套房源，賣了110套，去化率僅有四分之一..

我還簡單拍了拍海爾天璽南區(qū)。

客觀來說，大面上弄的還行，但是這個大面的參照物是剛需，是隔壁的花園小鎮(zhèn)，凱旋公館,而不是同價格同類別的房子。

另外兒童娛樂區(qū)實在差點事，如果與同樣主打大面積的同類產(chǎn)品對比，那可真是沒啥好對比的了..

在同類玩會所的時候，他沒有

在同類堆料入口的時候，他沒有

在同類五重七重八重園林的時候，他沒有

在同類主打水系搞詩意盎然的時候他，他沒有

在同類玩七星級落客區(qū)，樓上樓下超豪華精裝大堂的時候，他沒有

有的時候，我著實不明白很多人的評價標準。

180平的房子，地面微微配點石材，單元門搞顆樹，墻面上貼點瓷磚，這都成升級了？

咱就說一句，這個天璽值28000嗎？就算價格下探到2.2-2.3，這盤憑什么啊？

也有可能因為品牌和產(chǎn)品的雙重作祟，昨天在售樓處，竟然零人看房，樣板間大門緊閉，居然也沒參觀的，這居然還是搞完發(fā)布會之后。

好像傭金大漲之下，對于銷量也沒太大的作用...

看來，很多人嘴上不說，對褲衩哥的所作所為非常清楚..

有一說一，咱就算買包工頭的盛福盤，雖然鋁板減配兩下，但是搭眼一看，豪宅像豪宅，改善像改善。

這種信不過的大宅，實在可怕。

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