31省上半年房地產投資現狀，天津下滑

房地產投資增速下滑幅度超過40%的分別是廣西、天津、貴州，三地GDP增速分別為2.8%、4.8%、4.4%。其中，廣西、天津上半年固定資產投資亦陷入負增長。數據不騙人。上海增速第一，天津等地嚴重下滑負增長仍是房地產投資的主基調。

顯然單靠“教育”賣房的點子，行不通！風向在變。????????

從上半年房地產開發投資增速來看，31個省區市中，僅8地呈現正增長，分別是上海（增速37.5%）、北京（9.8%）、西藏（8.2%）、海南（2.6%）、浙江（1.6%）、湖北（0.9%）、內蒙古（0.9%）、山西（0.5%）。

上半年，上海GDP同比增長9.7%，固定資產投資同比增長37.2%。其中，房地產開發投資增長37.5%，住宅新開工面積同比增長52.6%，住宅竣工面積同比增長43.6%，上半年，上海商品房銷售面積同比增長21.8%，成績亮眼。

不可否認，上海2022年上半年的低基數是個事實，但從絕對數字來看，上半年上海商品房銷售面積777.08萬平方米，遠高于北京的522.9萬平方米、廣州的331.1萬平方米、深圳的251.4萬平方米。

但上海的二手房市場體感較冷，宅價格環比跌幅排在全國第一。

北京樓市也比較堅挺。上半年，北京市固定資產投資（不含農戶）同比增長13.6%，比一季度提高4個百分點。其中，房地產開發投資增長9.8%，但新開工面積同比下降24.8%。上半年，北京商品房銷售面積同比增長17.2%。

31個省區市中，上半年房地產投資增速呈負增長的有22個，占比超7成。貴州降幅最大，達到52.9%；其次是天津，房地產投資同比下滑46.7%；隨后是廣西，增速下滑43.4%；下滑幅度超過30%的還有云南、河南；超過20%的還有重慶、黑龍江、遼寧、湖南、青海。

這直接拖累了固定資產投資表現。作為拉動經濟增長“三駕馬車”之一，固定資產投資在中國經濟中占據重要份額，并在近年來穩增長中被寄予厚望。

作為貴州省省會城市，貴陽上半年固定資產投資（不含農戶）同比下降8.4%，降幅較一季度擴大3.2個百分點。其中，房地產開發投資同比下降28.1%，成為主要拖累因素。

天津全國墊底。上半年天津GDP同比增長4.8%，但固定資產投資（不含農戶）同比下滑16%。分領域看，制造業投資同比增長2.9%，基礎設施投資下降4.9%，房地產開發投資下降46.7%。可見，拖累天津固定資產投資的主要是房地產投資下滑嚴重。

而從銷售端來看，上半年天津商品房銷售面積654.53萬平方米，同比增長46.2%；商品房銷售額1120.92億元，增長58.6%。銷售增長主要靠住宅來動，上半年天津住宅銷售613.55萬平方米，增長53.1%，拉動全市銷售面積增長47.5個百分點，占比93.7%。

于是，針對天津市場的低迷，天津市規劃資源局發布關于盤活存量土地房產有關支持政策的通知。

其中明確——

• 土地使用權人可通過自主、聯合、入股以及轉讓、置換等多種方式進行盤活利用；

• 土地使用權人無開發意愿或者無開發能力的，可由區人民政府依法依規收儲或者收購土地使用權，按照規劃重新安排使用。

• 涉及超期未開工、竣工以及閑置土地的，應按照有關規定明確處置方案后予以盤活利用。

• 涉及違法違規的，按照有關規定處置完畢后，方可進行盤活利用。

• 嚴禁利用產業用地違規改造用于商品住宅開發。

• 產業園區內允許工業用地（三類工業用地除外）、物流倉儲用地（三類物流倉儲用地除外）和其他商務用地之間按要求合理轉換。

• 在不超過基準容積率且征得相關管理部門同意的前提下，現狀公共管理與公共服務設施及社區公益性設施（社區商業除外）進行改造，允許其容積率在現狀基礎上適當提高。

也就是說請手上有地的就趕快利用起來（主要是商服用地），有地沒錢的政府幫你安排使用。占著地空置，不行。???????????

通知全文如下：

各區分局、各有關單位：

為全面貫徹新發展理念，聚力市委、市政府“十項行動”走深走實，充分激發市場活力，提升存量土地、房產利用效率和效益，有效支撐和保障經濟社會高質量發展，結合我市實際，現將有關政策通知如下：

一、適用范圍

本通知適用于已取得國有建設用地使用權的土地、具備合法手續的存量房產的盤活利用（商品住宅除外）。除明確適用于產業園區的條款，其他條款產業園區內、外均可適用。

本通知所稱產業園區，是指經國務院及其有關部門、市人民政府批復，具有專門管理機構的開發區、高新區，經市人民政府批復的專項規劃和工作方案中確定的工業園、都市產業園、高教科創園，以及市人民政府批復的新設園區。

