上海
【前言】動(dòng)遷房讓人又愛(ài)又恨，愛(ài)的是價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)；恨的是有限售期，房東容易毀約，風(fēng)險(xiǎn)較大。今天就聊一聊購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
一、“限售期”內(nèi)的動(dòng)遷安置房能買(mǎi)嗎？
限售期內(nèi)所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的觀點(diǎn)確實(shí)曾經(jīng)存在過(guò)，但目前的司法實(shí)踐已無(wú)爭(zhēng)議，限售期內(nèi)所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但是，對(duì)于過(guò)戶時(shí)間還是要受到限制的，須在“大產(chǎn)證”和“拆遷安置協(xié)議”均滿3年后才能過(guò)戶。
二、房東毀約的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？
做到以下5點(diǎn)，就可一定程度防范毀約風(fēng)險(xiǎn)：
1.房屋買(mǎi)賣(mài)合同要符合動(dòng)遷安置房本身的特點(diǎn)，否則合同無(wú)法正常履行，將給維權(quán)帶來(lái)很大麻煩；
2.盡量多留些尾款，將支付時(shí)間盡量推遲；
3.設(shè)置較嚴(yán)的違約條款，且明確違約金的計(jì)算方法，具有可操作性；
4.設(shè)置由違約方承擔(dān)律師費(fèi)、保全費(fèi)等條款，減少維權(quán)成本，也給賣(mài)方一定的威懾；
5.了解房東的人品和財(cái)務(wù)狀況，避免因房東欠款而導(dǎo)致房屋被司法查封。
三、有三個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)應(yīng)及時(shí)糾正
1.公證委托過(guò)戶手續(xù)可確保實(shí)現(xiàn)過(guò)戶
公證委托也不能確保過(guò)戶。因?yàn)橹灰繓|一心想違約，公證過(guò)的委托書(shū)也是可以單方撤銷(xiāo)的。
2.只要賠償違約金即可毀約
這同樣屬于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。守約方不僅可以提出違約金，還可以要求繼續(xù)履行合同。也就是說(shuō)，如果賣(mài)家違約，買(mǎi)家起訴到法院，不僅可以要求賣(mài)家繼續(xù)履行合同，還可以要求其承擔(dān)違約金。實(shí)務(wù)中，有些買(mǎi)家由于擔(dān)心訴訟期較長(zhǎng)，還需要支付維權(quán)的費(fèi)用，而向賣(mài)家妥協(xié)，甚至修改了合同，最終還是沒(méi)有達(dá)成交易，這樣反而讓維權(quán)更加困難，這樣非常可惜。
3.勝訴后，房東不配合也不能過(guò)戶
這也屬于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶與欠款不同，只要法院判決支持房屋過(guò)戶到買(mǎi)方名下，即可通過(guò)執(zhí)行局實(shí)現(xiàn)房屋過(guò)戶，而不需要賣(mài)方簽字同意。
【小結(jié)】風(fēng)險(xiǎn)和收益總是并存的，只要妥善簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并積極合理維權(quán)，拆遷安置房交易還是相對(duì)安全的，完全可以順利過(guò)戶。如遇到本次未討論到的問(wèn)題，可進(jìn)一步聯(lián)系溝通。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）
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