上海
【導讀】上海“認房不認貸”落地后，中介沸騰了，掛牌量大漲。但接下來，對于買賣雙方而言，卻應該冷靜，不僅買方，賣方也如果不慎也可能陷入違約境地。以下分享李一則女士賣房經歷，供朋友們參考。
李女士打算將名下一套房賣掉置換一套學區房，可苦于市場行情不好，獨家委托某家中介公司掛牌3個月了，無一人看房。李女士是個急性子，于是在房產中介小王的建議下，將房子的售價一降再降，由最初的530萬，降到了480萬。李女士想這下可以很快賣掉了吧。
沒想到，仍然無人問津。
中介小王自認為是個比較有眼光的人，他覺得隨著經濟好轉，房產市場很快就會好轉，而且他認為480萬確實已經比較低了。于是，小王找到自己的朋友小馬跟李女士簽了房屋買賣合同，約定9個月內完成過戶，但同意小馬在過戶時變更合同當事人（買方）。為了讓李女士放心，約定購房定金為10萬元。
小王思路是這樣的，支付10萬元先把李女士的房子鎖定，只要9個月內找到真正的購買人，自己就可以賺到近10萬的中介費，現在出10萬元定金，就算做生意的成本了。從做生意角度看，這筆生意十分劃算。
李女士覺得自己能拿到10萬元，如果9個月后還不能完成交易，自己至少可以沒收這10萬元定金。于是，李女士就簽了房屋買賣合同，也收到了10萬元定金和買有小馬簽名的房屋買賣合同，但李女士始終沒有見過簽約方小馬。
轉眼間，過了8個月，李女士聯系中介小王安排過戶的事。沒想到，結果再次讓李女士失望。小王在8個月內并沒有找到新的買家，而且之前簽字的小馬也沒有能力支付剩余的470萬元完成過戶。李女士就提出按之前雙方談好的，將沒收已收到的10萬元定金。
小王作為從業10年的房產中介，還是懂規矩的，當即表示同意。李女士發現小王比較爽快，而且在她看來自己一直沒有見過所謂的簽約人小馬，一切都是小王辦理的，現在錢在自己兜里，自己沒什么需要多慮的。她還為自己輕松賺到10萬元感到高興。
可房子還是要繼續賣的。
李女士這次不再獨家委托了，而是委托了多家中介公司出售。沒想到，這次1周之內就有中介為李女士找到了買家并順利簽約，李女士還收到第一筆房款150萬元。中介行業之間消息互通非常迅速，上一家中介公司的小王聽說李女士與別人完成了簽約，于是向李女士確認，李女士不知出于怎樣的考慮，卻告訴小王房子沒有出售。但這是瞞不過去的，小王很快調查到，李女士與他人簽約的事實。
以后發生的事讓李女士終生難忘……
之前好說話又爽快的小王，卻對李女士說，關于合同不再繼續履行，他們倆之前只是口頭溝通，并沒有達成一致意見，也沒有簽訂任何書面解除協議，而且李女士只是與中介小王溝通，從來沒有與簽約的小馬溝通過。李女士雖然覺得很生氣，但是自己確實之前僅與小王進行電話口頭溝通，甚至連微信聊天記錄也沒有。李女士雖然不懂法律，但隱隱覺得自己目前確實處于不利地位。為了息事寧人，她決定退回之前收到了10萬元定金。
但退完定金后，小王并不罷休，認為李女士“一房二賣”，屬于詐騙行為，不僅應雙倍返還定金，還應承擔刑事責任。
聽到要承擔刑事責任，李女士害怕了。這時才想到咨詢律師。律師認為，如果李女士不能舉證證明簽約人小馬存在預期違約行為，則從法律角度看，買賣合同的雙方就是李女士與小馬，中介小王只是中間人。在合同約定的過戶期限之前，李女士不能證明與賣方小馬達成一致意見的情況下，將房屋出售給他人則確實有可能構成違約，但根據雙方交易的具體情形，不會涉及刑事犯罪。
律師又進一步分析，如果李女士能正確運用法律，采取適當的維權方式，至少可以依法沒收10萬元定金，或者根據合同約定的標準，向其主張更多的違約賠償。
現在雖然李女士已經退回定金，但對于第一個簽約人小馬而言，確實可以起訴李女士要求其承擔雙倍返還定金的責任，或者依約承擔賠償責任，如果其有履約能力，也可以主張合同繼續履行。
如果小馬對房屋采取保全措施，李女士所簽的第二份合同則無法繼續履行，這時李女士又需要對第二個買方承擔相應的違約責任。
李女士本來有機會至少沒收10萬元定金甚至還可以主張更多賠償，可惜由于她不專業的操作，不僅又將到手的10萬元退回，還可能要面臨更多的違約責任，令人遺憾。故分享李女士一波三折的賣房經歷，希望能幫到更多的人。
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）
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