二、盤活路徑

土地使用權人可通過自主、聯合、入股以及轉讓、置換等多種方式進行盤活利用；土地使用權人無開發意愿或者無開發能力的，可由區人民政府依法依規收儲或者收購土地使用權，按照規劃重新安排使用。涉及超期未開工、竣工以及閑置土地的，應按照有關規定明確處置方案后予以盤活利用。涉及違法違規的，按照有關規定處置完畢后，方可進行盤活利用。嚴禁利用產業用地違規改造用于商品住宅開發。

擬適用政策的項目，位于產業園區內的，持產業園區管理機構審查意見，向所在區規劃資源部門提出申請；位于園區外的，持發展改革、商務、民政、文化旅游等擬發展產業的主管部門審查意見，向所在區規劃資源部門提出申請。經區規劃資源部門審核后，報區人民政府批準后執行。涉及產業項目的，辦理規劃或用地手續的同時，由產業園區管理機構或區人民政府主管部門需與申請人簽訂監管協議，明確產業類型、投資強度、地均稅收、轉讓抵押等相關要求及違約責任。

三、強化規劃政策支持

擬適用政策的項目應滿足安全、環保、衛生、防疫、消防等要求，位于產業園區內的不得影響園區功能定位。

（一）允許產業用地類型合理轉換

產業園區內允許工業用地（三類工業用地除外）、物流倉儲用地（三類物流倉儲用地除外）和其他商務用地之間按要求合理轉換。產業園區工業集中發展控制線內，除其他商務服務用地外的產業用地面積不應低于可開發建設用地面積的70%。

（二）允許用途兼容

在兼容用途不會對主要用地性質的建筑產生安全、環境、消防等負面影響的前提下，商業服務業設施、公共管理與公共服務設施、公用設施、道路與交通設施等可以相互兼容，具體按照《天津市規劃用地兼容性管理暫行規定》執行。

（三）完善產業配套設施

產業園區內（除新型產業用地外）產業用地配套行政辦公及生活服務設施用地面積占比可提高至15%，建筑面積占比上限相應提高，用地性質仍按照產業用地主導性質管理，配套提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設商品住宅。產業園區內新型產業用地兼容的配套服務設施建筑規模占比可以提高至30%，其中可以建設建筑規模不超過15%的商業、餐飲、宿舍，用地性質仍按主導用地性質管理。

經產業園區管理機構統籌確定具體位置及規模后，產業園區內兼容（不超過控規地上建筑總規模15%，新型產業用地可按要求提高至30%）的配套設施相對應的用地面積或者建筑面積可集中在一個或幾個地塊，統一建設，嚴禁建設商品住宅。

（四）允許公服設施和產業用地按需確定規劃指標

在不超過基準容積率且征得相關管理部門同意的前提下，現狀公共管理與公共服務設施及社區公益性設施（社區商業除外）進行改造，允許其容積率在現狀基礎上適當提高。

在不超過基準容積率前提下，產業園區內允許按需確定各類產業用地容積率、建筑密度和建筑高度；生產類新型產業用地容積率原則上不大于2.5，通用類新型產業用地容積率原則上不大于3.0。在園區整體綠地率不小于20%前提下，可統籌確定具體產業用地的綠地率。

四、優化土地利用政策

（五）允許有條件的土地用途變更

在符合國土空間規劃和控制性詳細規劃的前提下，支持土地使用權人按照規劃用途（商品住宅除外）實施建設和改造，按控制性詳細規劃重新核定規劃條件，經有批準權的政府批準后可以協議方式辦理相關用地手續，法律法規、原劃撥決定書及原土地出讓合同有明確約定需要收回的除外。符合建設用地過渡期政策條件的，可適用建設用地過渡期政策。

土地用途變更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限確定，經評估涉及調整土地價款的，依法補繳相關土地價款，允許通過縮短新用途使用年限的方式降低或折抵需補繳的土地價款。

（六）鼓勵適用建設用地過渡期政策

利用具有合法手續的存量土地、房產資源，發展國家政策文件明確支持的創客空間、文化創意、科技服務業、養老、流通、服務、醫養結合、線上線下商貿、互聯網＋等產業的，在不改變用地主體和規劃條件的前提下，經行業主管部門提供項目符合條件的證明文件后，可適用最高在5年內不改變原土地用途和土地權利類型的建設用地過渡期政策。

（七）不增收土地價款

符合以下情形的，不再增收土地價款：

• 1．不改變用途前提下提高自有工業用地容積率、建筑密度；

• 2．提高自有工業、物流倉儲用地容積率、建筑密度用于物流設施或提供物流服務；
  

• 3．利用自有土地建設停車設施；

• 4．在不改變用地性質、不減少停車泊位的前提下，新建社會停車設施用地可配建面積不超過20%用地面積比例的附屬商業建筑，附屬商業部分不收取土地價款，但不得單獨轉讓；

• 5．對新建建筑充分利用地下空間，超過停車配建標準建設地下停車設施，并作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規劃的，可不計收土地價款；

