上海
【導語】房屋買賣過程中，一般認為主要風險在買方，而忽視賣方風險。實際上，賣方同樣存在諸多風險，上海資深房產律師杜繼業根據工作中遇到各種案例，將賣方遇到的常見法律風險總結如下。
一、存在租賃的待售房屋可能遇到的法律風險
法律規定“買賣不破租賃”，且承租人有優先購買權。如果房屋出售交付之時，仍處于租賃合同期限內，則賣方應提前通知承租人并告知買方房屋出租的事實。如果承租人不愿意購買，應當讓承租人出具一份放棄優先購買權的證明；如果租賃合同在約定的房屋交付日期還沒有到期，就需要與承租人協商解除租賃合同或者與買方就房屋交付期限協商一致，否則賣方就要承擔違約責任。
二、注意定金保管條款
如果買賣雙方約定定金交由中介保管，但買方同時也會要求賣方出具定金收據，視為賣方已經收到了定金，那么賣方就要受定金規則的約束。
另一方面，賣方需要注意的是，有的中介公司管理不規范，定金有可能支付到員工個人賬號或者直接微信轉給個人，而一旦定金被該員工挪用，將帶來一系列糾紛，還會妨礙房屋買賣交易的順利進行。
三、警惕中介私自修改合同
實務中，中介公司為了防止“跳單”或其他考慮，往往不讓買賣雙方單獨見面。中介公司人員分別商談之后，先讓一方簽字，然后再拿給另一方簽字，在這工程中，尤其存在空白未填寫的合同，中介可能會未經買賣雙方一致同意即私自修改合同文本，由此讓買賣雙方產生爭議進而影響房屋買賣合同履行。
四、約定戶口遷出時間要謹慎
關于戶口遷出，買方一般均會要求約定違約責任條款。而對于賣方而言，首先要明確自己可遷出戶口的時間節點，盡可能將時間約定寬松些，避免承擔違約責任。
五、未能及時注銷抵押的風險
如房產存在抵押，則賣方需在約定的時間之前，沒有約定的，應在過戶之前，將抵押注銷。如果需要使用買方的首付注銷抵押，則應提前咨詢銀行辦理還貸和注銷抵押的流程和手續，要注意各流程之間的銜接，否則也可能產生違約責任。
六、賣方不能及時拿到買方銀行貸款的風險
由于買方原因或者由于銀行本身的原因，都可能導致賣方不能及時拿到買方的銀行貸款。因此，賣方應該明確支付房款是買方的基本義務，應約定如果銀行貸款不足，買方應以現金的形式不足；如果銀行房貸超過一定的期限，則視為買方延遲支付房款，應依約支付相應違約金，這樣可以督促買方設法讓銀行盡快放貸。
【結語】對于賣方而言，最重要的就是收取房款，因此跟“錢”有關的事，賣方都應特別注意，其目的有二：一是順利收到錢；二是不要因違約而賠給別人錢。
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）
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