• 6．在既有住宅小區內增加停車設施；

• 7．利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房和倉儲（三類用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建設保障性租賃住房；

• 8．利用自有土地建設保障性租賃住房；

• 9．利用自有土地地表6米以下或地下二層以下空間開發建設；

• 10．因兼容增加社區公益性設施、公用設施、道路與交通設施等公益用途的。

（八）鼓勵公共要素供給

通過移交部分土地或者建筑面積的方式，無償提供公共空間、公共服務設施、交通設施、市政設施等公共要素的，在符合規劃原則的前提下，可適用以下政策：

• 1．原地塊為經營性用途的，可按照等價原則提高剩余地塊容積率或者增加原地塊的建筑面積；

• 2．原地塊為劃撥土地的，可按照等價原則，以提供公共要素部分的市場評估價折抵新增經營性用途部分的土地價款。

（九）鼓勵零散用地集中開發

對存量土地房產，鼓勵市場主體收購相鄰地塊集中改造開發，登記部門可根據申請，依法依規將分散的土地合并登記。涉及單宗土地面積不超過3畝且累計土地面積不超過改造開發項目總面積10%的邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星土地，可以協議方式辦理用地手續后一并進行改造開發。

（十）鼓勵利用地下空間建設

土地使用權人利用自有用地地下空間進行建設的，經營性用途或其他擬有償使用用途涉及收取土地價款的：

• 1．地下一層、二層分別按地表出讓評估價款的一定比例收取：地下一層，按地表建設用地使用權出讓價款的50%收取；地下二層，按地下一層出讓價款的50%收取。

• 2．地下一層、二層建設停車設施的，均按不低于地表出讓評估價款的0.75%收取。

（十一）支持轉讓出租和退出

支持具備獨立開發條件的節余用地分割轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對未完成開發投資總額25%的，實施預告登記轉讓制度；涉及抵押的，可“帶押過戶”。通過出租方式盤活利用，涉及劃撥土地的，按租金的10%上繳土地收益。上述行為均可參照我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的有關規定執行。

鼓勵產業園區平臺發揮市場主體優勢，探索市場化回購和退出路徑。工業用地的收購價格由政府和企業協商確定，可在原出讓價格基礎上，增加適當的財務成本和管理費用，原則上不高于上一年度區域內工業用地平均價格。

（十二）支持異地置換

工業項目、流通業項目、商品批發市場等需要搬遷的，政府收回原國有建設用地使用權后，經批準可按照價值相當的原則采取協議出讓方式安排原用途用地。其中工業用地安排原則上向園區內集中。

五、其他事項

（十三）產業項目性質認定

落實產業用地政策時，對相關項目是否屬于國家支持發展產業難以確認的，由區產業主管部門對項目性質予以認定。區產業主管部門能夠就上述事項提供文件依據的，區規劃資源管理部門依據文件，按相關產業用地政策執行；區產業主管部門不能就上述事項提供相應文件依據的，區規劃資源管理部門可在與區產業主管部門協商達成共識的基礎上，共同提出對項目用地適用政策的建議，報請區人民政府批準后實施。

（十四）土地供應方式和土地價款繳納

土地供應方式和土地價款繳納一般按以下方式辦理：

• 1.原劃撥土地，改造開發后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用；申請辦理有償使用手續的，可采取協議方式辦理用地手續，補繳相應的土地價款。改造開發后用途不符合《劃撥用地目錄》的，可采取協議方式辦理用地手續，補繳相應的土地價款。

• 2.原出讓土地，改造開發后，不改變土地用途且不增加建筑面積的可不再辦理用地手續；改造開發后，增加商業、旅游、娛樂等經營性用途建筑規模的，補繳相應的土地價款。

（十五）加強共同監管

各區人民政府、產業園區管理機構作為存量土地房產盤活的責任主體，應加強對項目的全鏈條監管和安全監管，對發現的違法違規違約行為依法進行處置。區規劃資源部門做好政策的宣傳和實施，建立盤活項目臺賬，及時匯總報送盤活案例，按職責做好規劃土地監管；區行業主管部門、職能部門依職責對項目開展建設用地全鏈條監管，參與違法違規行為會商處置工作。

（十六）容錯免責

對于嚴格按照文件執行，但在履行職責過程中由于難以預見等客觀因素出現失誤或錯誤的，可容錯免責。

本文件自印發之日起試行，試行兩年。

2023年8月8日

附件：建設用地過渡期文件政策摘編

房友一定要讀懂一個核心要素，天津樓市目前推進銷售的目的不是為了升量提價，所以房價上行的可能性不強，因為推動經濟發展的必要條件是貨幣的流動性。從而可以判斷，階段性從購房首付，利率，抵押，按揭，都會有新的小窗口促進貨幣流動。????????

未來的日子，他們只想看到大家在買賣之間博弈且有收獲，所以”小窗口“就是變相放水的一步。我前幾天已經更新過一次二手房”小窗口“的操作流程了。大家可以回顧。畢竟我們可是月薪人均8000元城中村??????

周末愉悅～